В III квартале 2025 года на рынке ритейла Дубая впервые за 3,5 года не дебютировал ни один российский бренд

Дубай, 27 октября 2025 г. – Дубай активно утверждается в качестве ключевой площадки для международной экспансии российских компаний, выступая стратегическим трамплином для выхода в страны Ближнего Востока и Азии. Однако в 2025 году на рынке торговой недвижимости эмирата фиксируется изменение стратегии отечественных ритейлеров. Основной фокус смещается с первичных дебютов новых игроков на масштабирование существующих сетей и укрепление их позиций на рынке Дубая.

Ярким подтверждением данной тенденции стало отсутствие новых выходов отечественных брендов в III квартале 2025 года, что стало первым подобным случаем за последние 3,5 года. Также на количество новых выходов влияет ограниченное количество площадей, растущие арендные ставки и высокая конкуренция.

«Рынок Дубая остается открытым для международных игроков, но он высококонкурентный и требовательный. Российские проекты чаще всего сталкиваются не с ограничениями на вход, а с ошибками в модели, недостатком ресурсов, отсутствием управленческого присутствия на месте и недооценкой локальной специфики. При этом успешными становятся те, кто вкладывается в локализацию, адаптирует маркетинг и не ограничивается русскоязычной аудиторией», – комментирует Андрей Косарев, партнер Nikoliers.

Владимир Каликин, директор по развитию и брокериджу департамента управления недвижимостью Nikoliers, отмечает, что снижение количества дебютов новых российских брендов на рынке Дубая является предсказуемым, однако замедление темпов выхода следует интерпретировать не как признак угасающего интереса, а как результат стратегической переориентации.

Примерами такой трансформации служат расширения действующих брендов. Так, в июле-августе 2025 года fashion-бренды 12Storeez и Lime открыли новые торговые точки Palm Jumeirah Mall. Данные объекты являются уже третьими по счету магазинами указанных брендов на территории эмирата. Сеть кофеен-кондитерских Baba Roma запустила четвертую точку в районе Arabian Ranches. Планируются дальнейшие расширения: до конца текущего года ожидается открытие второго магазина российского fashion-бренда Brusnika в Palm Jumeirah Mall, а также третьего детского развлекательного центра от Zamania в Ibn Battuta Mall.

Всего же за девять месяцев 2025 года на рынке Дубая появился один новый российский ритейлер – сеть «Золотое Яблоко», и шесть заведений общественного питания: рестораны Birch, Plumpy, Myata Platinum, Magadan, кофейни Drinkit и Angel Cakes. Все открытия состоялись в первом полугодии 2025 года. До конца года готовится к открытию первый в Дубае лаундж-бар TIMELESS, а также первая точка «Кофемании» в Dubai Hills Mall. Для сравнения, всего в прошлом году 19 российских компаний объявили о дебюте в эмирате, в 2023 году – 38 новых брендов, в 2022 году – 12.

«Выход российских брендов на рынок Дубая стал заметным трендом с 2022 г., поскольку эмират предлагает благоприятную налоговую среду, развитую инфраструктуру и мультикультурный потребительский рынок. Мы наблюдаем динамично растущий интерес к рынку Дубая среди российских ритейлеров. Однако рынок торговой недвижимости Дубая за последние несколько лет кардинально изменился, пройдя путь от «рынка арендатора» к «рынку арендодателя». На данный момент операторы сталкиваются с растущими ставками аренды и нехваткой подходящих помещений в самых востребованных торговых центрах, также стоит отметить, что сам процесс выхода занимает достаточно много времени. Кроме того, рынок в Дубае сейчас один их самых высококонкурентных в мире и заходить на него имеет смысл только имея сильную бизнес-модель», – отметил Андрей Косарев, партнер Nikoliers.

На фоне сохраняющегося дефицита качественных площадей и высокого уровня интереса со стороны ритейлеров, по итогам III квартала 2025 года рынок торговой недвижимости Дубая демонстрирует устойчивый рост средневзвешенных арендных ставок. Так, по итогам сентября в топовых* торговых центрах ставка по новым договорам достигла 1 168 USD/кв. м/год (402 AED/кв. фут/год), показав рост на 16% по сравнению с I кварталом 2025 года – 1 003 USD/кв. м/год (345 AED/кв. м/год).

В знаковых* ТЦ арендная ставка составила 3 740 USD/кв. м/год (1 285 AED/кв. м/год). По сравнению с I кварталом 2025 года (3 005 USD/кв. м/год (1 034 AED/кв. м/год) рост составил 24%. По оценке Nikoliers, в условиях ограниченного предложения и единичных сделок средневзвешенная ставка может демонстрировать значительные колебания под влиянием отдельных крупных транзакций.

Ставки аренды в ТЦ Дубая в III квартале 2025 г., AED/кв. фут/год

Источник: Nikoliers

О дефиците качественных площадей свидетельствует снижение числа новых арендных сделок. В III квартале 2025 года было заключено 77 новых договоров аренды в ключевых ТЦ, что на 30% меньше, чем в аналогичном периоде 2024 года (134 сделки). Несмотря на сокращение числа новых сделок, интерес со стороны ритейлеров остается на высоком уровне, что усиливает конкуренцию среди арендаторов за доступные площади при низкой вакантности.

Динамика сделок аренды в ключевых ТЦ Дубая, 2021 – III кв. 2025 гг.

Источник: Nikoliers 

При этом, несмотря на низкий показатель вакантности, рынок активно развивается за счет расширения существующих объектов и притока международных брендов, чему дополнительно способствует увеличивающийся туристический поток.

По данным Департамента экономики и туризма Дубая (DET), с января по июль 2025 года Международный аэропорт Дубая принял более 11,17 млн пассажиров, что на 5% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Увеличение числа туристов способствует росту потребительской активности и посещаемости торговых центров, которые в условиях жаркого климата также выполняют роль комфортных досуговых зон.

Одним из трендов на рынке ритейла Дубая является инвестирование в реконцепцию уже действующих торговых центров, чтобы соответствовать меняющимся потребностям клиентов и привлекать новых арендаторов. Например, Ibn Battuta Mall находится на стадии реконцепции, а Mall of the Emirates, в честь своего 20-летия, анонсировал расширение, в рамках которого к 2027 году будет добавлено еще 20 тыс. кв. м арендных площадей и откроется 100 новых магазинов и ресторанов, а также театр. В частности, уже до конца 2025 г. будут открыты точки таких известных мировых брендов, как Ulta Beauty, Primark, Skims и др.

Ключевые ТЦ — наиболее востребованные среди арендаторов и посетителей торговые центры, которые имеют значительное влияние на рынок Дубая. Однако данная выборка не ограничивает наличие других современных концептуальных объектов в эмирате.

Внутри выборки ключевых ТЦ выделены две категории:

«Знаковые» — Dubai Mall и Mall of the Emirates, всемирно известные проекты, являются культурными и коммерческими символами, ориентированы на привлечение не только местных жителей, но и туристов и притягивают посетителей со всего мира. Самые крупные торговые объекты на рынке.

«Топовые» — Dubai Marina Mall, Dubai Hills Mall, Mirdif City Centre и Dubai Festival City Mall, крупные ТЦ с профессиональной концепцией, сбалансированным составом арендаторов и высокой долей наиболее популярных международных брендов.