Во II квартале 2025 года средневзвешенная цена на рынке новостроек Москвы увеличилась на 6,3%

Москва, 15 июля 2025 г. Рынок новостроек Москвы в I полугодии 2025 года продемонстрировал устойчивость, несмотря на снижение объемов предложения, высокие ипотечные ставки и рост цен во всех сегментах. Так, по данным компании Nikoliers, объем предложения на первичном рынке столицы по итогам II квартала 2025 года составил 2,5 млн кв. м, что на 2,7% меньше, чем в предыдущем квартале и на 4,7% ниже показателя аналогичного периода прошлого года.

Стоит отметить, что, начиная с III квартала 2024 года, объем предложения первичной недвижимости в границах «старой» Москвы поступательно снижается (с 2,77 млн кв. м до текущих 2,50 млн кв. м), но в настоящий момент все еще остается на высоком уровне. При этом уменьшение количества лотов в реализации более выражено – с 45,5 тыс. до 43,4 тыс. (-4,6 % за квартал).

Динамика объема спроса и предложения в Москве – 2021-2025 гг.

 Источник: Nikoliers, Москва в «старых» границах без учёта элитной недвижимости

В то же время структура экспозиции по классам за квартал не претерпела значительных изменений по сравнению с 2024 годом. Девелоперы столицы предлагали преимущественно проекты бизнес- и комфорт-классов — 48% и 40% от объема соответственно. Предложение сегмента премиум составило 12%.

По итогам I полугодия 2025 года доля квартир в структуре предложения составила 90%, апартаментов — 10%. По территориальной принадлежности наибольший объем квартир и апартаментов предлагался к реализации в ЮАО и ЗАО (18% и 16% соответственно). За квартал доля предложения в этих округах практически не изменилась (+1% в ЮАО): они сохраняют лидерство с начала 2024 года. В Южном административном округе столицы повышенные объемы предложения обусловлены строительством масштабных проектов на территориях бывших промзон.

По итогам II квартала 2025 г. в структуре предложения по-прежнему преобладают 1- и 2-комнатные квартиры – 31% и 34% соответственно. При этом, доля 1-комнатных лотов сократилась на 11 п.п., студий – на 2 п.п. Доли предложений 3- и 4-комнатных квартир, напротив, увеличились на 7 п.п., 6 п.п. и 1 п.п. соответственно.

Средневзвешенная цена предложения по итогам II квартала 2025 г., показывает существенный прирост на 6,3% по сравнению с предыдущим кварталом. Динамика цены выглядит следующим образом:

• комфорт-класс: +10,6% за квартал/ +10,9% за год;

• бизнес-класс: +3,8% за квартал/ +16,9% за год;

• премиум-класс: +1,9% за квартал/ +24,5% за год».

Наиболее значительное увеличение стоимости квадратного метра зафиксировано в ЮЗАО (на 16%) и ЮАО (на 13%). 

Динамика средневзвешенной цены по классам в Москве – 2021-2025 гг.

 Источник: Nikoliers

Как отмечают эксперты Nikoliers, рост средневзвешенной цены предложения на рынке новостроек Москвы в «старых» границах был обусловлен всеми классами недвижимости, но наибольший вклад внесли проекты комфорт-класса. На протяжении всего 2024 года, несмотря на существенное увеличение себестоимости строительства, застройщики комфорт-класса сдерживали рост цен для поддержания спроса. Во II квартале 2025 года у отдельных проектов и девелоперов произошла индексация цен до 35%. Удорожание квадратного метра в бизнес-классе было менее значительным, однако и здесь наблюдалось резкое увеличение цен в ряде проектов.

Отметим, по итогам II квартала 2025 г. доля сделок с использованием кредитных средств увеличилась на 5 п.п., что объясняется отменой лимитов на выдачу семейной ипотеки.

«При этом сохраняется тренд на использование рассрочки в качестве оплаты, но девелоперы начали выравнивать доли сделок, чтобы повышать маржинальность проектов и планомерно пополнять эскроу-счета. На рынке новостроек Москвы также наблюдается продолжающийся рост цены квадратного метра. Хотя фактические цены сделок по проектным декларациям демонстрируют точечные корректировки и даже снижение в отдельных проектах, большинство девелоперов стремятся к целевым показателям и планомерному росту цен согласно финансовой модели, согласованной с банком», — отметила Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.

Во II квартале 2025 года было зарегистрировано порядка 12,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) общей площадью 629 тыс. кв. м, что на 21,7% меньше, чем в I квартале 2025 года. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение составило 33,5%, поскольку продажи тогда стимулировались более доступными условиями кредитования и ажиотажем на фоне новостей об отмене льготной ипотеки.

В структуре спроса по классам основные продажи, практически в равных долях, были сформированы за счет комфорт- и бизнес-классов — 48% и 47% соответственно. Доля комфорт-класса увеличилась по отношению к I кварталу 2025 года на 3%. Доля премиум-класса снизилась на 3%.

Структура спроса на рынке первичной недвижимости Москвы во II квартале 2025 гг. 

Источник: Nikoliers, Москва в «старых» границах без учёта элитной недвижимости

Покупатели выбирают первичную жилую недвижимость преимущественно в пяти округах столицы: ЗАО (20% от общего объема спроса, +1 п.п. за квартал), ЮАО (18%, −без изменений за квартал, САО (13%, −1 п.п. за квартал), СЗАО (13%, −2 п.п. за квартал), ЮВАО (12%, +2 п.п. за квартал).

Среди ключевых тенденций I полугодия на рынке жилой недвижимости Москвы можно выделить:

• снижение ключевой ставки до 20% как первый сигнал дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики (ДКП). Регулятор объяснил это ослаблением инфляционного давления. Подобное решение позволило ряду банков снизить ставки по рыночной ипотеке в отдельных случаях на 3,5 п.п.

• Возможное изменение программы семейной ипотеки. Одно из предложений предполагает выдачу ипотечного займа только по месту регистрации покупателя, что потенциально может повысить спрос на новостройки в регионах.

• уменьшения количество кредитов с низким первоначальным взносом. Цель инициативы от ЦБ РФ — сократить выдачу кредитов потенциально высокорискованным заемщикам: в первую очередь с низким первоначальным взносом, а также имеющим другие кредиты. Эта мера может привести к незначительному уменьшению доли кредитов в структуре спроса и сокращению количества сделок, но при этом повысить качество заемщиков.

«Снижение ключевой ставки Центрального банка до 20% — важный сигнал для рынка. Несмотря на минимальный размер корректировки, оно уже оказало влияние на ипотечные ставки. Однако новые макропруденциальные лимиты с июля 2025 года могут частично нивелировать этот эффект, сократив долю рискованных кредитов. В таких условиях мы ожидаем, что до смягчения денежно-кредитной политики спрос на жильё будут продолжать поддерживать рассрочка, программа семейной ипотеки и завершение срока вкладов, открытых в 2023–2024 годах», — отметил Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.