Департамент жилой недвижимости
и девелопмента земли
Повышение ключевой ставки Центральным Банком России и увеличение размера первоначального взноса по ипотеке привели к заметному увеличению покупательского интереса на рынке жилья. Объем ипотечных сделок, как и объем сделок без привлечения заемных средств ставят рекорды. Однако, в ближайшее время активизация спроса сменится более плавной динамикой продаж.
Москва, 26 октября 2023 г. По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, в третьем квартале 2023 года столичный рынок жилой недвижимости продемонстрировал беспрецедентную активность со стороны покупателей. Всего в период с июля по сентябрь было реализовано 1,35 млн кв. м квартир и апартаментов, или 23,7 тыс. договоров долевого участия. Объем спроса на 35% превысил результат второго квартала 2023 года и на 44% показатель аналогичного периода 2022 года.
График 1. Динамика объема предложения и спроса
Источник: Nikoliers
Одновременно был побит рекорд по объему ипотечных сделок. По итогам третьего квартала в новостройках Москвы было оформлено 17,4 тыс. договоров долевого участия с привлечением ипотечных средств. Это на 41% больше, чем в предыдущем квартале, и в 1,6 раза больше, чем январе-марте 2023 года. В то же время, объем сделок без привлечения ипотечного кредитования вырос на 29% и стал самым высоким квартальным значением с начала 2022 года. Количество сделок со 100% оплатой или с опцией рассрочки выросло с 4,9 тыс. сделок во втором квартале до 6,3 тыс. сделок в третьем квартале.
«Подобный всплеск покупательской активности – реакция рынка на решения Центрального Банка России. Рост ключевой ставки и, закономерно, рост процентных ипотечных ставок банков, изменение первоначального взноса по ипотеке с 15% до 20% привели к увеличению количества ипотечных сделок. Многие покупатели спешили оформить ипотеку до вступления в силу повышения первоначального взноса и по одобренным ранее условиям, − комментирует Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. − По нашим оценкам, активизация спроса в третьем квартале сменится более плавной динамикой продаж, сопоставимой с результатами первого полугодия 2023 года».
В структуре спроса также произошли изменения: в третьем квартале доля сделок с недвижимостью бизнес-класса увеличилась с 42% до 48%. Доля комфорт-класса, напротив, снизилась с 55% до 49%. Востребованность бизнес-класса обусловлена выходом новых проектов и новых корпусов по привлекательным стартовым ценам, что привело к возращению инвестиционного спроса в сегменте.
Вместе с тем, средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке жилья Москвы выросла на 6% за квартал – и достигла 467 тыс. руб./кв. м. В комфорт-классе показатель за квартал увеличился на 10%, в бизнес-классе – на 2%, в премиальном сегменте – на 4%. В сегменте квартир средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 7% до 468 тыс. руб., тогда как в апартаментах показатель снизился на 1% и составил 462 тыс. руб. Рост общей средневзвешенной цены обусловлен как активизацией спроса, так и повышением себестоимости строительства – в частности, за счет увеличения цен на строительные материалы.
График 2. Динамика средневзвешенной цены по классам
Источник: Nikoliers
Максимальное изменение средневзвешенной цены по округам в сегменте жилья в течение квартала произошло в ЗелАО: +18%. В ЮЗАО средневзвешенная цена увеличилась на 14%, в САО – на 10%. В остальных округах прирост показателя составил менее 10%. Если по квартирам в разрезе округов динамика положительная, то в сегменте апартаментов есть и снижения средневзвешенной цены: на 21% в ЗелАО, на 18% в ЮАО, на 10% в САО и на 3% в ЦАО. По остальным округам динамика положительная и так же, как в сегменте квартир, не превышает 10%.
Структура предложения по типам жилья остается стабильной. По итогам третьего квартала соотношение долей квартир и апартаментов составило 84% к 16%. С точки зрения классификации в предложении доминирует бизнес-класс (50%, +1 п.п. ко второму кварталу). Комфорт-класс аккумулирует 40% (-2 п.п. за квартал), еще 10% приходится на премиум-класс (+1 п.п.).
Среди округов Москвы наибольший рост доли объема предложения за квартал зафиксирован в ЦАО за счет выхода в продажу двух новых корпусов в ЖК «Level Бауманская». На первом месте по объему предложения в третьем квартале находится ЮАО, на проекты которого приходится 18%, на втором месте – ЗАО с долей в 15% и на третьем – САО, СВАО и СЗАО, в каждом из которых сосредоточено по 12% от общего объема предложения.
Объем нового предложения по данным проектных деклараций постепенно вернулся на уровень 2022 года (хотя в первом полугодии 2023 года наблюдалось снижение объема стартов новых проектов и корпусов). По итогам третьего квартала общая продаваемая площадь нового предложения составила 1,021 млн кв. м (+28% за квартал и +13% год к году). Из них 16% нового предложения (или 167 тыс. кв. м квартир и апартаментов) выставлено в экспозицию.
Всего в третьем квартале на первичном рынке жилой недвижимости Москвы в открытых продажах было представлено 2,49 млн кв. м квартир и апартаментов (без учета элит-класса).
