Основные индикаторы рынка
*Здесь и далее ставки аренды включают операционные расходы, не включают НДС.
Источник: Nikoliers
Предложение
С января по март 2024 г. рынок офисной недвижимости пополнился двумя новыми объектами класса B — «К-37» и «Лахта Плаза» суммарной арендопригодной площадью 18 600 кв. м. При этом БЦ «К-37» уже занят моноарендатором, что свидетельствует о том, что спекулятивные офисные здания находят арендаторов еще на этапе строительства.
До конца года анонсирован ввод еще как минимум пяти объектов 75 800 кв. м GLA. Однако большая часть этих площадей (более 75%) не выйдет на открытый рынок.
С точки зрения географии нового предложения в текущем году Центральный район ожидает набольший прирост — около 48 000 кв. м.
Темпы строительства новых бизнес-центров остаются сдержанными, и доля спекулятивных объектов в общем объеме строительства снижается. Застройщики не рассматривают возведение новых офисных центров из-за экономической нецелесообразности. Однако простимулировать девелоперов может существенный рост ставок аренды на офисные блоки.
Динамика ввода офисных площадей
Источник: Nikoliers
Уровень вакантности и ставки аренды
Сохраняющаяся на высоком уровне активность арендаторов продолжает способствовать снижению уровня вакантности, а выход на рынок новых объектов не сказывается на росте значения показателя. С конца прошлого года доля пустующих площадей в среднем по рынку снизилась с 8,4% (348 500 кв. м) до 6,4% (267 800 кв. м).
Сокращение вакантности произошло во всех районах города. Самое значительное снижение (с 18,5% до 1%) произошло в Калининском районе благодаря тому, что бизнес-центр «Феррум II» полностью арендовал «Тинькофф».
С конца 2023 г. ставка в качественных бизнес- центрах класса А показала рост до 1 873 руб./кв. м/месяц (+8%), а в классе В — до 1 240 руб./кв. м/месяц (+1%).
Ввиду ограниченности предложения ставки аренды показывают высокую волатильность на коротких временных отрезках, а разница в стоимости квадратного метра между классами постепенно сокращается. Выход даже небольших блоков по ставкам ниже или выше рынка приводит к заметной динамике среднего значения. Ставка по отдельным помещениям может достигать 3 500 руб./кв. м/месяц, но это единичные предложения, которые тянут вверх ставку по отдельным районам.
Доля свободных помещений по классам
Источник: Nikoliers
Динамика ставок аренды по классам*
*Ставки аренды включают OPEX, не включают НДС.
Источник: Nikoliers
Ключевые индикаторы рынка по районам*
*Представленные ставки аренды включают эксплуатационные расходы, не включают НДС.
Источник: Nikoliers
Спрос
Объем чистого поглощения по итогам трех месяцев 2024 г. оказался почти в 4,5 раза выше уровня I квартала прошлого года (99 500 кв. м против 22 200 кв. м соответственно), что объясняется сохраняющейся высокой деловой активностью игроков рынка.
Большое количество крупных сделок в начале года обосновано тем, что многие компании приняли решение о покупке или аренде офисных центров еще в первой половине предыдущего года. Учитывая, что завершение подобных сделок в среднем длится от 6 до 12 месяцев, подписание договоров пришлось на начало текущего года.
В топ-3 районов по сумме занятых площадей по итогам квартала вошли Калининский (29%), Приморский (24%) и Выборгский (15%).
Лидерство данных районов обусловлено заключением крупных сделок (более 10 000 кв. м) по аренде или покупке офисных зданий целиком в связи с отсутствием подходящего предложения в других локациях.
Ввиду тенденции компаний к консолидации наблюдается рост спроса на блоки площадью от 1 000 кв. м. Однако если в декабре 2023 г. такие помещения предлагались в 46 объектах, то к концу марта это число сократилось до 33. Оставшиеся площади активно рассматриваются компаниями.
Ключевые сделки аренды на офисном рынке Санкт-Петербурга в I кв. 2024 г.
Источник: Nikoliers
Сделки по профилю арендатора
ИТиТ-сегмент снова занял наибольшую долю от общего объема арендованных площадей за первые три месяца года, что обусловлено очередной крупной сделкой. «Тинькофф» выбрал БЦ «Феррум II» (более 29 000 кв. м GLA), чтобы разместить в нем центр разработок банка.
Также одной из крупных сделок I квартала стала аренда ООО «Специальный Технологический Центр» БЦ «К-37» 14 400 кв. м GLA, что вывело производственный сегмент на третье место.
Однако высокой популярностью продолжают пользоваться офисные блоки от 100 до 250 кв. м.
Распределение сделок по профилю арендаторов
Источник: Nikoliers
Тенденции и прогнозы
Дефицит офисных площадей
Сдержанные темпы строительства и высокая активность арендаторов создают все больший дефицит качественных блоков. В этом году запуск новых проектов не анонсирован, а так как цикл девелопмента в среднем длится от двух до четырех лет, то дефицит сохранится в среднесрочной перспективе.
Рост ставок
В связи с нехваткой качественных офисных площадей и сокращением разрыва между классами, запрашиваемые ставки аренды будут расти, особенно в ключевых деловых районах Петербурга в наиболее востребованных объектах, где спрос превышает предложение.
Снижение доли спекулятивных объектов
В связи с низкой девелоперской активностью в части возведения офисных площадей для последующей сдачи в аренду, доля спекулятивных площадей в общем объеме нового предложения в ближайшие два года не превысит 45%. Строительные компании ждут изменения конъюнктуры рынка.
Аренда и покупка бизнес-центров целиком
Тенденция к аренде и покупке офисных зданий конечными пользователями останется актуальной. При этом если приобретение
бизнес-центров в основном связано со стратегией сохранения капитала, то аренда офисных зданий чаще всего инициируется процессом консолидации и расширения.
