В 2024 году в Москве девелоперы анонсировали ввести в эксплуатацию порядка 848 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости. По прогнозам международной консалтинговой компании Nikoliers, с учетом возможных переносов сроков итоговый уровень ввода скорректируется до 645 тыс. кв. м. Однако основная доля нового офисного предложения не выйдет в открытый рынок: более половины этого объема уже реализовано или находится в активной стадии переговоров.
Москва, 29 марта 2024 г. Анонсированный объем ввода качественной офисной недвижимости в столице на 2024 год составляет порядка 848 тыс. кв. м. По прогнозам Nikoliers, из-за возможного переноса сроков ввода фактическое значение показателя окажется на уровне 645 тыс. кв. м. Тем не менее, даже с учетом корректировки планов девелоперов, итоговый объем ввода в 2,3 раза превысит результат 2023 года и станет рекордным за последние девять лет. Подобный рост связан с ожиданием завершения строительства ряда крупных объектов, начатых несколько лет назад.
В структуре общего объема офисного строительства Москвы на 2024 г. по форме реализации преобладает продажа. Из 645 тыс. кв. м здания на продажу составляют 89%, объекты в аренду составляют 10% и ожидается один BTS проект.
Однако в открытый рынок выйдет далеко не весь объем нового офисного предложения. По данным Nikoliers, на данный момент 55,9% от объема скорректированного ввода 2024 года уже реализовано, включая продвинутую стадию переговоров по площадям объекта Moscow Towers (на который приходится 35% объема годового ввода). Из общей площади в новых проектах вакантное предложение в аренду составляет всего 16,7% и 27,4% доступно к покупке.
Активное вымывание с рынка нового предложения обусловлено высоким спросом на офисную недвижимость, которые сохранится и в 2024 году. По данным Nikoliers, объем спроса по итогам 2023 года вырос на 30% до 1,7 млн кв. м, что сопоставимо с объемом сделок в 2018, 2019 и 2021 годах, когда показатель был на пиковых уровнях. По нашим прогнозам, на 2024 г. объем спроса будет на уровне 1,5 млн кв. м и площади продолжат вымываться с рынка.
Сейчас мы наблюдаем, что наибольшим спросом у арендаторов пользуются офисы с отделкой в популярных локациях, вакансия в этом сегменте стремительно сокращается. По-прежнему на офисном рынке Москвы превалирует спрос на объекты внутри ТТК левой части Москвы и районы Северного, Северо-Западного и Западного направления за пределами ТТК. Также растет интерес на покупку офисов как со стороны конечных пользователей, так и со стороны инвесторов (как институциональных, так и частных).
В условиях активного спроса не только усиливается нехватка свободных офисных площадей, но и наблюдается рост ставок аренды. По данным Nikoliers, по состоянию на конец 2023 года среднерыночная ставка аренды увеличилась на 4% – до 22 065 руб./кв. м/год[1]. В классе А показатель составил 26 193 руб./кв. м/год (-2,3% год к году), в классе В+/- – 18 263 руб./кв. м/год (+2% год к году). В 2024 году ожидается дальнейший рост ставок аренды, при этом наиболее заметным будет рост на качественные объекты в востребованных локациях в пределах МКАД.
Виктория Гусева, директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers: «Сейчас мы наблюдает дефицит качественных офисных площадей на рынке, особенно крупных блоков площадью более 5000 кв. м. В связи с этим многие компании еще на стадии строительства проекта стараются выбрать офис, что приводит к тому, что новые проекты выходят на рынок с высокой степенью заполняемости. При этом мы наблюдаем изменение структуры предложения – в 2024 г. количество объектов на продажу будет увеличиваться, а в аренду – сокращаться. На величину арендной ставки будет влиять как вымывание качественных недорогих опций, так и ряд других факторов. Например, необходимость обеспечить окупаемость актива в отношении помещений, которые приобретались инвесторами для последующей сдачи в аренду. Также высокая ключевая ставка ЦБ стимулирует арендодателей увеличивать арендный поток путем повышения ставок аренды. Можно отметить, что рост стоимости отделочных работ и смещение фокуса пользователей на опции с отделкой подталкивает арендодателей предлагать разные варианты финансирования – в том числе, путем включения стоимости отделки в ставку аренды. Следовательно, номинальные запрашиваемые по рынку ставки будут выше. А увеличение доли объектов в состоянии shell&core приведет к росту средневзвешенной ставки аренды».
Кирилл Кутявин, директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers: «В Москве в последние годы сформировался тренд на продажу офисных проектов, в том числе на продажу их небольшими лотами. Благодаря разному формату офисов, программам по рассрочке, которые предлагают девелоперы, офисы привлекли инвесторов из других направлений, в том числе из жилья. Программа стимулирования создания мест приложения труда побудила на офисное строительство непрофильных девелоперов, которые предпочитают продавать такие объекты, а не сдавать в аренду. В целом финансовые модели многих девелоперов сейчас нацелены на продажу, умеренный рост ставок арены при высокой ключевой ставке ЦБ пока не позволяет девелоперам строить новые объекты для сдачи в аренду».
[1] Здесь и далее: ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС (20%).
