Департамент управления недвижимостью
По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, российские ритейл-операторы продолжают выходить на рынок Дубая, однако не так активно, как годом ранее. Ввод новых качественных торговых площадей в ближайшие два-три года сможет положительно повлиять на планы отечественных брендов по открытию новых точек, полагают в Nikoliers. Эксперты обращают внимание на новые возможности, которые открывает для российских игроков еще один популярный эмират - Абу-Даби: конкуренция здесь ниже, а условия для входа – более гибкие.
Дубай, 12 февраля 2026 года. — Эксперты Nikoliers отмечают, что российские fashion-бренды и операторы общественного питания продолжают наращивать присутствие в Дубае за счёт масштабирования сетей, однако их активность снизилась в два раза. По данным Nikoliers, в 2025 г. произошло 18 открытий российских брендов (- 54% г/г): 8 магазинов, бренды которых уже были представлены на рынке, и 10 – вышли в Дубай впервые (-50% год к году). Лидером по запуску новых точек остаётся сегмент общественного питания: за год к работе приступили шесть операторов – Birch, Myata Platinum, ресторан «Магадан», Plumpy, лаундж-бар Timeless и «Кофемания». Проекты общепита имеют наибольший потенциал для развития на рынке Дубая, поскольку они зачастую не ограничены «рамками» торговых центров и обладают большей гибкостью при выборе локаций. Сейчас в Эмирате ведут свою деятельность 95 российских торговых и ресторанных операторов.
«Замедление темпов экспансии для новых российских брендов может быть связано с дефицитом торговых площадей в ключевых ТЦ Дубая. Поэтому есть вероятность, что спрос арендаторов переориентируется на новые проекты, в том числе находящиеся на этапе ввода в эксплуатацию или проходящие реконцепцию. Импульс возобновления активной экспансии, по мнению экспертов Nikoliers, ожидается в 2027–2028 гг.», - отметил Владимир Каликин, директор по развитию и брокериджу департамента управления недвижимостью Nikoliers.
На рынке ритейла Дубая происходит постепенное восстановление девелопмента торговых объектов, после небольшого затишья в 2023-2024 гг. По итогам 2025 г., объем нового ввода составил 36 тыс. кв. м за счет запуска окружного ТЦ Nad Al Sheba Mall. Основные открытия четырёх торговых центров общей площадью 245 тыс. кв. м запланированы на 2026-2027 гг.: First Avenue Jumeirah Mall, The Villa Square Mall, Al Khail Avenue Mall и Expo City Mall. Также в стадии модернизации находится Ibn Battuta Mall, в процессе расширения – Dubai Mall, а в честь 20-летия ТЦ Mall of the Emirates увеличит арендуемую площадь ещё на 20 тыс. кв. м к 2027 г.
В то же время, несмотря на сокращение общего количества сделок из-за дефицита качественных площадей в 2025 г. (351 новый договор аренды или -31% г/г), Дубай продолжает привлекать внимание международных брендов. К примеру, в 2026 г. в ключевых ТЦ уже появились бренды Ulta Beauty и Skims. Также бренд Primark объявил о планах выхода на рынок Эмирата в этом году с открытием трёх магазинов в крупнейших торговых центрах. Кроме того, эксперты Nikoliers отмечают развитие сегмента семейных развлечений на рынке ритейла. Например, в 2025 г. в Dubai Festival City Mall появилось тематическое пространство Haribo Happy World с магазином, кафе и зоной для празднования дней рождения.
Что касается средневзвешенной ставки аренды по новым договорам, то в 2025 г. в «топовых» ТЦ Дубая она составила 1 080 USD/ кв. м/год, в «знаковых» — 3 067 USD/ кв. м/год*. Стоит отметить, что в условиях ограниченного предложения и единичных сделок средневзвешенная ставка аренды может значительно колебаться под влиянием отдельных транзакций.
«В текущей ситуации на рынке ритейла Дубая для новых брендов, не имеющих сильного международного присутствия, шансы арендовать помещения в топовых торговых центрах, особенно в качественных и даже «средних» локациях, стремятся к нулю. Конкуренция за такие площади высокая, и при их освобождении арендодатели в 99% случаев отдают предпочтение сильным международным и/или успешным брендам, которые уже зарекомендовали себя на локальном рынке. В этих условиях у российских ритейлеров остаётся несколько рабочих стратегий. Первая — пойти на компромисс при выборе ТЦ с возможностью за 6–12 месяцев подтвердить устойчивость бизнеса и в дальнейшем претендовать на более сильные локации. Вторая — ожидание выхода на рынок новых крупных проектов, таких как Dubai Square, а также расширения действующих знаковых моллов — Dubai Mall и Mall of the Emirates. При таком сценарии договор аренды может быть подписан уже в этом году, однако фактическое открытие точки произойдёт через несколько лет — после ввода объектов в эксплуатацию», – комментирует Андрей Косарев, партнёр Nikoliers.
Владимир Каликин добавил, что российские бренды, которые уже присутствуют в ОАЭ, могут рассмотреть альтернативную стратегию — географическое расширение в пределах ОАЭ, к примеру, в сторону Абу-Даби, где конкуренция за локации ниже, а условия входа на рынок остаются более гибкими и привлекательными.
Ввод торговых площадей в ТЦ Дубая, 2014-2027 гг.
