Более половины номерного фонда апарт-отелей в Москве сосредоточено в Центральном и Северо-Восточном административном округах
Апарт-отели постепенно начинают составлять конкуренцию классическим гостиницам
Москва, 20 октября 2023 г. По итогам III квартала 2023 г. в Москве функционирует 37 апарт-отелей*, суммарный номерной фонд которых составляет 5,1 тыс. юнитов. В настоящий момент доля апарт-отелей составляет 6,5% от общего предложения гостиничной недвижимости в Москве.
Территориально, порядка 55,1% номерного фонда апарт-отелей сосредоточено в двух административных округах Центральном и Северо-Восточном. По количеству апарт-отелей абсолютным лидером является ЦАО. Крупнейшими в столице УК, занимающимися обслуживанием классифицированных апартаментов, можно назвать YE’S (18,6% от всего объема предложения), Norke (5%) и Accor Hotels (4,7%). При этом 59,4% номерного фонда классифицированных апартаментов функционирует под управлением несетевых операторов.
Рынок апарт-отелей в Москве зародился несколько лет назад, хотя ряд крупных проектов был реализован гораздо раньше. Активный рост рынка пришелся на 2021-2023 гг. За эти три года было введено девять апарт-отелей на 1 227 юнитов. Одними из наиболее ярких проектов стали YE'S Technopark (506 юнита), Norke Варшавская (106 юнитов) и Vertical Boutique Москва (82 юнита). На данный момент идет строительство еще 444 юнитов на Садовнической улице, управлением которых займется Orange Group.
По оценкам Nikoliers, в ближайшее время тренд на увеличение количества апарт-отелей продолжится, что на фоне их привлекательных ценовых предложений приведет к увеличению конкуренции с классическими гостиничными комплексами.
Распределение номерного фонда апарт-отелей по административным округам
Источник: Nikoliers
Первоначально пул апарт-отелей формировался за счет открытий российских несетевых проектов, создаваемых частными рантье в составе зданий в центре столицы, затем почти одновременно начали выходить иностранные гостиничные операторы, такие как Accor Hotels и Marriott Hotels & Resorts, и отечественные, например, MOSS.
Структура предложения сетевых апарт-отелей по звездности
Источник: Nikoliers
Распределение апарт-отелей по звездности достаточно равномерное, примерно по 30-31% приходится на категории «Без звезд», 3*, 4*. Наличие большого количества апарт-отелей, не имеющих звездность, обусловлено расположением проектов в нетуристической зоне или в центре, но без необходимых для повышения звёздности объектов инфраструктуры.
В объектах 3* и 4* довольно часто происходит комбинирование трех форматов размещения: долгосрочный, среднесрочный и краткосрочный. Такие объекты с точки зрения краткосрочного формата являются полноценными конкурентами классических гостиниц, располагаются либо в центральных районах города, либо ориентируются на MICE-туристов. Иными словами, тяготеют к крупным выставочным площадкам или в составе отеля имеют инфраструктуру, позволяющую проводить деловые мероприятия. Ключевыми проектами в данной категории являются комплексы апартаментов YE’S, SkolCity и апарт-отель «Ханой-Москва».
Апарт-отели категории 5* пока еще редкость на московском рынке, тем не менее такие проекты есть, и их дальнейшее появление может повысить конкуренцию среди гостиниц наивысшей категории. Говоря о наиболее известных апарт-отелях 5* стоит выделить такие проекты, как «Звезды Арбата» и Diamond Apartments в Москва-Сити.
Динамика средней цены номера (ADR) категории 3*-5* в зависимости от удаленности средства размещения от центра, руб./сутки в сентябре
Источник: Nikoliers, Ostrovok
В сентябре сутки в классифицированном апарт-отеле в среднем были дешевле, чем в классической гостинице на 4,6%. Наиболее заметная разница, порядка от 32,3 до 35,0% в стоимости суток оказалась между классическими гостиницами и апарт-отелями, которые находятся от 2 до 5 км от центра. Апарт-отели, находящиеся в радиусе 1-2 км от центра в среднем стоили на 20,5% дешевле, чем классические гостиницы. Однако такая тенденция характерна не для всей Москвы. Гостиницы, расположенные в радиусе 5-10 км от центра оказались на 31,9% ниже по стоимости, чем апарт-отели. Такое изменение можно объяснить целевой аудиторией, на которую ориентируются данные средства размещение. В большинстве своем это бизнес-туристы, для которых предпочтителен среднесрочный формат размещения и расположение отеля недалеко от центра или деловой активности.
Стоит учитывать, что если речь идет о долгосрочном проживании, то тут апартаментные отели становятся наиболее выгодным предложением по всем категориям и при любой удаленности от центра. Стоимость проживания на долгосрочный период в перерасчете на сутки может снизиться в два раза. Подобные тарифы предусмотрены в ряде апарт-отелей, что, несомненно, положительно сказывается на уровне спроса. Традиционно уровень загрузки в апарт-отелях выше, чем в классических гостиницах, что обусловлено превалирующей долей среднесрочного и долгосрочного размещения.
Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers: «Апарт-отели постепенно начинают составлять конкуренцию классическим гостиницам. Гибкость данного формата позволяет регулировать ценообразование таким образом, что представляется возможным закрывать спрос на краткосрочную и долгосрочную аренду. Концепция гостиниц с апартаментами получает все большую популярность и признание на мировом рынке гостиничного бизнеса. Инвесторы проявляют все больший интерес к апарт-отелям и видят в них потенциал. Это может привести к дальнейшему развитию сегмента на рынке гостиничной индустрии и улучшению качества предоставляемых услуг. Концепция апарт-отеля, которая предлагает комфортабельное проживание со всеми удобствами, как в отеле, но с возможностью настоящего домашнего пространства, является относительно новой на рынке гостиничных услуг. Поскольку новация требует времени для освоения и популяризации, в Москве рынок апартаментных отелей только начинает формироваться».
*Апарт-отель – вид гостиниц, состоящий из отдельных, выделенных юридически юнитов категорий «студия» и «апартаменты». Такие объекты реализуются путем долевого строительства и остаются в собственных частных инвесторов, где отдельные апартаменты управляются одной (доминирующей) профессиональной управляющей компанией. При этом управляющая компания осуществляет комплексное управление объектом и предоставляет гостиничный сервис.
