Дубай, 25 ноября 2025 г. Рынок офисной недвижимости Дубая демонстрирует стабильную динамику роста и рекордные показатели. По данным Nikoliers, общая площадь покупки в строящихся офисных объектах эмирата за III квартал 2025 года составила 39,8 тыс. кв. м, что в 7 раз больше показателя за аналогичный период прошлого года (4,6 тыс. кв. м) и почти в 3 раза по сравнению со II кварталом 2025 года (15,5 тыс. кв. м). Объем заключенных сделок продажи строящейся и готовой недвижимости в основных деловых районах по итогам периода июль-сентябрь 2025 года за год увеличился на 7% и оценивается в 80,7 тыс. кв. м. Общая площадь по всем сделкам покупки рынка офисной недвижимости Дубая составила 125 тыс. кв. м, что на 22% больше показателя аналогичного периода прошлого года. Из них 76% сделок пришлось на готовые объекты. В ближайшие месяцы растущий интерес со стороны международного бизнеса к Дубаю продолжит стимулировать спрос на офисные площади.
Объем заключенных сделок со строящейся офисной недвижимостью Дубая, 2021 — III кв. 2025 гг.
Источник: Nikoliers
По словам Андрея Косарева, партнера Nikoliers, стремительный рост интереса к офисной недвижимости в Дубае обусловлен не только ростом числа местных и международных компаний, но и экономическим развитием региона. Значительное влияние на этот процесс оказывает стратегия властей по превращению эмирата в глобальный бизнес-хаб, предоставляющий благоприятные условия для ведения бизнеса и привлечения инвестиций.
В III квартале 2025 года в сегменте аренды офисных помещений в основных деловых районах Дубая было заключено более 1,5 тыс. новых арендных сделок площадью 191,6 тыс. кв. м, что соответствует уровню аналогичного периода прошлого года, но уступает показателям I и II кварталов – 232 тыс. кв. м и 223 тыс. кв. м соответственно. Средняя площадь арендованного блока составила 127 кв. м.
Арендные ставки и цены продаж растут, что объясняется ограниченным предложением на рынке, развитием деловой инфраструктуры, интересом международных компаний к расширению или релокации своего бизнеса. Так, средневзвешенная цена покупки площадей в строящихся офисных проектах за последние 12 месяцев выросла в два раза и в III кв. 2025 г. составила 6 571 USD/кв. м* и 11 178 USD/кв. м** в основных деловых районах. В готовых офисных объектах средневзвешенная цена продажи в основных деловых районах Дубая по итогам III квартала 2025 г. составила 5 876 USD/кв. м, что больше на 21%, чем в III квартале прошлого года.
По итогам III кв. 2025 г. средневзвешенная ставка аренды составила 578 USD/кв. м/год, что на 13% больше, чем за аналогичный период годом ранее. По сравнению с I кв. 2025 года рост ставки составил 3%.
Средневзвешенная ставка по новым договорам аренды* в основных деловых районах Дубая в III кв. 2025 г.
Источник: Nikoliers
Наиболее высокие ставки по новым договорам аренды зафиксированы в DIFC – 1 659 USD/кв. м/год, Downtown – 1008 USD/кв. м/год и Trade Center Second – 875 USD/кв. м/год. В некоторых районах рост ставок составил выше среднего. Так, например, в Downtown за год ставка увеличилась на 46%, что связано в низкой вакантностью в районе.
В условиях роста арендных ставок и снижения уровня вакантности, особенно в основных деловых районах Дубая, девелоперы начали активно заявлять о новых офисных проектах. Только за три квартала 2025 года было анонсировано порядка 15 объектов. По данным Nikoliers, до 2029 года предложение качественных офисных площадей увеличится на 12% и может пополниться более 713 тыс. кв. м. Это будет способствовать дальнейшему активному развитию сегмента и росту спроса на офисные помещения в Дубае, так как, с одной стороны, они обеспечивают высокую доходность за счет покупки на этапе строительства, с другой – покупка помещения позволяет компаниям начать или масштабировать бизнес на Ближнем Востоке.
По мнению Андрея Косарева, партнера Nikoliers, с точки зрения расположения, наиболее перспективными для развития офисной недвижимости являются такие локации, как Business Bay и Sheikh Zayed Road. Кроме того, потенциал для офисного девелопмента также прослеживается в нецентральных жилых районах. Инвестиционная привлекательность данных территорий обусловлена рядом факторов, включая развитие транспортной инфраструктуры, в частности, строительство новых линий метрополитена, а также формирование комплексной инфраструктуры, отвечающей потребностям арендаторов и сотрудников.
«Рынок офисной недвижимости Дубая предлагает новые возможности для инвесторов и конечных пользователей. Ограниченное предложение и постоянно растущий спрос ведут к уменьшению доли свободных качественных офисов, особенно в основных деловых районах эмирата. А дефицит предложения, развитие деловой инфраструктуры и интерес международных компаний к расширению или релокации своего бизнеса стимулируют рост арендных ставок и цены продаж. Все больше инвесторов, ранее ориентированных на жилую недвижимость, начинают рассматривать офисный сегмент. В этих условиях особым интересом пользуются новые офисные проекты», — комментирует Андрей Косарев, партнер Nikoliers.
*расчет производился по закрытым сделкам всего рынка
** по закрытым сделкам в основных деловых районах
