Основные индикаторы рынка
Источник: Nikoliers
*Ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС (20%).
Основные итоги
После волны повышенного интереса к офисному сектору в прошлом году, связанного с влиянием отложенного спроса, продолжает формироваться новая структура спроса. Сохраняется интерес к покупке зданий и офисных блоков, высоко востребованы качественные офисные помещения, готовые к въезду.
Объем купленных и арендованных площадей за первые три месяца заметно ниже аналогичного периода прошлого года. При этом, по нашим прогнозам, серьезной коррекции объема сделок по итогам года не предполагается, во второй половине 2024 г. ожидается оживление деловой активности и заключение ряда ключевых сделок.
Динамика основных показателей, класс А и В+/-
Источник: Nikoliers
Предложение
Распределение текущего и нового офисного предложения по классам и субрынкам
Источник: Nikoliers
В I квартале 2024 г. введен в эксплуатацию после реконструкции МФК «Парк Легенд» офисной площадью 45,2 тыс. кв. м.
В связи с низким объемом строительства двух предшествующих лет площадь введенных офисов за первые три месяца на 68% больше объема аналогичного периода прошлого года и более чем в два раза выше объема I квартала 2022 г.
После корректировок планов ввода, по нашим прогнозам, до конца года ожидается еще порядка 580 тыс. кв. м новых офисных площадей. Это будет наибольшее значение по завершенному строительству на офисном рынке Москвы за девять лет. Такой объем нового строительства связан с завершением крупных проектов, начатых несколько лет назад, — 36% объема приходится на офисную составляющую МФК Moscow Towers.
К тому же уже не первый год офисный девелопмент поддерживают жилые застройщики, стимулом для которых остается программа льгот по созданию мест приложения труда. В текущем году 29% офисного строительства представлено объектами, строящимися благодаря этой программе. В прошлом году порядка 18% объема нового строительства пришлось на подобные проекты.
Динамика ввода офисных площадей
Источник: Nikoliers
Новое строительство офисной недвижимости на 2024 г.
Новое строительство: форма реализации объектов
Источник: Nikoliers
Снижение доли объектов, предлагаемых к аренде, связано, с одной стороны, с замедлением долгосрочного спекулятивного девелопмента и переходом к краткосрочному бизнес- планированию, с другой — с ростом активности жилых девелоперов в офисном сегменте. Продажа площадей, в отличие от сдачи в аренду, позволяет девелоперу привлекать средства на этапе строительства и снижать сроки дорогого проектного финансирования, а также быстро выходить из непрофильного актива и минимизировать риски.
В прошлом году объем нового строительства в аренду составил 92,9 тыс. кв. м (33% от общего объема строительства за год).
В 2024 г. в аренду строится 99 тыс. кв. м (включая блоки, доступные как в аренду, так и на продажу), что составляет всего 16% от общего объема строительства.
Новое строительство: структура вакантных площадей
Источник: Nikoliers
Из общего объема строительства на 2024 г. в аренду (99 тыс. кв. м) свободно 95 тыс. кв. м (включая блоки, доступные как в аренду, так и на продажу).
Продажи в строящихся зданиях продолжают пользоваться высоким спросом, 434 тыс. кв. м уже реализовано. К покупке доступно порядка 105 тыс. кв. м (включая блоки, доступные как в аренду, так и на продажу).
Ключевые объекты к вводу в эксплуатацию в 2024 г.
Топ-5 девелоперов по объему заявленных к вводу в 2024 году объектов, тыс. кв. м
Источник: Nikoliers
Динамика вакантности
В I квартале 2024 г. уровень вакантности в классе А снизился на 0,8 п.п. Подобную динамику обеспечили высокая востребованность качественных офисов и отсутствие объектов класса А в новом строительстве за рассматриваемый период. Тенденцию к сокращению вакантности в классе А будет поддерживать высокая доля договоров предварительной аренды и продажи — на начало года в объектах нового строительства на 2024 г. доступно к покупке или в аренду всего 29%.
В классе В+/- наблюдается рост вакантности на 1 п.п., который обеспечили несколько крупных блоков, вышедшие в рынок после освобождения арендаторами.
Доля свободных площадей по классам
Источник: Nikoliers
Коммерческие условия
Незначительное снижение ставки аренды в классе А по площадям в экспозиции связано с вымыванием с рынка качественного предложения по более высоким ставкам и преобладанием в текущей структуре вакансии недорогих лотов без отделки или в менее востребованных районах за пределами МКАД. При этом в классе В+/-, напротив, ставка демонстрирует рост на 3,9%.
На фоне дефицита крупных консолидированных блоков освобождаемые площади от 1 000 кв. м в классе В предлагаются по более высоким ставкам. Станет ли это трендом или окажется временным фактором волатильности, будет понятно на более длительном горизонте — во второй половине года.
Динамика ставок аренды по классам, тыс. руб./кв. м/год
Источник: Nikoliers
Ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС (20%).
Ставки аренды в зависимости от локации
Среднерыночная ставка аренды существенно отличается в зависимости от локации. В наиболее востребованных районах города с развитой инфраструктурой ставки аренды существенно выше.
