Nikoliers: в 2024 году рынок торговой недвижимости Дубая пополнится 167,2 тыс. кв. м площадей
По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, объем предложения торговых площадей Дубая в 2024 году вырастет на 1,8 млн кв. футов (167,2 тыс. кв. м). Эмират ожидает открытия трех торгово-развлекательных центров. Однако дефицит высококачественных площадей в популярных локациях стимулирует дальнейший рост арендных ставок.
Дубай, 6 февраля 2024 г. На конец 2023 года общая сумма всех торговых площадей Дубая составила порядка 60,79 млн кв. футов (5,6 млн кв. м) (расчёт произведен по арендопригодной площади). В активной стадии реализации и ввода находятся объекты, строительство которых на время было приостановлено в период пандемии, например, Al Khail Avenue.
Ожидается, что в 2024 году предложение эмирата пополнится на 1,8 млн кв. футов (167,2 тыс. кв. м) торговой арендопригодной площади. В том числе за счет открытия трех торгово-развлекательных центров, расположенных в активно развивающихся районах Дубая: Al Khail Avenue в локации Jumeirah Village Triangle (общая площадь 900 тыс. кв. футов), Dubai Expo Mall в Expo City Dubai (площадью 385 тыс. кв. футов) и Nad Al Sheba Mall в Nad Al Sheba (площадью 505 тыс. кв. футов).
На фоне экспансии большого числа международных ритейлеров рынок Дубая переживает острую нехватку торговых площадей в качественных торговых центрах. По данным Nikoliers, за 2023 год было зарегистрировано 2 623 договора аренды (новых и продленных) в торговых центрах эмирата. За год показатель снизился на 27%. Количество новых договоров сократилось в 2,5 раза, в то время как число пролонгаций выросло на 7%, что подтверждает дефицит доступного предложения.
Активный спрос привел к закономерному увеличению средних ставок аренды. В целом в 2023 году арендные ставки в торговых центрах Дубая выросли на 20% по сравнению с 2022 годом, составив 333 AED/кв. фут/год (976 USD/кв. м/год). За этот период ставки аренды по новым договорам выросли на 44%, по продленным – на 12%. Из-за нехватки вакантных площадей в торговых центрах новые договоры составляют только 28% в общем объеме договоров аренды.
В то же время, в самых популярных торговых центрах Дубая средние ставки аренды по новым договорам выросли на 71%. Наибольшие ставки аренды по новым договорам наблюдались в Mall of the Emirates, Dubai Mall и Dubai Marina Mall. Высокая ставка аренды в Mall of the Emirates (1 736 AED/кв. фут/год, или 5 088 USD/кв. м/год) связана с низкой вакантностью площадей и редкой ротацией арендаторов: за 2023 год было зарегистрировано всего 3 сделки по новым договорам аренды, в то время как в Dubai Mall – 258 сделок. Средние арендные ставки по новым договорам в ритейл-пространствах[1] также увеличились по сравнению с предыдущим годом: наибольший рост отмечается в La Mer (20%), Downtown Dubai и Dubai Marina (на 10,6% каждый). Как и в прошлом году, больше половины сделок аренды в ритейл-пространствах составили новые договоры (57,4%).
Средневзвешенные ставки по новым договорам аренды в наиболее популярных торговых центрах Дубая в 2023 г.
В условиях высокого спроса и низкого объема ввода новых торговых площадей исторически популярные торговые центры (такие как Wafi Mall и Dubai Outlet Mall) анонсировали расширение и реновацию. В то же время объекты, открывшиеся в период пандемии (Cityland Mall, Silicon Central Mall) в настоящий момент успешно перезапускаются. Dubai Festival City Mall готовится к глобальной модернизации, которая затронет реновацию фасадов и обновление состава арендаторов. Такие проекты могут стать отличным решением для новых брендов, только выходящих на рынок Дубая, поскольку в топовых торговых центрах уровень вакантности крайне низкий, а собственники объектов чаще отдают предпочтение мощным и оригинальным концепциям либо известным мировым брендам.
«Ритейлеры по-прежнему заинтересованы в помещениях в лучших локациях эмирата. Для этого они усиленно работают над концепцией и качеством продукта, уникальностью, узнаваемостью, продвижением, маркетингом. Бренды, вышедшие на рынок, довольно быстро начинают расширять свое присутствие, охватывая разные районы Дубая, в первую очередь, с высокой проходимостью, − комментирует Андрей Косарев, партнер Nikoliers. – В то же время, дефицит предложения высококачественных площадей в популярных локациях остается одним из основных вызовов. Мы ожидаем, что этот фактор продолжит стимулировать рост арендных ставок и повышать избирательность собственников крупных и наиболее привлекательных торговых центров».
[1] Оживленные торговые зоны, размещенные в популярных туристических районах
и находящиеся в собственности и под управлением одного девелопера или инвестора. В таких пространствах по аналогии с ТЦ формируется свой пул арендаторов и разрабатывается маркетинговая стратегия.
