В ближайшие 2,5 года рынок сервисных апартаментов в Москве увеличится в два раза

И, по прогнозам Nikoliers, достигнет отметки в 5,7 тыс. юнитов

Москва, 18 декабря. На фоне меняющихся регуляторных условий, трансформации сегментов жилой и гостиничной недвижимости, а также растущего потока внутреннего туризма всё больше столичных девелоперов уделяют внимание сервисным апартаментам*. К 2027 году этот рынок, насчитывающий на данный момент 2,9 тыс. лотов, вырастет в два раза, а его емкость может увеличиться до 5,7 тыс. юнитов. Также, по прогнозам Nikoliers, в следующем году рекордно вырастет как средний размер номерного фонда апарт-отеля, так и комплексов апартаментов: почти в 4 раза и 2,5 раза соответственно. Несмотря на то, что на середину IV кв. текущего года доля этого сегмента от совокупного номерного фонда гостиниц и сервисных апартаментов в Москве составила всего 11%, показатель планомерно растёт примерно на 1 п. п. ежегодно. Наибольшие темпы прироста номерного фонда были зафиксированы в 2017 г. и 2021 г., по 2,8 п.п. и 4,8 п.п. соответственно.

*Согласно постановлению Правительства РФ от 7 апреля 2022 года №616 комплекс апартаментов – это вид гостиниц, расположенных в одном или нескольких зданиях (корпусах, строениях), объединенных одной территорией, или в части здания, с номерным фондом, состоящим из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и санузлом (душ и (или) ванная, туалет). Апарт-отель – это вид гостиниц, номерной фонд которого состоит из номеров, категорий «студия» и «апартамент». Таким образом, понятие «сервисные апартаменты» объединяет оба сегмента: комплекс апартаментов и апарт-отели. 

Динамика ввода сервисных апартаментов на рынке Москвы

Источник: Nikoliers

Совокупный объем ввода номерного фонда сервисных апартаментов в столице по итогу 2024 года может составить 882 лота. По прогнозу Nikoliers, на основе анонсируемых проектов сервисных апартаментов в 2025 году объем ввода номерного фонда в столице снизится на 28,5% до 686 номеров, однако уже в 2026 году этот коэффициент увеличится до 1231 лота, т.е. рост относительно показателя 2025 года составит почти 80%, а относительно текущего года – почти 40%.   

Среди крупнейших заявленных объектов сервисных апартаментов в Москве можно выделить:

·        «Измайлово Парк» (805 юнитов),

·        «Аквилон SIGNAL» (758 юнитов)

·        «Сигма Силино» (473 юнита)*.

*В строящихся сервисных апартаментах указан проектный объем апартаментов. Точный объем классифицированного номерного фонда определяется после открытия.

Для сравнения текущее качественное предложение классических гостиниц в Москве составляет 22,1 тыс. номеров, а объем нового предложения в 2024 г. должен составить всего 737 номеров, что на 20% меньше, чем заявлено к открытию у сервисных апартаментов — 882 юнита.

Распределение номерного фонда сервисных апартаментов по административным округам

Источник: Nikoliers

Территориально порядка 45% номерного фонда сервисных апартаментов в Москве сосредоточено в двух административных округах — Северном и Западном. По объему номерного фонда сервисных апартаментов абсолютным лидером является САО. Также значительная часть номерного фонда расположена в центральном и северо-восточном направлениях — порядка 29%. Данная тенденция обусловлена популярностью данного средства размещения среди MICE-туристов* и бизнесменов, поэтому они располагаются преимущественно вблизи районов с высокой деловой активностью. С учетом развития сегмента данные направления останутся приоритетными для строительства сервисных апартаментов.

*Англоязычная аббревиатура MICE расшифровывается так: M — деловые встречи (meetings), I — инсентив-мероприятия, тимбилдинги (Incentives), C — конференции (Conventions) и E — выставки (Exhibitions). Последнюю букву часто расшифровывают еще и как выездные корпоративные праздники (Events).

Средний объем вводимых сервисных апартаментов за последние восемь лет составил 93 юнита, при этом для комплекса апартаментов этот показатель на уровне 124 юнитов, для апарт-отеля — 40 юнитов. Для сравнения для гостиниц апарт-формата — 144 юнита. 

Средний номерной фонд вводимых сервисных апартаментов

Источник: Nikoliers

По прогнозам Nikoliers, средний объем апарт-отеля в следующем году вырастет в 4 раза и составит 294 номера, что станет рекордным значением за всю историю существования этого рынка в Москве. Средний размер комплексов апартаментов также покажет существенный рост в 2025 году в 2,5 раза относительно показателя этого года и составит 136 номеров. Поскольку данный вид недвижимости чаще всего рассматривается в качестве инвестиции и редко используется для проживания собственника, здания все чаще проектируются с большим объемом номеров для привлечения наибольшего количества инвесторов. Увеличение среднего номерного фонда в ближайшие два года обусловлено ростом популярности формата апарт-отеля, т.к. его ключевое преимущество — сочетание преимуществ жилой функции и гостиничных объектов, это обеспечивает гибкость в использовании площадей и адаптацию к изменяющимся запросам рынка.

Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «После введения ограничения на выдачу РНС (разрешений на строительство) апартаментов на рынке московского девелопмента появился новый способ диверсификации портфеля — покупка земельного участка с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание» и реализация проектов в формате апарт-отелей. Такой формат относительно новый для столичного рынка недвижимости, но многие девелоперы и операторы, уже имеющие опыт, например, в Санкт-Петербурге, теперь рассматривают для себя и Московский регион. Данный тренд позволит увеличить спрос со стороны частных инвесторов, интересующихся ранее вложениями в жилую недвижимость. А девелоперам это позволит эффективно управлять доходной частью своей финансовой модели и получать арендный поток уже после ввода в эксплуатацию объекта. Также важным аспектом такого формата недвижимости является улучшение качества жизни и предоставление сервисов от профессиональных управляющих компаний и операторов, которые повышают ликвидность проектов».

Данное исследование было проведено экспертами Nikoliers совместно со специалистами ГК «МонАрх», YE’S и Аквилон.