Торговая недвижимость Дубая: фокус на расширение ТЦ и специализированные кластеры
Департамент управления недвижимостью
Рынок торговой недвижимости Дубая демонстрирует устойчивость: массового ухода арендаторов не наблюдается, действующие операторы сохраняют присутствие, а девелоперы планируют ввести порядка 47 тыс. кв. м новых торговых площадей. Фокус их интересов сместился на расширение действующих торговых центров и развитие малоформатных объектов, интегрированных в жилую застройку. Ограниченное предложение, высокая конкуренция за качественные площадки и продолжающееся развитие инфраструктуры формируют основу для дальнейшего роста после стабилизации внешней ситуации.
Дубай, 22 апрель 2026 года. — В I кв. 2026 г. рынок торговой недвижимости Дубая продемонстрировал устойчивость. В этот период наблюдалось временное снижение потребительского трафика и корректировка планов ряда арендаторов, однако ключевые торговые центры и городская инфраструктура продолжили функционировать в штатном режиме. По данным Nikoliers, по итогам квартала в ключевых торговых центрах Дубая заключено 67 новых договоров аренды, что ниже показателя аналогичного периода 2025 года (120 сделок). Снижение деловой активности обусловлено сезонным фактором (период Рамадана), ограниченным предложением качественных торговых площадей, а также переносом и отменой части сделок на фоне геополитической ситуации. По данным Nikoliers, снижение числа новых арендных сделок в 2025 году также было обусловлено Dubограниченным предложением, а не падением спроса.
Несмотря на охлаждение деловой активности, фундаментальные показатели рынка остаются стабильными. Дефицит качественных торговых площадей продолжает оказывать ключевое влияние на арендаторов: собственники объектов не спешат предоставлять дисконты, а вакантные площади на рынок практически не поступают. Отметим, что ключевые моллы, даже несмотря на временное падение трафика, продолжили работать без сбоев, договоры аренды действуют в полном объеме, и собственники ТЦ сохраняют стабильный денежный поток.
По данным Nikoliers, в настоящее время в Дубае представлены 107 российских брендов, включая 36 ресторанных концепций и 13 fashion-операторов. В марте–апреле отдельные игроки, преимущественно в сегменте общественного питания, временно приостанавливали деятельность, что связано с краткосрочным снижением трафика, а не со стратегическим уходом с рынка. Отметим, что среди них окончательных закрытий было два: сеть общественного питания BlinBerry и ресторан «Чайхона». По мнению Владимира Каликина, директора по развитию и брокериджу департамента управления недвижимостью Nikoliers, компании, которые реализовали долгосрочные инвестиции в развитие бизнеса, включая значительные вложения в fit-out и операционную инфраструктуру, сохраняют присутствие на рынке Дубая и рассматривают текущую ситуацию как временную.
По итогам I кв. 2026 г. средневзвешенная ставка аренды в «топовых» торговых центрах* составила 353 AED/кв. фут/год (1 027 USD/кв. м/год), в «знаковых»* — 997 AED/кв. фут/год (2 898 USD/кв. м/год). Для сравнения, в аналогичном периоде 2025 г. показатели находились на уровне 345 и 1 034 AED/кв. фут/год соответственно. В условиях ограниченного предложения и относительно небольшого числа сделок средневзвешенные ставки могут демонстрировать волатильность под влиянием отдельных крупных транзакций.
«В 2026 г. в Дубае планируется ввод около 47 тыс. кв. м новых торговых площадей. Фокус девелоперов сместился на малоформатные ТЦ и расширение существующих объектов. В частности, усиливается тренд на развитие малоформатных торговых центров, интегрированных в жилую застройку. Такие проекты ориентированы на повседневные потребности жителей и включают не только ритейл, но и сервисную инфраструктуру — фитнес-центры, салоны красоты, рестораны и общественные пространства. Среди заявленных проектов — First Avenue Jumeirah Mall, Villa Square Mall и Liwan Mall с арендопригодной площадью от 10 до 25 тыс. кв. м», - комментирует Андрей Косарев, партнер Nikoliers в ОАЭ.
Параллельно с новыми запусками продолжается модернизация существующих объектов. В Dubai Mall ведется масштабное расширение с добавлением около 240 новых магазинов и ресторанов. В свою очередь, в Mall of the Emirates реализуется поэтапная реновация с расширением зон развлечений, гастрономии и общественных пространств. Завершение последнего этапа запланировано на 2030 г. Это позволит обоим ТЦ удерживать лидерские позиции на рынке. В долгосрочной перспективе (2027–2031 гг.) заявлен ввод ряда крупных проектов, включая Dubai Square в районе Creek Harbour с арендопригодной площадью порядка 390 тыс. кв. м.
Кроме того, в эмирате развивается формат специализированных торговых кластеров. В I кв. 2026 г. в районе One Central открылась пешеходная гастрономическая улица 25 Jump Street, сочетающая ресторанные концепции и культурные пространства. В числе анонсированных проектов — Dubai Gold District в Al Ras — первая «золотая улица», где будут представлены различные ювелирные бренды, и Dubai Food District в районе Al Aweer — кластер, предполагающий сочетание фуд-кортов, фермерского рынка и производств различных продуктов питания.
Ввод торговых площадей в ТЦ Дубая, 2016-2031 гг.
