Департамент управления недвижимостью
Несмотря на нестабильную геополитическую ситуацию, рынок торговой недвижимости Дубая готовится к новой волне запусков, восполняя накопившийся дефицит качественных торговых площадей. В 2026 году заявлено к вводу 60 тыс. кв. м., к 2030 – более 1 млн кв.м. Большая часть новых площадей за 2026 г. относится к малоформатным окружным ТЦ, которые показали свою устойчивость к кризисам, поскольку ориентированы, в первую очередь, на быстрорастущие жилые кластеры и локальный спрос. В целом, несмотря на более сдержанную динамику спроса, ритейлеры продолжают адаптироваться к текущей ситуации, смещая акцент с динамичной экспансии на оптимизацию текущих позиций.
Дубай, 14 июля 2026 года. — По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, во II полугодии 2026 г. в Дубае ожидается открытие 58 тыс. кв. м (+61% г/г.) торговых площадей. Новые ТЦ в основном будут представлены в окружном формате (GLA до 37 тыс. кв. м) и построены в рамках реализации жилых проектов. Среди будущих ТЦ: NAS Gardens Community Mall в комьюнити Nad Al Sheba Gardens (GLA 12,6 тыс. кв. м), Le Meryeme Mall (GLA 10,6 тыс. кв. м), Villa Square Mall (GLA 11,5 тыс. кв. м), First Avenue Jumeirah Mall (GLA 25,2 тыс. кв. м) и др. Кроме того, владельцы ТЦ продолжают модернизацию флагманских объектов: расширяется Dubai Mall, проводят реновацию в Mall of the Emirates. Это позволяет ключевым торговым объектам удерживать лидерство на фоне ограниченного предложения качественных площадей.
В условиях региональной неопределённости с начала года, а также в связи с ограниченным предложением качественных площадей, часть арендаторов на рынке торговой недвижимости ведёт себя сдержаннее. По итогам I полугодия 2026 г. мы наблюдаем снижение спроса с их стороны: за этот период в ключевых торговых центрах Дубая было заключено 134 новых договора (-36% г/г). Половина всех новых арендных сделок в ключевых ТЦ Дубая пришлась на Dubai Mall. Он стабильно занимает первое место благодаря наибольшей торговой площади. Dubai Hills Mall сохраняет вторую позицию с долей 21%. В I полугодии 2026 г. средневзвешенная ставка аренды по новым договорам в «знаковых» ТЦ составила 3 001 USD/кв. м/год (+9% г/г.), в «топовых» —1 061 USD/кв. м/год (-3% г/г.).
Количество сделок по продлению договоров аренды в ключевых ТЦ эмирата по итогам I полугодия 2026 г. составило 206 (-42% г/г). В сочетании с низкой активностью по новым сделкам это привело к появлению вакантных площадей в ключевых ТЦ.
Российские ритейлеры сохраняют присутствие в Дубае, однако с апреля по июнь 2026 г. ряд небольших проектов в сегментах, чувствительных к колебаниям туристического потока, приостановил работу (некоторые взяли временную паузу). Вместе с тем были и открытия. В апреле сеть женской одежды Lichi запустила четвёртую точку в Palm Jumeirah Mall, а ресторанный холдинг Tigrus открыл пятый ресторан грузинской кухни Shvili в Circle Mall (район JVC). Расширяется и сеть Dodo Brands: добавились новые точки Dodo Pizza и Drinkit, общее число которых в эмирате достигло 23. Всего на конец полугодия 2026 г. в эмирате представлено 78 российских брендов. Среди них 34 ресторана и кафе и 13 fashion-ритейлеров.
«Геополитический фон, безусловно, оказывает влияние на рынок торговой недвижимости Дубая, однако российские ритейлеры смогли быстро адаптироваться к новым условиям в работе. Сейчас их акцент смещается с активной экспансии на удержание и оптимизацию уже занятых позиций. Наиболее уверенно проходят этот период те, кто инвестировал в локализацию, выстроил узнаваемую концепцию и не ограничивался русскоязычной аудиторией. Для таких компаний Дубай остаётся площадкой для отработки устойчивой международной модели бизнеса», — комментирует Владимир Каликин, Директор по развитию и брокериджу департамента управления недвижимостью Nikoliers.
Владимир Каликин добавил, что на фоне дефицита площадей в действующих ключевых ТЦ, спрос арендаторов всё чаще переориентируется на новые проекты — включая объекты на стадии ввода и проходящие реконцепцию. Основной объём ввода нового предложения сместился на 2027 г. (около 176 тыс. кв. м, в том числе Al Khail Avenue Mall и Expo City Mall) и на период 2028–2031 гг. (более 900 тыс. кв. м). Это формирует значительный потенциал для привлечения новых арендаторов в среднесрочной перспективе. Также продолжается масштабное расширение в Dubai Mall с добавлением около 240 новых магазинов и ресторанов, поэтапная реновация в Mall of the Emirates с расширением зон развлечений, гастрономии и общественных пространств. Завершение последнего этапа реновации обоих ТЦ запланировано на 2030 г.
Отметим, что крупнейшим событием II кв. 2026 г. стал анонс мега-проекта на юге эмирата. Dubai South и Majid Al Futtaim объявили о создании многофункционального комьюнити стоимостью 62 млрд дирхамов (16,9 млрд USD) площадью 22 млн кв. футов рядом с аэропортом Аль-Мактум (DWC), якорным объектом которого станет крупный торговый центр.
«Период с марта 2026 г. оказался непростым для большинства операторов торговой недвижимости. Заметнее пострадали операторы в крупных моллах, чья аудитория во многом зависит от туристического потока; особенно чувствительным оказался сегмент общественного питания. Наибольшую устойчивость продемонстрировали community-моллы, ориентированные на местных жителей, — общий трафик практически восстановился во многих из-за них. Рынок в целом сохраняет прочную основу, и мы ожидаем осенью заметного возобновления активности. Показательно, что устойчивее других работают операторы с узнаваемой концепцией и лояльной местной аудиторией: гарантированный трафик делает бизнес гораздо менее уязвимым к колебаниям внешней конъюнктуры», — поясняет Андрей Косарев, партнер Nikoliers в ОАЭ.
Ввод торговых площадей в ТЦ Дубая, 2016-2031 гг.
