По итогам I полугодия 2023 г. разница в стоимости квадратного метра квартир и апартаментов в новостройках Москвы составила 7%
Департамент жилой недвижимости
и девелопмента земли
Москва, 31 августа 2023 г. По итогам I полугодия 2023 г. разница в средневзвешенной стоимости квадратного метра квартир и апартаментов в Москве достигла минимального значения с начала 2021 года и сейчас составляет всего 7%. В 2021-2022 г. средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов превышала стоимость кв. м квартир на 25-30%, постепенное сближение этих показателей началось со II квартала 2022 г. и наибольшее сближение по итогам полугодия наблюдается в бизнес-классе.
Существующая на протяжении 2021-2022 гг. разница во многом была связана с более мелкой «нарезкой» в сегменте апартаментов и концентрацией основных объемов предложения апартаментов в бизнес-классе и, как следствие, – более высокой стоимостью метра. Год назад, когда тренд на сближение цены квадратного метра квартир и апартаментов только обозначился, средняя площадь апартаментов в предложении составляла 45,9 кв. м, а квартир - 58 кв. м. Сейчас средняя площадь апартаментов в экспозиции увеличилась и составила 47,8 кв. м, тогда как в сегменте квартир средняя площадь предложения, наоборот, снизилась до 55,5 кв, что и привело к выравниванию ценовых показателей этих двух типов недвижимости.
График 1. Динамика средневзвешенной цены, без учета класса «элит»
Источник: Nikoliers
При этом в разбивке по классам по двум типам недвижимости прослеживается разноплановая динамика в стоимости квадратного метра.
График 2. Динамика средневзвешенной цены, комфорт-класс
Источник: Nikoliers
В сегменте комфорт-класса, напротив, с начала этого года прослеживается тренд на увеличение разницы в стоимости квадратного метра между квартирами и апартаментами. Если на протяжении двух последних лет разница составляла в среднем 5% в пользу квартир, то по итогам II квартала она составляет уже 22%, что является максимальным показателем за последние два года.
При анонсировании более высоких цен проектов, застройщики, стремятся удержать существующие темпы продаж. Для этого покупателям предлагаются разного рода скидки и субсидирования ипотечных программ, которые снижают итоговую стоимость квартиры. В результате во II квартале 2023 г. по сравнению с I кварталом 2023 г. рост стоимости квартир в Москве составил 3%, тогда как за последние 12 месяцев суммарный рост составил 24%.
В сегменте апартаментов цены, наоборот, остаются практически неизменными уже год. Во II квартале 2023 г. по сравнению с началом года стоимость квадратного метра апартаментов практически не изменилась, а за год цены снизились не более чем на 1%.
График 3. Динамика средневзвешенной цены, бизнес-класс
Источник: Nikoliers
В бизнес-классе, в отличие от комфорт-класса, разница в стоимости кв. м квартир и апартаментов снижается за счет выхода новых объемов апартаментов по скорректированным ценам, а также за счет вывода более мелких площадей апартаментов. По итогам II квартала средневзвешенная стоимость кв. м апартаментов составила 444 тыс. кв. м, квартир – 465 тыс. кв. м. В I полугодии 2023 г. зафиксирован рост спроса на квартиры и апартаменты бизнес-класс, на что застройщики отреагировали повышением цен. При этом, как и в комфорт-классе, они активно применяют скидки и рассрочки, которые отчасти нивелируют для покупателя проходящие повышения. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов бизнес-класса за квартал выросла на 3%, за год – на 16%. В сегменте квартир рост цены составил 2% и 4% соответственно.
График 4. Динамика средневзвешенной цены, премиум-класс
Источник: Nikoliers
В премиум-классе стоимость квадратного метра апартаментов превышает стоимость квадратного метра квартир на 15%, однако и здесь наметилась тенденция на сближение цен между квартирами и апартаментами. Рынок премиум-класса в сравнении с бизнес-классом и тем более комфорт-классом более камерный, и на динамику общих цен влияют изменения показателей уже в рамках отдельных проектов. Во II квартале по сравнению с I кварталом 2023 г. стоимость квадратного метра апартаментов снизилась на 3%, а по отношению ко II кварталу прошлого года выросла на 12%. В сегменте квартир динамика двух данных показателей составила -1% и +9% соответственно.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «По итогам I полугодия на рынке зафиксирован тренд на сближение средневзвешенных цен квадратного метра квартир и апартаментов, но вряд ли он будет долгосрочным. В июле 2023 г. был принят закон о возврате НДС на апартаменты и это условие строительства апартаментов может вызвать рост цен в сегменте уже до конца текущего года. Апартаменты – тип недвижимости, до сих пор никак не субсидируемый со стороны государства, что, на фоне роста ключевой ставки также будет способствовать росту цен на них. В комфорт-классе цены квартир по-прежнему будут выше, чем цены на апартаменты, но за счет возможного роста стоимости апартаментов разрыв станет менее выраженным. В бизнес-классе может произойти полное выравнивание цен – здесь сосредоточен наибольший объем предложения апартаментов и при росте цены на них они могут «догнать» показатель квартир, в премиум-классе цена апартаментов также, как и сейчас, будет выше, но разница в цене от квартала к кварталу может быть разноплановой».
