Nikoliers: по итогам 2026 года непрофильные девелоперы впервые обойдут профильных игроков по объему вводимых площадей на рынке новых торговых центров.

Москва, 12 ноября 2026 г. — 2026 год стал первым за последние 25 лет, когда непрофильные девелоперы заняли большую долю в структуре нового строительства торговых центров, чем профильные игроки. С начала года непрофильные девелоперы уже завершили четыре проекта (GLA 58,5 тыс. кв. м), тогда как среди профильных игроков — только один, реализованный сетью «Ассортида» (GLA 15 тыс. кв. м). Если учитывать также строящиеся объекты, заявленные к открытию до конца года, соотношение составит восемь непрофильных ТЦ против двух у профильных девелоперов. При этом на долю непрофильных игроков придется 75% совокупной арендопригодной площади новых объектов — рекордный показатель за всю историю наблюдений. Для сравнения: в прошлом году на непрофильных девелоперов приходилось лишь 34% новых площадей.

Ключевые показатели фонда ТЦ, заявленного на 2026 год, действующие и строящиеся проекты:

Результат обусловлен увеличением количества проектов у непрофильных девелоперов в полтора раза по сравнению с прошлым годом, а также снижением средней площади вводимых проектов у профильных игроков за последние пять лет. Вместе с тем это не означает, что профильные девелоперы полностью отказались от реализации крупных проектов: cреди наиболее показательных примеров — МФК «Avenue Sever» с 60 тыс. кв. м арендопригодной площади от ГК «Ташир», открывшийся в 2025 году, и МФК «Олимпийский» со 200 тыс. кв. м GLA от ГК «Киевская Площадь», заявленный к открытию в 2027 году. По прогнозу, только МФК «Олимпийский» сформирует более 74% всего фонда арендопригодных площадей ТЦ, планируемых к вводу в 2027 году.

Доля проектов, реализуемых в рамках программ КРТ и МПТ, в этом году также достигнет рекордных 30% от всего объема нового строительства — это ТРК «Краски» в составе транспортно-пересадочного узла «Некрасовка» и МФК «Прокшино»; для сравнения: в прошлом году этот показатель был равен 24%, а в 2024 году – 27%. Данные программы действуют с 2020 года и ориентированы преимущественно на развитие бизнес-центров, складской недвижимости и light industrial.

Если рассматривать распределение новых проектов по форматам, то в этом году 37% нового строительства придётся на МФК, четверть на торговые объекты в составе жилых комплексов и столько же в составе ТПУ, 13% — на классический формат отдельностоящих зданий. Отмечается рост популярности комплексов с несколькими ключевыми функциями: в 2027 году доля таких проектов в новом строительстве может достичь 87%. МФК привлекательны для всех девелоперов благодаря потребительскому запросу и экономике проектов. При этом по итогам 2026 года и по прогнозу на 2027-й именно профильные девелоперы будут превалировать в новом строительстве в форматах МФК и отдельностоящих зданий. 

Анна Никандрова, партнёр Nikoliers:

«Изменение структуры ввода связано с развитием комплексного освоения территорий. Городские требования обязывают застройщиков помимо жилого объема предусматривать в проекте определенную долю коммерческих помещений — в отдельных случаях она достигает 30% от проектного объема, при этом на ритейл может приходиться до 10%, которые реализуются через стрит-ритейл или малоформатные ТЦ в составе жилых комплексов. Таким образом, для жилых девелоперов торговая инфраструктура становится частью продукта всего квартала: она повышает удобство для жителей, поддерживает стоимость жилья и формирует дополнительный поток посетителей, а для профильных девелоперов в сфере торговой недвижимости формат многофункциональных комплексов позволяет диверсифицировать доходы и эффективнее использовать участок. В результате рынок все чаще пополняется не отдельно стоящими классическими ТЦ, а объектами, встроенными в более сложные городские сценарии».