Офисный сегмент продолжает оставаться наиболее устойчивым сектором рынка недвижимости Дубая, несмотря на региональную неопределённость с начала года. Среди факторов, которые удержали сегмент от существенной коррекции, можно выделить долгосрочные договоры аренды и минимальную зависимость от туристического потока. Девелоперы тоже демонстрируют уверенность: рынок пополнился сразу несколькими качественными офисными и многофункциональными проектами, а инвесторы продолжили приобретать офисные площади на стадии строительства.
Дубай, 4 августа 2026 года. — По данным Nikoliers, по итогам I полугодия 2026 г. общий объем сделок по покупке офисных площадей в реализующихся проектах Дубая в 6,6 раз превысил результат аналогичного периода 2025 г.: 274 тыс. кв. м против 41,4 тыс. кв. м соответственно. Средневзвешенная цена составила 12 581 USD/кв. Отметим, что в основных деловых районах* за этот период заключено более 500 сделок купли-продажи на 150 тыс. «квадратов». Рост покупательской активности связан с запусками качественных проектов в прошлом году и сохраняющимся дефицитом готовых площадей в этих локациях. Всего за первые шесть месяцев 2026 г. общая площадь сделок по покупке офисных помещений на рынке Дубая составила около 387 тыс. кв. м (+66% г/г).
Между тем, рынок аренды показывает иную динамику. По данным Nikoliers, по итогу I полугодия 2026 г. совокупный объём новых арендных сделок в ключевых деловых районах Дубая сократился на 14%, составив порядка 597 тыс. кв. м. В то же время, средневзвешенная ставка по новым арендным договорам в ключевых деловых районах Дубая выросла на 13% и достигла 660 USD/кв. м/год. Однако этот рост связан с инерцией — он является следствием укрепления ставок в предыдущие периоды: с июня 2025 г. по февраль 2026 г. арендные ставки стабильно повышались, но с марта по июнь 2026 г. на рынке фиксируется охлаждение темпов роста. В основных деловых районах, где ещё недавно наблюдался дефицит, сегодня у арендаторов расширился выбор, а часть собственников проявляет готовность к переговорам по условиям аренды.
Отметим, что в условиях низкой вакантности в традиционных деловых локациях рынок демонстрирует перераспределение спроса: арендаторы и девелоперы всё активнее осваивают развивающиеся районы — Business Park Motor City, The Greens, Arjan, — которые формируют новые точки притяжения и задают альтернативные векторы развития офисной инфраструктуры. Основной и устойчивый спрос на аренду офисов класса А преимущественно генерируют компании финансового и технологического секторов, предъявляющие повышенные требования к качеству пространства, транспортной доступности и экосистеме объекта.
В I полугодии 2026 г. объём нового предложения в сегменте пополнился на 66 тыс. кв. м за счёт ввода знаковых объектов — DIFC Square (GLA 55,8 тыс. кв. м) и Atria Square (GLA 10,2 тыс. кв. м). До конца года рынок ожидает прирост ещё порядка 109 тыс. кв. м: в числе ключевых проектов — Sweid One (GLA 40 тыс. кв. м) от застройщика Sweid & Sweid и AHS Luxury Office Tower (36 тыс. кв. м) от AHS Properties. При этом совокупный объём арендопригодных площадей в основных деловых локациях Дубая достигает 6 млн кв. м.
«Несмотря на внешнюю неопределенность, офисный рынок Дубая демонстрирует заметно большую устойчивость к текущим внешним факторам по сравнению с другими сегментами недвижимости. Активность ключевых игроков также свидетельствует о потенциале офисного сегмента: с начала года в ряде проектов фиксируется высокий уровень реализации площадей уже на старте продаж. Многие инвесторы и конечные пользователи продолжают воспринимать качественные офисные пространства как ликвидный и надёжный актив даже в условиях волатильности. По мере стабилизации внешних экономических и политических условий, мы прогнозируем укрепление спроса. Одновременно с этим девелоперы не только возобновят, но и масштабируют запуск новых проектов, делая акцент на многофункциональных комплексах с развитой инфраструктурой», — комментирует Андрей Косарев, партнер Nikoliers.
Динамика продажи строящихся офисов в Дубае
Источник: Nikoliers
Динамика ввода офисных площадей в Дубае, 2016—2030 гг.
Источник: Nikoliers
* В отчетах компании Nikoliers представлен более глубокий анализ по девяти основным деловым районам Эмирата: Barsha Heights, Business Bay, Downtown Dubai, Dubai Design District, Dubai Internet City, Dubai Media City, Jumeirah Lake Towers, Trade Center First и Trade Center Second.
