Индикаторы рынка Санкт-Петербурга, I полугодие 2024 г.
Ключевые итоги
Предложение
За I полугодие 2024 г. рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился тремя новыми объектами — «К-37», «Лахта Плаза» и «Кристалл Палас» суммарной арендопригодной площадью 19 200 кв. м. При этом в бизнес-центрах «К-37» и «Лахта Плаза» отсутствуют свободные помещения.
Динамика ввода офисных площадей
Ставки аренды включают операционные расходы, не включают НДС.
Источник: Nikoliers
Уровень вакантности и ставки аренды
|
5,3% |
Объем свободных площадей снизился более чем в полтора раза относительно IV квартала 2023 г. |
|
|
Высокая активность арендаторов по-прежнему определяет снижение уровня вакантности во всех районах города, несмотря на появление на рынке новых объектов. С конца прошлого года доля свободных площадей в среднем по рынку снизилась с 8,4% (348 500 кв. м) до 5,3% (221 800 кв. м). Наиболее заметное сокращение за полгода было зафиксировано в Калининском районе (с 18,5% до 0,9%) за счет аренды бизнес-центра «Феррум II» компанией «Тинькофф».
Доля свободных помещений по классам
Ввиду ограниченности предложения ставки аренды показывают высокую волатильность. С конца 2023 г. ставка в качественных бизнес-центрах класса А показала рост до 1 960 руб./кв. м/месяц (+13%), а в классе В — до 1 345 руб./кв. м/месяц (+10%).
Учитывая высокую вероятность заключения сделок по качественным объектам в верхнем ценовом диапазоне, ожидается стабилизация до конца года ставок аренды по объектам в экспозиции на уровне 1 842 руб./кв. м/месяц в классе А и 1 330 руб./кв. м/месяц в классе В. При этом прогнозируемый рост ставок относительно конца 2023 г. составит 6% для объектов класса А и 9% — для класса В.
Динамика ставок аренды по классам*
*Ставки аренды включают OPEX, не включают НДС.
Источник: Nikoliers
Ключевые индикаторы рынка по районам*
*Представленные ставки аренды включают эксплуатационные расходы, не включают НДС.
Спрос
|
134,7тыс. кв. м |
Объем чистого поглощения по итогам I полугодия 2024 г. оказался более чем в 1,5 раза выше уровня аналогичного периода прошлого года. |
|
|
На рынке офисной недвижимости сохраняется высокий интерес со стороны конечных пользователей и инвесторов. Число сделок по аренде и покупке бизнес-центров целиком растет. В связи с этим, Калининский (24%), Приморский (22%) и Московский (16%) районы лидировали по объему занятых площадей. Договоры по аренде и покупке объектов в этих районах заключались по зданиям площадью свыше 5 000 кв. м.
С учетом усиливающейся тенденции компаний к консолидации и ввиду ограниченного предложения качественных офисных блоков, многие арендаторы вынуждены искать альтернативные решения для размещения сотрудников. С каждым кварталом количество доступных офисных помещений сокращается, что приводит к росту интереса к сервисным офисам и объектам на завершающей стадии строительства.
От общего объема сделок около 70% по сумме площадей приходится на бизнес-центры класса А, при этом по числу сделок лидируют объекты класса В. Это объясняется тем, что в классе А чаще заключались договоры по аренде и покупке зданий целиком, в то время как в классе В преобладают сделки с более мелкими блоками.
Сделки по профилю арендатора
|
27% |
ИТиТ-сегмент снова занял наибольшую долю от общего объема арендованных площадей по итогам I полугодия. |
|
|
В I полугодии 2024 г. ИТиТ-компании удержали лидерство среди прочих арендаторов офисной недвижимости. Наиболее крупной сделкой за шесть месяцев текущего года остается аренда бизнес-центра «Феррум II» компанией «Тинькофф» (30 000 кв. м).
За первые шесть месяцев текущего года доля сделок ПАО «Газпром» и сателлитов значительно возросла по сравнению с результатами 2023 г. По нашим прогнозам, до конца года компаниями может быть арендовано дополнительно более 20 000 кв. м.
Несмотря на увеличение количества крупных сделок, наиболее востребованными остаются офисные помещения до 100 кв. м. Динамика заключения договоров на небольшие, но качественные офисные блоки в центральных районах города свидетельствует о высоком спросе на компактные и функциональные офисы с развитой инфраструктурой. Офисы такого формата особенно востребованы среди компаний, предоставляющих профессиональные услуги, включая проектирование, инжиниринг, сервисное обслуживание, дизайн и другие.
Распределение сделок по профилю арендаторов
Источник: Nikoliers
Гибкие пространства
|
9,9 тыс. кв. м |
Прирост нового предложения сервисных офисов за I полугодие превысил результаты аналогичного периода прошлого года более чем в восемь раз. |
|
|
По итогам I полугодия 2024 г. на рынке Петербурга работает 64 классических гибких пространства общей площадью 80 000 кв. м. В территориальном распределении доминирующая часть площадей и рабочих мест сосредоточена в Центральном районе города (41%, или 33 100 кв. м/4 450 рабочих мест).
Гибкие пространства, открытые в I полугодии в 2024 г.
В конце июня средняя стоимость аренды фиксированного рабочего места составила 16 800 руб./месяц, а аренда незакрепленного рабочего места — 11 400 руб./месяц.
До конца года ожидается открытие как минимум пяти новых коворкингов суммарной площадью 3 600 кв. м преимущественно сетевыми операторами.
Гибкие пространства, запланированные к открытию в 2024 г.
Источник: Nikoliers
Тенденции и прогнозы
Основные индикаторы рынка
*Общее предложение офисных площадей и объем ввода были скорректированы во II кв. 2024 г.
**Ставки аренды включают операционные расходы, не включают НДС.
Источник: Nikoliers
Дефицит офисных блоков
В 2024 г. наблюдается сдержанный прирост нового спекулятивного предложения офисных площадей, в то время как высокий спрос со стороны арендаторов
и покупателей усиливает нехватку качественных блоков на рынке. Запуск разработки и строительства новых бизнес-центров станет ключевым фактором в удовлетворении растущих потребностей рынка и предотвращении дальнейшего ужесточения дефицита офисных помещений.
Рост ставок
В условиях сохранения дефицита офисных площадей рост ставок в качественных бизнес-центрах продолжится. Данная тенденция подчеркивает важность стратегического планирования при выборе офиса для компаний, стремящихся закрепиться в престижных районах города.
Аренда и покупка бизнес-центров целиком
Интерес к аренде и покупке офисных зданий останется высоким, как в целях сохранения капитала, так и в рамках процессов консолидации и расширения компаний. До конца года ожидается заключение нескольких сделок, которые сейчас находятся на финальной стадии переговоров.
