Желая получить накопленные на эскроу-счетах суммы, девелоперы стараются сократить время реализации жилых проектов. В результате в 2022 году в Северной столице раньше срока было введено 850 тыс. кв. м жилой недвижимости. Как отмечают эксперты консалтинговой компании Nikoliers, чаще всего ускорить строительство и сдачу объектов удается крупным федеральным девелоперам, которые используют собственные производственные мощности, информационные технологии и элементы модульного строительства.
Санкт-Петербург, 22 марта 2023 года. – В 2022 году в Санкт-Петербурге в эксплуатацию было введено в общей сложности около 3,5 млн кв. м жилой недвижимости, из них 3,2 млн кв. м пришлось на многоквартирные дома. 850 тыс. кв. м (26% от общего объема ввода) застройщики сдали раньше сроков, указанных в проектных декларациях, посчитали аналитики консалтинговой компании Nikoliers.
Раньше установленных дат проекты сдают преимущественно крупные федеральные девелоперы: Setl Group ввело с опережением более 250 тыс. кв. м, ЛСР – 193 тыс. кв. м, ГК «Эталон» - 90 тыс. кв. м, ЦДС – почти 76 тыс. кв. м. Также с опережением сроков проекты часто завершают локальные игроки премиального сегмента, например, AAG.
«Динамичный рост цен и рекордные объемы продаж на фоне популярности ипотечных продуктов на рынке в 2020–2021 годах позволили накопить на эскроу-счетах девелоперов большие суммы. Поскольку все средства за проданные квартиры застройщики получают после сдачи проекта в эксплуатацию, они мотивированы в ускорении реализации проектов, – комментирует Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers. – При этом основная цель девелоперов – увеличить скорость без потери качества проектирования и строительства, а также оптимизировать расходы. Для этого девелоперы расширяют использование информационных технологий в строительстве, а также внедряют, к примеру, элементы модульного строительства: готовые фрагменты будущего здания с вмонтированными окнами, дверями и коммуникациями доставляют на строительную площадку, где завершается монтаж. Это быстрее, чем их возведение непосредственно на строительной площадке, и позволяет добиться сокращения строительного цикла».
Отметим, что Минстрой сейчас активно поддерживает переход всех застройщиков на технологии информационного моделирования (ТИМ). Использование ТИМ позволит не только автоматизировать процессы экспертизы, госстройнадзора, но и упростит процедуру проектного финансирования застройщиков банками, что вкупе приведет к сокращению сроков реализации жилых объектов.
Однако на фоне развития строительных технологий на рынке наблюдается снижение девелоперской активности, вызванное переходом на проектное финансирование и экономической турбулентностью. По данным Дом.РФ, объем строящейся недвижимости в Санкт-Петербурге на конец первого квартала 2023 года опустился до 7,6 млн кв. м. Это на 14% ниже, чем годом ранее, и почти в половину меньше, чем в первом квартале 2019 года, когда объем строящегося жилья превышал 14 млн кв. м.
По данным аналитиков Nikoliers, в дальнейшем ожидается планомерное снижение объемов ввода на 10-15%. В 2023 году девелоперами анонсирован ко вводу сопоставимый с 2022 годом объем жилья: 3,4 млн кв. м. При этом согласно нацпрограмме «Жилье», в этом году вместе с ИЖС в Санкт-Петербурге должно быть введено 2,771 млн кв. м, а в 2024 году – 2,65 млн кв. м жилой недвижимости.
«На фоне сокращения покупательской способности и спроса застройщики не заинтересованы предлагать рынку все свои проекты целиком: многие компании выводят на рынок ограниченное количество корпусов даже в составе проектов комплексного освоения территорий. Таким образом, они избегают перенасыщения рынка, а в некоторых локациях пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне», – поясняет Алина Базаева.