Так, средневзвешенная ставка в классе А внутри ТТК дороже класса А за пределами МКАД — почти в три раза. Таким образом, можно ожидать рост ставок аренды до конца года: за пределами МКАД – на уровне инфляции, в то время как в ключевых деловых районах внутри ТТК рост ставок аренды может достичь 7–10%.
*Ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС (20%)
Спрос
По итогам I квартала 2024 г. в структуре сделок продолжается рост спроса на приобретение офисов: на долю сделок купли-продажи приходится 32% (84 тыс. кв. м) от общего объема.
За последние восемь лет это наибольшее значение. Такой объем обусловлен сохраняющимся спросом на покупку площадей в объектах нового строительства и заключением крупных сделок на вторичном рынке.
Всего сумма сделок аренды и покупки офисов за первые три месяца составила 266 тыс.кв.м.
Распределение спроса по бизнес-секторам компаний
Источниками спроса по сферам бизнеса в I квартале 2024 г. являются преимущественно компании сферы производства (28%), торговли (18%) и сектор ИТ/телекоммуникаций (17%). Заметный рост доли производственных компаний может быть связан с отложенным эффектом на офисный сектор роста локальных производственных компаний на фоне замещения ниш, освободившихся после ухода международного бизнеса.
Ключевые сделки аренды на офисном рынке Москвы в I кв. 2024 г.
Структура спроса
Объем сделок аренды и продажи офисных площадей, тыс. кв. м
Источник: Nikoliers
За последние пять лет существенно изменилась структура спроса. Доля сделок покупки до 2023 г. была на уровне 7–13%, в прошлом году составила 20%, в I квартале 2024 г. — 32% от объема сделок покупки и аренды офисов. Подобная тенденция уже закрепилась в офисном сегменте.
Фокус спроса сместился на помещения с отделкой. Новое строительство представлено преимущественно помещениями shell & core. Однако, учитывая настроения арендаторов, вектор сместился в сторону чистовой отделки. Девелоперы готовы предлагать базовый пакет отделки в разных ценовых категориях. В готовых зданиях формат отделки значительно варьируется в зависимости от объекта: от премиальной отделки до помещений, требующих небольшого косметического ремонта.
Структура предложений офисных блоков
Источник: Nikoliers
Предложение офисов на продажу в строящихся зданиях
Средневзвешенная стоимость предложений на покупку блоками в строящихся зданиях
Спрос на офисы в новых зданиях остается высоким. Из прогнозируемого объема ввода на продажу на текущий год 70% площадей уже распродано. При этом, по мере реализации офисных блоков, в продажу выходят новые объекты. Так, например, в I кваратле 2024 г. стартовали продажи в проектах «Upside Кунцево», Nevsky Plaza, ввод которых заявлен на конец 2025 г., и «Stone Ходынка 2» со сроками ввода до 2028 г.
Первичное предложение на стадии строительства
Источник: Nikoliers
Стоимость на данной странице указана с НДС, за исключением проектов, реализуемых по ДДУ.
Рынок продаж офисных помещений
Структура закрытых сделок с учетом стадии проекта
Источник: Nikoliers
В структуре сделок продажи офисов в I квартале 2024 г. преобладают сделки во введенных в эксплуатацию зданиях — 81% объема купленных площадей. Такая структура спроса связана с заключением нескольких крупных сделок в существующих зданиях класса В+/- компаниями сферы торговли, производства, а также IT-сектора.
Ввиду небольшого размера лотов к покупке в строящихся объектах, доля приобретения офисов на стадии строительства составляет только 19% от объема спроса. Всего за первые три месяца покупатели приобрели 16 тыс. кв. м преимущественно мелкими лотами до 150 кв. м. Основной интерес к таким объектам проявляют частные инвесторы, а также компании из сферы профессиональных услуг, торговли и медицины.
Распределение сделок купли-продажи офисных объектов по типу, тыс. кв. м
Источник: Nikoliers
Ключевые сделки продажи на офисном рынке Москвы в I кв. 2024 г
Источник: Nikoliers
Тенденции и прогнозы офисного рынка
Ограниченный спрос на shell & core
На фоне растущих затрат на отделку и, как следствие, низкого спроса на подобные объекты, арендодатели, базово предлагающие помещения shell & core, предоставляют дополнительные опции в виде отделки под арендатора. Такие варианты будут все больше распространены среди собственников офисов shell & core.
Спрос на крупные объемы
Консолидация офисов и активный рост крупных компаний по-прежнему будут поддерживать спрос на блоки площадью более 5 тыс. кв. м при малом количестве таких вариантов.
Незначительная волатильность вакансии
На фоне более сдержанного спроса в начале 2024 г., можно ожидать незначительного роста вакансии, который скорректируется к концу года. По итогам 2024 г. уровень вакантности будет ниже итогового значения 2023 г.
Ставка аренды — умеренный рост на уровне инфляции
На фоне дефицита качественного предложения и незначительной коррекции спроса вниз, среднерыночная ставка аренды сохранит рост на уровне инфляции.
При этом динамика изменения ставок аренды будет различаться в зависимости от сегмента. Так, в классе А в ключевых деловых локациях Москвы ожидается годовой рост на уровне 7–10%, в менее востребованных объектах и районах города рост не превысит ожидаемый уровень инфляции.
