Департамент жилой недвижимости
и девелопмента земли
По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, за первые три месяца 2024 года в Москве было реализовано 679,8 тыс. кв. м[1] жилья. Доля продаж комфорт-класса снизилась за год до 44%, в то время как лидерство перешло к бизнес-классу, который аккумулировал порядка 50% от всего объема продаж. Сворачивание программы льготной ипотеки и сохранение ключевой ставки на уровне 16% также привели к ощутимому сокращению доли ипотечных сделок.
Москва, 13 мая 2024 г. Всего в первом квартале 2024 года в Москве было зарегистрировано 13,2 тыс. договоров долевого участия площадью 679,8 тыс. кв. м. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года, объем продаж уменьшился на 6%, что вызвано снижением покупательской способности населения и переходом потенциальных покупателей в выжидательную позицию до возможного снижения ключевой ставки.
В структуре спроса квартиры по-прежнему преобладают над апартаментами. При этом, доля продаж комфорт-класса за год снизилась с 62% до 44%. Бизнес-класс занял первое место по объему заключенных сделок и составил половину (51%) всего объема продаж. По сравнению с первым кварталом 2023 года, доля продаж этого сегмента выросла на 16 п.п., за три месяца показатель прибавил 3 п.п. На премиум-класс пришлось 5% от общего объема продаж.
При этом структура предложения по типу недвижимости не изменилась: большую часть экспозиции занимают квартиры. С точки зрения классов, лидирующую позицию, как и в конце 2023 года, занимает «бизнес», на который приходится почти половина от общего объема предложения. Доля комфорт-класса по отношению к прошлому кварталу осталась прежней.
«Начало года – традиционно наименее активный сезон у покупателей в связи с долгими праздниками. Однако, мы видим, что структура спроса меняется: ужесточение условий выдачи льготной ипотеки привело как к общему спаду продаж комфорт-класса по рынку в целом, так и к сокращению его доли в структуре классов», − комментирует Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.
В географическом распределении в первом квартале наибольшим спросом у покупателей пользовался ЮАО − (19% от общего объема продаж). Интерес у покупателей в данном округе вызвали ЖК «Shagal» и «Nagatino I Land». Второе место по популярности занял ЗАО, где лидерами по продажам стали ЖК «Событие» и ЖК «Level Мичуринский».
Востребованность жилья в данных локациях подстегивала девелоперов выводить в продажу высокие объемы. Из общей экспозиции доля ЮАО составляет 17%. В ЖК «Shagal» продается 75 тыс. кв. м сразу в трех очередях. Второе место по объемам экспозиции занимает ЗАО с долей 15% от всего предложения. Далее по убыванию идут СВАО, СЗАО и САО с 13%, 12% и 11% соответственно.
В то же время, сохранение ключевой ставки на уровне 16% и повышение нижней границы первоначального взноса привело к существенному сокращению доли ипотечных сделок в общем объеме продаж – за первые три месяца 2024 года показатель потерял 14 п.п. и зафиксировался на уровне 63%. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года, индикатор уменьшился на 10 п.п. При этом, доля сделок со 100% оплатой или рассрочкой составила 37%, увеличившись на 14 п.п. и 10 п.п. соответственно за счет того, что девелоперы начали активно предлагать программы с использованием отложенных платежей.
По итогам первого квартала 2024 года средневзвешенная цена квадратного метра в Москве выросла на 2% и достигла 471 тыс. руб. За год показатель прибавил 8%. Стоимость бизнес- и премиум-классов за три месяца увеличилась на 3% (до 498 тыс. руб./кв. м и 818 тыс. руб./кв. м соответственно), тогда как цена комфорт-класса практически не изменилась и составляет 362 тыс. руб./кв. м. Год к году наибольшее изменение средневзвешенной цены зафиксировано в бизнес-классе (+10%), что связано с повышенным интересом покупателей к этому сегменту.
Если сравнивать цены на квартиры и апартаменты в одинаковой локации и одинакового типа недвижимости, то традиционно средневзвешенная цена кв. м апартаментов дешевле цены квартиры. Так как структура предложения неоднородна и в ЦАО сосредоточено много премиальных проектов апартаментов с ценами выше квартир, то в среднем по рынку жилой недвижимости Москвы с 2021 года наблюдается обратная тенденция (цены апартаментов выше цены квартир). С третьего квартала 2023 года наблюдается максимальное сближение цен на лоты разных типов недвижимости. По итогам первого квартала 2024 года эта разница практически нивелирована и составляет всего 0,8%. Для сравнения, год назад разрыв насчитывал порядка 12% в пользу апартаментов. Если на конец I квартала 2024 года исключить из анализа ЦАО, то квартиры будут дороже апартаментов на 17%.
Квартальное увеличение стоимости квартир и апартаментов отмечается практически во всех округах. Наибольший рост цен на квартиры зафиксирован в ЦАО и ЮАО – на 6% и 5% соответственно. Увеличение цены на 16% в сегменте апартаментов произошло в ЦАО, из-за выхода в продажу проектов премиум-класса и пересмотра ценовой политики застройщиков в сторону увеличения. Также повышение стоимости апартаментов на 11% наблюдается в ЗелАО за счет дальнейшего увеличения цен в уже существующей экспозиции в ЖК «Апарт-отель Сигма Силино» сразу по двум корпусам в продаже.
«По нашим прогнозам, в течение года цены продолжат расти во всех сегментах жилой недвижимости в рамках инфляции. При этом, изменение цены квадратного метра будет также зависеть от структуры рынка и трендов в квартирографии проектов, запланированных к выводу в реализацию. Если раньше средняя площадь лота по спросу и предложению увеличивалась, то по итогам первого квартала 2024 года мы видим тенденцию на ее уменьшение», − добавляет Кирилл Голышев.
По данным Nikoliers, общий объем предложения квартир и апартаментов в Москве по состоянию на конец первого квартала 2024 года насчитывает 2,65 млн кв. м, на 1% меньше, чем годом ранее. В январе-марте 2024 года объем экспозиции составил 48 тыс. лотов (-2% год к году). Объем нового предложения в экспозиции в I квартале 2024 года составил 89 тыс. кв. м. при среднем темпе вывода около 200 тыс. кв.м. Снижение данного показателя обусловлено рекордным уровнем вывода на рынок новых проектов в конце 2023 года (320 тыс. кв.м).
С точки зрения квартирографии в структуре предложения лидером остаются двухкомнатные квартиры/апартаменты (35% в общем объеме). Девелоперы стали выводить на рынок больше студий: доля такого предложения увеличилась за квартал с 16% до 19%. Доля трехкомнатных лотов, наоборот, снизилась за три месяца с 18% до 15%, что дополнительно формирует тренд на уменьшение площади проданных лотов.
Динамика объема предложения и спроса
Источник: Nikoliers
Динамика средневзвешенной цены предложения по типу недвижимости
Источник: Nikoliers
[1] Здесь и далее –по Москве в «старых» границах без учета элит-класса
