Департамент жилой недвижимости
и девелопмента земли
Это может привести к краткосрочному сокращению спроса на рынке жилья и перетеканию капиталов на банковские вклады
Москва, 26 июля 2024 г. Совет директоров Банка России на заседании 26 июля 2024 года принял решение повысить ключевую ставку на 2 п.п. до 18% годовых. Это первое повышение ключевой ставки в 2024 году, ЦБ четыре раза сохранял прежний уровень ставки 16% с декабря прошлого года. При этом ранее председатель Банка России Эльвира Набиуллина прогнозировала, что допускает в июле «существенное повышение ключевой ставки». Причины ужесточения кредитно-денежной политики ЦБ заключаются в ускоренных темпах инфляции. Согласно статистике Росстата, годовая инфляция в России в июне выросла до 8,59% с 8,30% в мае. Из-за серьезного отклонения от прогнозного инфляционного диапазона почти в два раза глава Центробанка Эльвира Набиуллина поставила задачу вернуть темпы роста цен к целевым 4,3–4,8%.
Текущее повышение в первую очередь отразится на рыночных ставках по вкладам, ипотеке и проектному финансированию, что в свою очередь приведет к краткосрочному снижению спроса и частичному перетеканию капиталов на банковские вклады. Несмотря на то, что рынок уже привык к высокой ключевой ставке, текущее повышение на фоне недавнего прекращения программы льготной ипотеки может привести к замедлению спроса в перспективе нескольких месяцев для недвижимости комфорт- и бизнес- классов. Увеличение ключевой ставки делает все более недоступной ипотеку на рыночных условиях для массового заемщика. В настоящий момент основным драйвером спроса на рынке первичной недвижимости будет выступать «Семейная ипотека» под 6% годовых. При этом девелоперы находятся в стадии формирования новых инструментов, которые помогут поддержать спрос на жилье. Среди них - взаимодействием с банками в части работы с ипотечным платежом (траншевая ипотека, субсидированная ипотека с неоднородными ставками), популяризация рассрочки, а также работа с ценой предложения (точечные скидки на лимитированные пулы лотов, пересмотр ценового предложения на этапе первичного вывода в реализацию корпусов).
При этом на фоне продолжающегося увеличения стоимости проектного финансирования девелоперы могут перенести решения о покупке земельных участков на тот момент времени, когда ставка снизится, особенно если застройщику необходим бридж-кредит помимо проектного финансирования. Учитывая цикл реализации проекта, это может привести к некоторому сокращению нового предложения массового сегмента на рынке новостроек. По заявлению Минстроя, уже в текущем 2024 г прогнозный объем ввода жилья снизится на 10 млн кв. м (с 110 млн кв. м в 2023 г. до 100 млн кв. м).
На фоне повышения ключевой ставки еще более привлекательной будет дальневосточная ипотека и программы для новых регионов под 2%, сельская ипотека под 3%, что в целом поддержит строительную отрасль.
Рост ключевой ставки будет способствовать снижению спроса на покупку недвижимости, что может повлиять на снижение темпов роста цен. При этом цены не перестанут расти, как минимум в рамках годовой инфляции. Так, во II квартале 2024 г. рост цен на новостройки (без учета элитного сегмента) в Москве составил около 8% (за год – 15%). Подобный рост фиксируется второй квартал подряд. Этому способствуют: высокая стоимость проектного финансирования, улучшение качества продукта и, как следствие, увеличение себестоимости строительства, а также покупательская активность во II кв. 2024 г. на фоне завершения льготной ипотеки с господдержкой.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: ««Сейчас девелоперы начали предлагать выдачу жилищных кредитов по ставке 8% на первые 2-3-5 лет за счет совместного субсидирования с банками-партнерами, что в перспективе может увеличить стоимость жилья еще больше. На данную ситуацию отреагировал ЦБ РФ с намерением прописать в ипотечном стандарте четкие формулировки, которые бы исключали подобную комиссию. До внедрения запретов ЦБ на законодательном уровне программа субсидирования наряду с траншевой ипотекой может стать способом корректировки спроса. Покупателям и девелоперам нужно время, чтобы адаптироваться к новым реалиям ипотечного кредитования, поэтому в III квартале мы будем наблюдать временное замедление спроса на недвижимость массового сегмента. Мы не прогнозируем значительное снижение ключевой ставки к концу года, в результате чего девелоперам придется разрабатывать собственные программы для стимулирования спроса. Несмотря на рост популярности семейной ипотеки и ее переориентацию на семьи с маленькими детьми, мы будем наблюдать некоторое снижение доли ипотечных сделок в общем объеме ДДУ, в т.ч. за счет увеличения количества сделок с рассрочками от девелоперов».
В Nikoliers предполагают, что повышение ключевой ставки до 18% может стать не последним в этом году. Если регулятору не удастся вернуться к прогнозным ожиданиям по инфляции, то с большой долей вероятности, Банк России будет рассматривать варианты очередного повышения ставки осенью.
