Какой офис будет в тренде? Интервью с Павлом Иншаковым, коммерческим директором Sezar Group

Павел Иншаков более 15 лет занимается развитием жилой и коммерческой недвижимости Москвы. В Sezar Group отвечает за суббренд СЕЗАР ПРО и стратегическое управление портфелем коммерческих проектов компании.

Офисные тренды меняются гораздо быстрее жизненного цикла недвижимости, поэтому на рынке будут выигрывать здания, которые способны пережить несколько таких этапов без потери качества. В рамках конференции «Гигабайты офисов» от Nikoliers Павел Иншаков рассказал, какие именно деловые центры будут востребованы в ближайшие несколько лет и в чём заключается одна из ключевых задач девелопера при создании качественного коммерческого объекта.

— Какой офисный продукт, по вашему опыту, остаётся востребованным и за счёт чего он удерживает ликвидность? Что должно быть заложено на этапе проектирования, чтобы объект не потерял актуальность к моменту ввода?

— Ликвидность офиса всё меньше определяется каким-то одним параметром (например, только локацией или классом здания). На первый план выходит способность объекта работать в разных сценариях. Сегодня этаж может приобретать корпорация под штаб-квартиру, завтра — его разделят между несколькими собственниками или арендаторами. Девелопер должен предусмотреть эту вариативность ещё на стадии проектирования. Инженерные мощности, вертикальный транспорт, доступ, эвакуация, учёт ресурсов должны позволять относительно свободно работать как с крупным пользователем, так и с отдельными блоками.

Для нас ликвидный офис — это прежде всего объект с сильной локацией, качественной инженерной базой, понятной и релевантной логикой деления пространства.

Но есть и второй, не менее важный фактор — качество самого продукта. На более осторожном рынке пользователь становится значительно рациональнее. Он готов платить за то, что невозможно или крайне дорого изменить после ввода: архитектуру здания, продуманную инфраструктуру, сервисную составляющую, эффективность этажа, высоту потолков, качество остекления, инженерные мощности, количество и скорость лифтов, транспортную доступность.

— Какие требования корпоративных пользователей вы уже считаете не премиальной опцией, а базовым стандартом, который девелопер обязан закладывать по умолчанию? И есть ли такие решения, которые рынок ещё воспринимает как фишку, а в СЕЗАР ПРО её считают уже нормой ближайших двух-трёх лет?

— Премиальность постепенно перемещается из области отделочных материалов в качество ежедневного пользовательского опыта. Например, если ещё несколько лет назад такие параметры, как достаточный запас электрической мощности, современная вентиляция и климатизация, могли использовать в качестве маркетингового преимущества, то сегодня крупный корпоративный пользователь воспринимает их как обязательные. 

Также добавлю, очень выросло значение вертикального транспорта. В высотном офисном здании можно сделать прекрасную архитектуру и дорогие общественные пространства, но если сотрудник каждое утро теряет время в очереди к лифту, качество объекта для него резко снижается. По этой причине лифтовая система — такая же часть коммерческой характеристики здания, как ставка аренды или стоимость квадратного метра. Мы учли это, когда решили установить в СЕЗАР ТАУЭР двухпалубные кабины.

То же касается и сервисной инфраструктуры. Рестораны и кафе, пространства для неформальной работы, возможность быстро получить бытовые и деловые услуги — это уже не просто набор дополнительных функций. Чем больше времени люди проводят в офисе и чем выше конкуренция компаний за сотрудников, тем сильнее качество среды влияет на выбор здания.

Следующий шаг, который, на мой взгляд, в ближайшие годы также станет нормой, — проектирование не отдельных эффектных решений, а цельного пользовательского маршрута.

— СЕЗАР ПРО работает в двух сценариях: деловые МФК в историческом ядре «Москва-Сити» (СЕЗАР ТАУЭР и СИТИ 4) и многоформатные проекты в «Большом Сити», где офисы встроены в жилую и социальную ткань. В чём принципиальная разница между этими двумя типами продукта с точки зрения крупного корпоративного пользователя?

— С точки зрения ликвидности у этих моделей разные драйверы. В историческом «Сити» это дефицит предложения и уже сформированный статус деловой локации. В «Большом Сити» — масштаб дальнейшего развития территории, новая инфраструктура и возможность создавать современные офисные продукты практически с чистого листа. Но и риски другие: предложение здесь значительно шире, поэтому особенно важно качество конкретного проекта и его способность выделяться среди конкурентов.

— Исходя из вашего опыта, как на этапе проектирования учесть возможность продажи отдельными блоками или даже этажами разным собственникам, чтобы не разрушить инженерную, сервисную и управленческую целостность здания?

— Главная ошибка — сначала спроектировать здание как единый офис, а потом уже, на стадии продаж, пытаться нарезать его на блоки. Тогда практически неизбежно появляются компромиссы: сложные маршруты доступа, пересечение потоков, проблемы с учётом ресурсов, инженерией или дальнейшей эксплуатацией.

Если допускается несколько собственников на одном этаже или в одном здании, это должно быть частью исходного технического задания.

В первую очередь мы смотрим на инженерное зонирование — возможность раздельного учёта потребления, распределения мощностей, подключения отдельных помещений, организации климатических зон. Второе — вертикальный транспорт и доступ. В здании должны быть понятны маршруты сотрудников, посетителей, сервисных служб, доставки. Третье — системы безопасности и контроля доступа: разные компании должны иметь возможность организовать собственный режим, не создавая конфликтов с общей эксплуатацией здания.

Задача девелопера — дать собственнику максимальную свободу в его офисе, одновременно сохранив контроль над теми системами, от которых зависят качество и стоимость всего здания. Именно этот баланс позволяет продавать объект отдельными блоками, не превращая его со временем в набор технически независимых друг от друга помещений.

— Между стартом проектирования и вводом офисного объекта класса прайм проходит в среднем три-четыре года, и за это время требования к плотности посадки, сервисам, эксплуатации могут измениться. Какие характеристики объекта вы считаете «несущими» — теми, что должны сохранять ликвидность объекта независимо от трендов рынка? И наоборот: какие решения вы сознательно делаете гибкими, чтобы адаптировать объект на ходу, без капитального переустройства?

— Мы разделяем характеристики здания на две группы. Первая — где девелопер не имеет права ошибиться, потому что эти элементы практически невозможно изменить после строительства. Речь идёт о конструктиве здания, высоте этажей, глубине и эффективности офисной планировки, шаге колонн, качестве фасада и других. Если здесь заложены ограничения, никакая дорогая отделка через пять лет их не исправит.

Вторая группа содержит элементы, которые, наоборот, должны допускать трансформацию. Это внутренние планировки, распределение рабочих и общественных зон, конфигурация сервисных пространств, часть инженерных настроек и сценарии доступа. Офис должен позволять компании меняться без капитальной реконструкции самого здания.

Хороший коммерческий объект — это качественная инфраструктурная основа, которая позволяет разным компаниям реализовать собственный сценарий. И мне кажется, именно эта способность к адаптации в ближайшие годы будет одним из главных факторов ликвидности офисного здания.