Количество ипотечных сделок может пойти на спад уже в IV квартале этого года на фоне очередного повышения ключевой ставки до 13%

Центральный Банк России принял решение поднять ключевую ставку до 13% на 100 б.п. Это уже третье повышение ставки за квартал. По данным Nikoliers, предыдущее повышение ключевой ставки в августе не только простимулировало спрос на новостройки в Москве, но и привело к рекордным результатам по количеству ипотечных сделок за месяц.

Москва, 15 сентября 2023 г. Месяц назад Центральный Банк России (ЦБ РФ) на внеплановом заседании повысил ключевую ставку до 12% на 3,5 п.п. Решение регулятора неизбежно привело к росту ипотечных ставок – к концу августа рыночная ипотечная ставка на первичном рынке составила 13,58% (+2,49 п.п. по отношению к июлю), однако ипотечные ставки по льготным программам в июле-августе оставались на уровне 7,44%.

График 1. Динамика ключевой ставки ЦБ и ипотечных ставок

Источник: Дом.РФ, ЦБ РФ*

*Последнее доступное значение «Среднее по предоставленным ИЖК, Москва» опубликовано по итогам июля 2023 г.

** Ставки по ипотеке в сентябре 2023 г. указаны на начало месяца.

По данным Nikoliers, в августе 2023 года в Москве было зарегистрировано максимальное число ипотечных сделок − 5 854 сделки на рынке первичного жилья, что на 35% выше показателей июля и на 49% выше показателей августа прошлого года (см. График 2). Покупатели либо спешили оформить ипотеку по условиям, одобренным ранее, либо брали ипотечный кредит из опасений, что в ближайшем будущем ставки вырастут еще больше.

Предварительные итоги первой половины сентября уже показывают, что эффект всплеска спроса на первичном рынке сохраняется. Дополнительным стимулом также стало начало осеннего, традиционно активного делового сезона.

В целом, меры ЦБ РФ, направленные на снижение «околонулевых» ставок и общего объема ипотечных сделок, дают первые результаты. По данным Nikoliers, тенденция снижения общего объема ипотечных сделок наблюдается на протяжении всего года. Так, если в декабре 2022 года на сделки с привлечением ипотеки приходилось 78% договоров долевого участия, в январе 2023 года показатель уменьшился до 75%, а в августе 2023 года – до 71%. 

График 2. Динамика числа зарегистрированных ДДУ (тыс. шт) на фоне изменения ключевой ставки ЦБ РФ

Источник: Дом.РФ, Росреестр, ЦБ РФ

«Повышение ключевой ставки на 1 п.п. во многом было ожидаемо, и это, безусловно, поддержит реакцию высокой покупательской активности и увеличения числа сделок на рынке первичного жилья в сентябре, но не станет долгосрочным трендом. Сейчас мы видим рост спроса на ипотеку по одобренным ранее условиям, что безусловно скоро сменится некоторым охлаждением рынка ипотеки. Уже к концу этого года объем сделок с привлечением ипотечных кредитов пойдет на понижение, в частности за счет увеличения размера первоначального взноса на льготные ипотечные программы до 20%», − комментирует Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.