Около 130 тыс. кв. м офисных площадей может выйти на рынок Санкт-Петербурга в 2027 году

По данным компании Nikoliers, собственникам БЦ в Санкт-Петербурге придётся более гибко работать со ставками и условиями аренды на фоне роста вакантности. По прогнозам Nikoliers, этот показатель в начале 2027 г. может составить около 7-7,5%. В то же время, в следующем году на рынке ожидается ввод 129 тыс. кв. м качественных офисных площадей, при этом почти 50% от этого объёма будет под аренду.  

Санкт-Петербург, 9 ноября 2026 года. — По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, объем ввода офисных площадей по результатам 2026 г. может составить порядка 40 тыс. кв. м. Это менее половины от показателя, который ожидали в начале года (100 тыс. кв. м). Такая корректировка обусловлена тем, что ряд девелоперов пересмотрели сроки реализации проектов и перенесли сдачу объектов на 2027 год. В результате на следующий год в Северной столице запланирован ввод 129 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Из этого объёма большую часть составят офисы под аренду — 61,5 тыс. кв. м (48%). Ещё около 43 тыс. кв. м (33%) будут предлагать к продаже. Среди бизнес‑центров, которые могут выйти на рынок в 2027 году, — «Императорская карточная фабрика», «Холландер», «Орими Центр», «Кантемировский». Эксперты Nikoliers ожидают, что вакантность рынка офисной недвижимости Петербурга на начало 2027 года может находиться в диапазоне 7-7,5% из-за сохраняющейся сдержанной деловой активности в условиях экономической неопределенности. В связи с этим конкуренция за арендаторов может усилиться: собственникам отдельных объектов потребуется повысить гибкость при согласовании коммерческих условий, чтобы сохранить привлекательность своих площадок.

«Несмотря на то, что вакантность в октябре 2026 г. достигла 6,2% (+2,3 п.п. г/г.), такой рост не свидетельствует о снижении интереса к офисам. Компании продолжают решать задачи размещения бизнеса, уделяя всё больше внимания эффективности использования площадей, коммерческим условиям и затратам на подготовку офиса к въезду. К тому же, скорость заполнения новых качественных площадей будет во многом зависеть от локации и качества объекта», — комментирует Алексей Петров, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers.

По его словам, последнее время срок принятия решений постепенно увеличивается, что отражает более взвешенный и осторожный подход арендаторов и покупателей к инвестициям. Также в целях оптимизации расходов арендаторы всё чаще рассматривают более компактные офисы, соответствующие текущему масштабу и задачам бизнеса, а также пересматривают организацию работы с учётом возможностей гибридного формата. Кроме того, сокращение капитальных затрат трансформирует требования к офисным помещениям: наряду с арендной ставкой арендаторы учитывают дополнительные расходы на подготовку помещения к въезду и отдают приоритет объектам с готовой отделкой, позволяющим приступить к работе без проведения дополнительных работ.

Отметим, что традиционная модель аренды офисов остаётся доминирующей на рынке Санкт‑Петербурга и занимает примерно 75% (более 100 тыс. кв. м) в общей структуре сделок за 9 месяцев 2026 года (136 тыс. кв. м). Среди ключевых арендных сделок года — аренда 3,5 тыс. кв. м в БЦ «Звенигородский» сетью сервисных офисов ASPACE и 2,7 тыс. кв. м в БЦ «Аэроплаза» селлером бытовой техники и электроники giper.fm. При этом сегмент купли‑продажи также демонстрирует активность. К примеру, в этом году владелец сети булочных Ф. Вольчека приобрёл особняк Шопена площадью 1,9 тыс. кв. м на Васильевском острове, также компания АО «АльфаСтрахование» заключила сделку по покупке пятиэтажного БЦ Green Yard площадью 8,4 тыс. кв. м и др.

В период с 2023 г. по 2025 г. главным драйвером спроса на офисном рынке Санкт‑Петербурга выступал ИТ‑сектор. Однако, по предварительным данным Nikoliers, в 2026 году лидерство может перейти к сегменту «Профессиональные услуги». По итогам первых трёх кварталов его доля достигла 36% от ключевого объёма спроса. Среди значимых сделок года — приобретение ВШЭ здания бывшего Канатного цеха площадью 21,7 тыс. кв. м, а также аренда консалтинговой компанией свыше 1 тыс. кв. м в БЦ «Призма‑Центр» в Центральном районе. ИТ‑сектор опустился на вторую позицию с долей 21%, замыкает тройку лидеров производственный сектор — на его долю приходится 16% спроса.

На конец 2026 г. офисный рынок в Петербурге демонстрирует разноплановую динамику арендных ставок в зависимости от класса объектов. На начало октября средняя ставка аренды в БЦ класса А достигла 2 516 руб./кв. м в месяц (+6% с начала 2026 года). Рост показателя в большей степени носит технический характер и связан с высвобождением на рынок качественных помещений с высокими запрашиваемыми ставками. В сегменте класса B, напротив, средневзвешенная ставка за 9 месяцев снизилась на 2% и составила 1 850 руб./кв. м. Такая динамика обусловлена более сдержанным спросом со стороны арендаторов.

Доля pre-lease/pre-sale в структуре ввода* IV квартал 2026–2028 гг.

Источник: Nikoliers

 *Учитываются объекты на стадии строительства, ожидаемые к вводу в IV квартале 2026 и 2027-2028 гг., без учета уже введенных в эксплуатацию объектов за 9 месяцев 2026 года. Прогноз — оценка компании Nikoliers на основе заявленных сроков реализации и данных о текущем статусе проектов.