К 2036 году в России коэффициент обеспеченности населения жильем может достичь в среднем 38 кв. м
По оценкам Nikoliers, на фоне достижения этого показателя на душу населения и роста капитальной стоимости недвижимости, рынок жилой недвижимости придет к максимально сбалансированному уровню в сравнении с другими странами.
Москва, 25 декабря. К 2036 году уровень обеспеченности жилой недвижимостью на душу населения может достичь 38 кв. м. Совокупно с ростом капитальной стоимости объектов недвижимости, а также фоновых инфляционных процессов этот показатель выведет российский рынок на максимально сбалансированный уровень по сравнению с жилым фондом других стран. Тогда страна попадает в середину анализируемой выборки и по цене, и по обеспеченности жилой недвижимости на душу населения. По оценке Всемирного банка на данный момент валовая стоимость существующего жилого фонда России оценивается всего в 6 трлн USD, тогда как к 2036 году этот показатель может достичь 24,7 трлн USD. Таким образом отечественный рынок жилой недвижимости имеет огромный потенциал роста, который будет заметен в последующие годы.
По оценкам Nikoliers, для достижения целей по показателям обеспеченности жилья к 2036 году средний объем ввода по стране должен составлять порядка 106 млн. кв. м в год. В текущих экономических условиях, сформированных в том числе жесткой денежно-кредитной политикой, темпы вывода нового объема жилой недвижимости в массовых ценовых сегментах замедляются. Учитывая инертный характер рынка из-за длительного девелоперского цикла, наиболее заметная просадка ввода нового жилья может наблюдаться в 2026-2027 годах, когда объем ввода не превысит 90 млн кв. м. Однако уже с 2026 года (на фоне снижения ключевой ставки) можно ожидать возобновления темпов строительства, что приведёт к увеличению объёмов ввода жилой недвижимости в эксплуатацию с 2028 года.
На данный момент в России обеспеченность жильем составляет 29,5 кв. м на одного человека (для сравнения в 2005 году показатель был на уровне 20,8 кв. м), а весь размер существующего жилого фонда страны по оценке Всемирного банка сейчас можно оценить всего в 6 трлн USD, тогда как в Китае и США он равен 107,6 трлн USD и 102,7 трлн USD соответственно. Таким образом, по прогнозам Nikoliers, рынок жилой недвижимости в России обладает значительным потенциалом для роста, который получит реализацию в ближайшие годы.
Россия находится на 6-м месте по обеспеченности жильем среди анализируемой выборки по состоянию на 2023-2024 гг. Для сравнения: в настоящее время в США этот показатель равен 71 кв. м на человека, в Германии 47,5 кв. м, в Китае 43 кв. м, во Франции 39 кв. м, в Великобритании – 37,2 кв. м и в этом смысле у России есть потенциал для улучшения качества жизни населения.
По экспертной оценке Nikoliers, российская экономика сейчас находится на 4-м месте в глобальном рейтинге стран по уровню ВВП по паритету покупательной способности (ППС). По прогнозу МВФ страна сохранит свои позиции и в 2024 году. Переводя данную метрику в плоскость рынка жилой недвижимости, можно говорить о том, что 1 тыс. USD ВВП по ППС на душу населения в России соответствует обеспеченности населения в 1 квадратный метр жилья. Таким образом, текущие показатели демонстрируют, что в стране есть платежеспособный спрос и потенциал для дальнейшего роста обеспеченности населения жильем.
ВВП по ППС за 2022-2023 гг., млрд $ США
Напомним, что одной из целей, определенной Указом Президента от 7 мая 2024 года, является в том числе обеспечение граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. м на человека к 2030 году и не менее 38 кв. м к 2036 году.
Также 1 августа 2024 года вступило в силу постановление мэрии Москвы от 23 июля 2024 г. о запрете строительства однокомнатных квартир меньше 28 кв. м и двухкомнатных меньше 44 кв. м. Аналогичный запрет о минимальной площади однокомнатных лотов уже анонсирован к вступлению в силу с 1.01.2026 г. и в Ленинградской области. Наряду с этим, Правительство Москвы прекратило согласование новых проектов апартаментов («псевдожилья» согласно классификации, принятой Nikoliers), из-за чего активность по их выводу в этом году заметно снизилась. Власти объясняют такое решение отсутствием в столичных апарт-комплексах необходимой социальной инфраструктуры. К вышеобозначенным нововведениям присмотрелись также власти других регионов.
Что касается динамики обеспеченности жильем в Москве, то, к примеру в «старых границах» города средняя площадь реализованных квартир с начала 2024 года выросла на 5%, и по итогам сделок в ноябре составила 52,3 кв. м. Москва является лидером по количеству и стоимости сделок на рынке первичной недвижимости. По итогам 2024 года, если по количеству сделок на Москву приходится 14% от всех ДДУ по стране, то по стоимости сделок на Москву приходится 31% за счет более высокой стоимости квадратного метра.
На втором месте по объему сделок располагается Санкт-Петербург. Доля города по количеству сделок составляет 8%, а по стоимости сделок – почти 10%.
В топ-регионов по объему сделок в стоимостном выражении на рынке первичной недвижимости вошли Московская область (8,5%), Краснодарский край (7%), Свердловская область (4%), Новосибирская область (3,6%), Тюменская область (2,7%), Ростовская область (2%), Ленинградская область (1,8%), Республика Татарстан (2,5%), Республика Башкортостан (1,8%).
Людмила Герлиц, директор департамента аналитики Nikoliers: «Текущие регуляторные методы Правительства Российской Федерации направлены на улучшение качества жизни населения в части обеспеченности жилыми площадями. Для реального роста показателя в целом по стране объем ввода жилья должен быть подкреплен платежеспособным спросом. В условиях высокой ключевой ставки некоторые девелоперы выбирают стратегию стимулирования клиентского спроса за счет гибкой ценовой политики для оперативного пополнения эскроу-счетов. Эта мера показывает свою эффективность и поддержит сегмент до начала цикла снижения ключевой ставки, когда высвобождение накопленных на депозитах денежных средств и отложенный спрос перетекут в покупку жилой недвижимости, что создаст активность на рынке уже в 2027 г».
