45% офисных зданий, введенных в Санкт-Петербурге за последние 15 лет, являются объектами реконструкции. Как отмечают аналитики Nikoliers, на фоне дефицита площадок, экономической турбулентности и удорожания капитального строительства девелоперы все чаще выбирают вместо нового строительства реконструкцию существующих исторических и промышленных зданий, приспосабливая их под современное офисное использование.

Санкт-Петербург, 17 мая 2023 года. — До конца 2023 года в Санкт-Петербурге ожидается ввод в эксплуатацию около 119 300 кв. м арендопригодных офисных площадей, 76 300 кв. м из которых расположены в объектах реконструкции. То есть на новое строительство в этом году приходится всего 36% запланированных ко вводу площадей.

Тренд на снижение темпов строительства офисных зданий «с нуля» подтверждается результатами исследования, которое провели аналитики консалтинговой компании Nikoliers. Так, с 2008 года в Северной столице было введено в эксплуатацию 342 офисных объекта суммарной арендопригодной площадью почти 3,2 млн кв. м. Из них объектов реконструкции – 157 зданий на 1 млн кв. м.

На рост количества проектов по реконструкции на офисном рынке непосредственно влияли экономические потрясения, но наиболее ярко рынок реагировал на кризисы спустя два-три года с их начала. Так, в 2010 году преобладание количества введенных зданий реконструкции над новым строительством было следствием финансово-экономического кризиса 2008 года, а похожая ситуация в 2017 году — следствием валютного «крымского» кризиса 2014–2015 годов.

График 1: Динамика распределения ввода новых объектов и реконструированных зданий.

Как поясняют аналитики Nikoliers, в посткризисные годы вводились по большей части те объекты, строительство которых началось еще до изменения экономической ситуации, в то время как запуск новых проектов БЦ приостанавливался. Но также снижение темпов строительства офисных зданий «с нуля» с 2016 года было обусловлено ожиданием влияния на рынок заезда структур «Газпрома» в общественно-деловой комплекс «Лахта-центр».

Из-за роста стоимости нового строительства и банковского кредитования сроки окупаемости офисных проектов увеличились, поэтому девелоперы стали чаще выбирать реконструкцию, при которой сильно сокращаются сроки реализации, а также затраты на ремонт и оснащение готового сооружения.

В среднем арендопригодная офисная площадь реконструированного объекта составляет 5 000–7 000 кв. м, в то время как объекты нового строительства обычно больше примерно на 4 000 кв. м и находятся в диапазоне 8 000–12 000 кв. м.

График 2: Динамика средних площадей новых объектов* и зданий реконструкции

*Средние площади нового строительства не учитывают ввод офисных зданий делового квартала «Лахта-Центр» в 2018 и 2020 гг.

 Потенциал реконструкций в Санкт-Петербурге достаточно велик, отмечают эксперты Nikoliers. Основной интерес девелоперы проявляют к зданиям в историческом центре, а точнее — в сформировавшихся деловых кварталах с развитой инфраструктурой, растущим спросом и высокой маржинальностью. Поэтому большая часть реконструкций последних лет сконцентрирована в Адмиралтейском, Центральном и Петроградском районах.

«Редевелопмент и реконструкция зданий чаще благоприятно влияют на город и позволяют вернуть активы в деловой оборот, — комментирует Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers. — При восстановлении исторических объектов формируется качественный объект недвижимости и создаются новые точки притяжения без уплотнения застройки в центральных локациях. Чаще всего здания реконструкции арендуют или выкупают целиком крупные частные компании или корпорации с большой долей государственного участия, причем иногда договора аренды или продажи заключаются еще на стадии строительства».

Таблица 1: Ключевые объекты реконструкции 2023 г.