*Объем предложения качественных офисов был пересмотрен и увеличен в IV кв. 2023 г. (+7 000 кв. м).**Здесь и далее ставки аренды включают операционные расходы, не включают НДС.
Источник: Nikoliers
Предложение
За 2023 г. рынок офисной недвижимости пополнился 133 800 кв. м за счет появления 13 новых объектов, а также реконцепции четвертого этажа ТРК «Лиговъ» под бизнес- пространство. В IV квартале 2023 г. в эксплуатацию были введены такие бизнес- центры, как Jakov Chernihov (15 000 кв. м) и «Державинский» (7 000 кв. м).
С точки зрения географии наибольший прирост офисных площадей был отмечен в Василеостровском (36 800 кв. м) и Центральном (36 000 кв. м) районах города, в которых ввелось по три бизнес-центра, преимущественно после реконструкции.
В 2024 г. ожидается завершение строительства семи объектов суммарной арендопригодной площадью 97 700 кв. м. Новое предложение — это преимущественно здания класса В в околоцентральных районах города. Стоит отметить, что из общего объема нового строительства более 75% площадей не выйдут на открытый рынок.
Динамика ввода офисных площадей
Источник: Nikoliers
Спрос
По итогам 2023 г. темпы поглощения превысили темпы строительства бизнес- центров. Суммарный объем чистого поглощения составил 184 500 кв. м против 46 000 кв. м годом ранее.
Лидерами по объему арендованных площадей стали Василеостровский (39%), Центральный (22%) и Московский (14%) районы. Василеостровский район занял первую строчку рейтинга благодаря вакантному офисному комплексу арендопригодной площадью 24 500 кв. м, который впоследствии был арендован.
В 2023 г. доля компаний ИТиТ-сегмента составила 42%. Самые крупные сделки (более 3 000 кв. м) данного профиля заключались в Василеостровском и Центральном районах города. Так, ПАО «Сбербанк» арендовало три бизнес-центра, принадлежащих компании «Максидом», площадью 24 500 кв. м, а международная ИТиТ-компания заняла 3 800 кв. м в БЦ «М22».
Наибольший прирост в объеме сделок в 2023 г. продемонстрировали торговые компании (13% в 2023 г. против 5% в 2022 г.), а также компании, оказывающие профессиональные услуги (10% в 2023 г. против 2% в 2022 г.). Некоторые из них воспользовались возможностью расширения площади офиса в занимаемом бизнес-центре или переехали в более качественный объект.
С точки зрения площади самыми востребованными, как и в предыдущем году, остались помещения от 100 до 250 кв. м. Наибольший интерес к ним проявляли компании из секторов строительства и девелопмента, а также профессиональных услуг. Значительная часть офисных блоков площадью от 1 000 кв. м была арендована крупными игроками для повышения качества своих офисов.
Распределение сделок по профилю арендаторов
Источник: Nikoliers
Уровень вакантности и ставки аренды
Высокая деловая активность в течение 2023 г. привела к снижению среднего уровня вакантности до 8,4% против 10,5% в декабре 2022 г. Объем свободных офисных площадей на рынке Санкт-Петербурга сократился до 348 500 кв. м и распределился по 178 объектам. При этом блоки площадью более 1 000 кв. м есть менее чем в 46 бизнес- центрах, что осложняет поиск крупных офисных помещений.
Все районы города, за исключением Василеостровского и Выборгского, продемонстрировали уменьшение уровня пустующих помещений к концу года. Увеличение вакантности в Василеостровском районе связано с вводом в эксплуатацию спекулятивного объекта площадью 15 000 кв. м в IV квартале 2023 г.
Наиболее заметное снижение вакантности — на 2,4 п.п. с конца 2022 г. — произошло в классе В, в абсолютном значении предлагается 218 800 кв. м. В классе А к концу года уровень вакантных площадей снизился на 1,5 п.п., свободными остаются 129 700 кв. м.
С конца 2022 г. запрашиваемая ставка аренды в офисном сегменте в классе А снизилась на 2% (-39 руб./кв. м/месяц) и составила 1 741 руб./кв. м/месяц. Изменение связано с пересмотром ставок в соответствии с коммерческими условиями в тех объектах, где ранее пустовало значительное количество офисных площадей. В классе В, напротив, ставка выросла на 5% (+60 руб./кв. м/месяц), до 1 222 руб./кв. м/месяц.
Рост ставок в течение 2023 г. зафиксирован преимущественно в бизнес-центрах Центрального, Петроградского и Приморского районов. В отдельных офисных объектах рост ставок достигал 10% с начала года.
Доля свободных помещений по классам
Источник: Nikoliers
Динамика ставок аренды по классам*
*Ставки аренды включают OPEX, не включают НДС.
Источник: Nikoliers
Гибкие пространства
По итогам 2023 г. основной объем предложения качественных коворкингов формируют 59 пространств — это 70 450 кв. м. Из них 41 проект является сетевым. Наибольшую долю в объеме сетевых пространств в квадратных метрах формируют сети «Практик» (23%) и PAGE (18%).
В территориальном распределении гибких офисов доминирующая часть площадей сосредоточена в Центральном районе (40%, или 28 300 кв. м). На втором и третьем месте находятся Петроградский (11 400 кв. м) и Калининский (6 200 кв. м) районы благодаря самым крупным действующим классическим проектам в городе — «Ясная Поляна»(6 200 кв. м) и «Лаборатория» (5 000 кв. м) соответственно.
Новые гибкие офисные пространства продолжают появляться на рынке Санкт- Петербурга. За 2023 г. объем предложения коворкингов увеличился на 6 200 кв. м. Открылись такие коворкинги, как &Place! в пространстве Seno (3 000 кв. м), Smart Coworking на Новгородской (1 200 кв. м), «OFIX Сенная» (640 кв. м), Buffer 21 (470 кв. м), а также была увеличена площадь несетевого коворкинга «Пушкин» — до 1 500 кв. м (+900 кв. м).
В 2024 г. запланировано открытие 12 гибких пространств суммарной площадью 13 800 кв. м, что в 2,2 раза превышает показатель 2023 г.
Гибкие пространства, планируемые к открытию в 2024 г.
Источник: Nikoliers
Тенденции и прогнозы
Интерес к приобретению качественных бизнес- центров среди конечных пользователей растет. Однако подобное предложение на рынке Петербурга ограниченно.
Текущая экономическая ситуация продолжает влиять на офисный девелопмент: инфляция, рост стоимости строительства, ключевой ставки, а также ограниченность финансирования проектов существенно снижают возможности девелоперов для строительства спекулятивных бизнес-центров.
Поскольку запуск новых проектов остается на низком уровне, а ряд запланированных к вводу в 2024 г. объектов арендован до официального ввода в эксплуатацию, мы ожидаем дальнейшего сокращения доли вакантности в обоих классах, а также дефицита качественных офисных блоков от 5 000 кв. м.
Мы полагаем, что в 2024 г., на фоне снижающейся вакантности, ставки в качественных бизнес-центрах будут расти. Собственники высококлассных объектов смогут существенно увеличить запрашиваемую ставку за счет образовавшегося дефицита площадей.
Ощутимый рост ставок аренды может стать стимулом для строительства новых проектов.
Рынок коворкингов продолжит дальнейшее развитие. В 2024 г. в запланировано открытие 12 гибких пространств, большая часть которых (семь проектов) разместится в бизнес-центрах города.
