Первичный рынок жилья Санкт-Петербурга в первом квартале 2023 года оказался стабильным и предсказуемым: средние цены в новостройках замерли, а в некоторых районах города продемонстрировали снижение. Кроме того, по данным аналитиков Nikoliers, на рынке увеличилось количество нераспроданных квартир в экспозиции.

Санкт-Петербург, 25 апреля 2023 года. — На конец марта 2023 года средневзвешенная базовая стоимость квадратного метра первичной жилой недвижимости в Санкт-Петербурге составила 250,1 тыс. рублей. Это на 1% больше, чем в первом квартале 2022 года, однако меньше максимального значения, когда этот показатель достигал 255,1 тыс. рублей.

Средние цены в предложении комфорт-класса в течение 2022 года менялись незначительно и к первому кварталу 2023 года остались на уровне прошлогодних цифр — около 200 тыс./кв. м. В премиум-сегменте цены, наоборот, продемонстрировали снижение, поскольку любые изменения в структуре ограниченного предложения высокого сегмента приводят к колебанию показателя в пределах 5%. К марту 2023 года премиальных новостройках средневзвешенная цена квадратного метра составила 430,6 тыс. рублей, что на 2% меньше показателя первого квартала 2022 года (440,1 тыс./кв. м) и на 6% меньше максимальных цифр третьего квартала (458,3 тыс./кв. м).

В петербургских проектах бизнес-класса средневзвешенная цена квадратного метра также снизилась на 2% от показателей начала прошлого года и остановилась на уровне 294,7 тыс. рублей.

График 1.

Динамика средневзвешенной цены квадратного метра и объема строительства

Источник: Nikoliers

В нескольких районах Санкт-Петербурга было зафиксировано снижение цен на квартиры в новостройках на 5% и более. Однако зачастую это вызвано ограниченным предложением в данной локации, а также завершением реализации ряда проектов. Так, в Выборгском районе средневзвешенная стоимость квадратного метра снизилась на 7% от уровня первого квартала 2022 года, в Петродворцовом районе – на 8%, Московском районе — на 9% и Кировском — на 27%. Самый заметный рост средневзвешенной цены квадратного метра пришелся на Красногвардейский, Курортный и Центральный районы (+19%, +15% и +14% соответственно), что связано с ограниченным предложением и пополнением рынка пулами более дорогих квартир.

Стагнация цен на первичном рынке происходит на фоне увеличения объема экспозиции и снижения спроса. На конец марта в продаже находились 41,5 тыс. квартир (2,1 млн. кв. м), что на 24% больше, чем в первом квартале прошлого года. 70% из этого объема приходится на комфорт-класс, на бизнес- и премиум-класс — по 24% и 6% соответственно.

«Структура предложения на первичном рынке по стадии готовности проектов за последние месяцы существенно изменилась, — комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. — Несмотря на то, что девелоперы снизили активность по выводу квартир в продажу, существующий покупательский спрос не успевает покрыть предложение. В результате доля квартир в общем объеме экспозиции на высокой стадии готовности, когда уже ведутся отделочные работы или в готовых проектах после ввода, увеличилась с 19% до 32%, при этом доля продающихся квартир на начальных стадиях строительства снизилась с 81% до 67%».

Однако, как уточняет Елизавета Конвей, не во всех проектах фиксируется снижение цены или падение спроса, в некоторых строящихся ЖК стоимость квадратного метра может расти на несколько процентов ежемесячно, что связано со степенью готовности проекта и его уникальностью на рынке.

«Консервативная квартирография, комфортная локация и выразительные концептуальные характеристики — это три столпа, которые в ситуации турбулентности позволяют не только обеспечивать ритмичные продажи, но и поднимать цены на отдельные типы квартир до 5% в месяц с момента начала продаж. К примеру, в проекте Shepilevsky от Element Development в месяц приобретается по 10 квартир, при этом квадратный метр стоит в среднем 400 тыс. рублей», — поясняет эксперт.

Напомним, что с начала года в Санкт-Петербурге и Ленобласти в продажу вышло 12,7 тыс. квартир, что на 30% меньше, чем в первом квартале 2022 года.