Nikoliers: объем ввода офисов в Москве достиг рекордных 879 тыс. кв. м, спрос снизился на 21%

По данным консалтинговой компании Nikoliers, за 9 месяцев 2026 года объем ввода новых офисных объектов в Москве составил 879 тыс. кв. м, что превышает показатель за аналогичный период прошлого года практически в два раза и приближается к рекордным значениям 2014 года. При этом объем сделок аренды и продажи в классах A/Prime и B+/- сравнялся. Если в 2025 году объем сделок в высокобюджетном сегменте почти в 1,5 раза превышал показатели класса B, то теперь бизнес переориентируется на более доступные помещения с готовой отделкой.

Москва, 29 октября 2026 г. – Международная консалтинговая компания Nikoliers представляет обзор рынка офисной недвижимости Москвы по итогам III квартала 2026 года. Девелоперская активность остается высокой: за 9 месяцев объем ввода новых объектов достиг 879 тыс. кв. м, увеличившись на 230 тыс. кв. м за III квартал. Это рекордный показатель с 2014 года, когда за аналогичный период было введено 1 074 тыс. кв. м.

Общий объем предложения на конец III квартала составил 22 200 тыс. кв. м. Уровень вакантности достиг 6,8%, что на 0,8 п.п. выше показателя конца 2025 года. При этом в структуре совокупного ввода за 9 месяцев 2026 года на конец III квартала 12,6% площадей вакантно в аренду, 8,7% — на продажу и 1,4% доступны в аренду / продажу.

Объем спроса за 9 месяцев составил 925 тыс. кв. м, что на 21% ниже показателя аналогичного периода 2025 года. В распределении по классам объем сделок, с учетом сделок в сервисных офисах, равномерно распределился между классами A/Prime и B+/-, тогда как в 2025 году на A и Prime приходилось почти в 1,5 раза больше сделок. Эксперты объясняют это экономическим давлением: бизнес оптимизирует бюджеты и переориентируется с дорогого класса А на более доступный В+, а также отдает приоритет готовой отделке помещений, так как в классе А преобладает аренда в «бетоне». Ключевыми бизнес-секторами по объему спроса стали строительство и девелопмент (17%), банки и финансовые компании (14%) и производство (10%).

Средневзвешенная ставка аренды внутри ТТК[1] по итогам III квартала составила: для класса A/Prime — 61 000 руб./кв. м/год, для класса B+ — 35 700 руб./кв. м/год. Среднерыночный OPEX без НДС внутри ТТК составляет 10 400 руб./кв. м/год для класса A/Prime и 8 400 руб./кв. м/год для класса B+/-.

Эксперты Nikoliers отмечают, что рост средних ставок в III квартале обусловлен не активностью спроса, а выходом на рынок дорогих лотов. Блоки, изначально предлагавшиеся на продажу, выходят в аренду. Частные собственники начали инвестировать в отделку для сокращения срока экспозиции: по итогам III квартала офисы с отделкой дороже на 19% по рынку в целом и на 52% в классе A/Prime. Кроме того, частные инвесторы ориентируются на свои инвестиционные ожидания, из-за чего отдельные лоты выходят по ставкам в 1,5–2 раза выше среднерыночных.

В сегменте продаж блоков в строящихся зданиях средняя цена по рынку составила 521 тыс. руб./кв. м (около –3% с начала года), внутри МКАД — 534 тыс. руб./кв. м (–2%). Спрос на покупку офисных блоков сократился на 24% год к году, вернувшись к уровню 2023 года. Более 60% покупателей — инвесторы, ориентированные на вывод в аренду или перепродажу, что закрепило за офисной недвижимостью статус полноценного инвестиционного продукта.

«Несмотря на рекордный ввод, мы фиксируем иллюзию выбора на рынке. Помимо фактической вакансии 6,8% (или 1,5 млн кв. м) без учета Moscow Towers, существуют скрытые резервы, которые традиционно не учитываются в индикаторах: субаренда (0,5%), сервисные офисы (0,2%), потенциальное высвобождение до конца года (0,8%) и вакансия у частных инвесторов в БЦ с вводом в 2026 году (1,7%). В совокупности этот резерв формирует потенциальную вакантность 2026 года на уровне 10,3%, но больше метров не значит больше подходящих вариантов. При всех целевых критериях — локация, класс, отделка, инженерия, планировки — число релевантных лотов может исчисляться единицами», — комментирует Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers.

По прогнозам Nikoliers, общий объем предложения офисных площадей в 2026 году составит 22,4 млн кв. м, из которых 7,9 млн кв. м придется на класс A и Prime. Объем ввода по итогам года прогнозируется на уровне 1 082 тыс. кв. м. Средневзвешенная ставка аренды ожидается на уровне 35 000 руб./кв. м/год (класс A/Prime — 44 500 руб./кв. м/год, класс B+ — 28 000 руб./кв. м/год). Доля вакантных площадей к концу года может достигнуть 7,0–7,5%. Восстановление активности на офисном рынке ожидается не ранее 2027 года.

[1] Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС. Рассчитываются по вакантному предложению, доступному к въезду до конца III квартала, в введенных в эксплуатацию объектах