Основные тезисы
- Прогнозные объемы сделок в IV квартале 2024 г. могут превысить сумму сделок в III квартале 2024 г. (117,4 млрд руб.) и составить 140–160 млрд руб., что приблизит текущий год к рекордам 2023 г. Согласно статистическому наблюдению за последние 16 лет, объемы сделок в IV квартале, как правило, превышают суммы инвестиций III квартала (такая динамика отмечена в 13 из 16 лет наблюдения).
- Инвестиции в склады в абсолютном выражении достигли исторического максимума и составили 116 млрд руб. Объем сделок со складской недвижимостью всего за девять месяцев 2024 г. превысил сумму вложений в этот сегмент за весь 2023 год, показав прирост практически в два раза (+91%).
- По тенденциям, отмеченным с начала года, мы видим завершение процесса выхода иностранных игроков с российского рынка. Доля таких сделок продолжит снижаться в структуре инвестиционных сделок.
Сумма инвестиций в недвижимость по кварталам
Источник: Nikoliers, данные по итогам III квартала 2024 г.
Объем инвестиций в отчете не включает транзакции с площадками для девелопмента и производств.
Распределение инвестиций по сегментам недвижимости
Сделки в сегменте складской недвижимости по итогам 9 месяцев 2024 г. уже показали рекордные значения за всю историю наблюдения.
В долевом соотношении структуры сделок офисный сектор превалирует над другими сегментами (37%).
Тем временем общий объем инвестиций в складской сегмент всего за девять месяцев 2024 г. почти в два раза превысил рекордные значения вложений за весь 2023 год.
В абсолютном выражении инвестиции января-сентября 2024 г. составили 116 млрд руб. против 60,8 млрд руб. за весь 2023 год.
За последние 10 лет сделки стоимостью более 1 млрд руб. в складском сегменте составляли в среднем 3 шт. за квартал. В III квартале 2024 г. зафиксировано рекордное количество таких сделок — 14 шт.
Крупнейшей сделкой III квартала стала покупка дата-центра «Медведково» «Ростелекомом» у фонда индустриальной недвижимости «Рентал ПРО».
ЦОДы — востребованные активы, но объем сделок ограничивается специфическими техническими требованиями к площадкам под размещение
Распределение сделок по географическому признаку
- Объем инвестиций в Московском регионе за три квартала 2024 г. показал приростк объему сделок за аналогичный период 2023 г. на 11,1% (280,9 млрд руб. в 2024 г. к 252,8 за январь-сентябрь 2023 г.)
- Инвестиции в регионы России и Санкт-Петербург снизились год к году на 51% и 65% соответственно.
- В III квартале 2024 г. лидерами среди региональных сделок стали Кемеровская Новосибирская, Ростовская, Тверская области и Республика Татарстан. Из них только Республика Татарстан входит в топ-5 регионов по размеру инвестиций с начала 2024 г. (также в этот рейтинг вошли Нижегородская, Ивановская области, Красноярский и Приморский края).
Инвестиции по источнику капитала продавца
Объем сделок по выходу иностранных компаний из российских активов снижается
Всего одна сделка по реализации активов иностранных компаний была заключена в III квартале 2024 г. и составила 0,9% от всех инвестиций за квартал. Накопительно по итогам января-сентября 2024 г. доля сделок с участием иностранных продавцов составила 30%. Для сравнения: в прошлом году такие сделки занимали почти половину объема — 46%.
Ставки капитализации на «прайм»-объекты в Москве прогнозно останутся без изменений до конца 2024г.
Динамика ставок капитализации в Москве на «прайм»-объекты
Источник: Nikoliers, данные по итогам III квартала 2024 г.
Тенденции и прогнозы
- 2024 год покажет новый рекорд инвестиций в складскую недвижимость
За девять месяцев 2024 г. инвестиции в складской сегмент составили 116 млрд руб., что является историческим максимумом за всю историю рынка капиталов. Причиной данного резкого увеличения показателя является активизация ЗПИФов и околобанковских структур, которые помимо готовых объектов стали приобретать и строящиеся комплексы, уже законтрактованные на долгосрочный период. При этом интерес наблюдается не только к классическим биг-бокс-форматам, но и к LI.
- Структура сделок меняется
За девять месяцев 2024 г., по подсчетам Nikoliers, заключено 10 инвестиционных сделок стоимостью более 10 млрд руб., большинство закрыты в I полугодии. Для сравнения, в рекордном 2023 г. таких сделок было 16, в то время как в предыдущие годы в среднем показатель колебался на уровне 3 штук за год.
Количество сделок стоимостью от 1 до 10 млрд руб. растет. В среднем ежегодно проводится 35 таких сделок, за девять месяцев 2024 г. уже заключено как минимум 54 контракта.
Можно ожидать дальнейшего снижения количества крупных сделок, что в краткосрочной перспективе приведет к возврату среднегодовых значений по объемам инвестиций к уровню до 2023 г.
- В 2024 г. кратно выросло количество сделок стоимостью менее 1 млрд руб.
За девять месяцев 2024 г. мы также видим увеличение количества сделок стоимостью менее 1 млрд руб. по всем сегментам (в среднем за год показатель составляет 28 шт., в 2024 г. — уже 70 шт.), наибольший прирост — в офисном секторе. В рамках трансформации структуры инвестиций средний чек сделок будет в дальнейшем консолидироваться в районе 2,5–3 млрд рублей после роста до 5,9 млрд рублей в 2023 г.
- Растет количество «несостоявшихся торгов»
В III квартале 2024 г. увеличилось количество «несостоявшихся торгов», в том числе по крупным активам. Сам по себе показатель не отразился на сумме сделок, но может быть сигналом уменьшения ликвидных активов в экспозиции аукционных площадок, завышенной первоначальной стоимости активов или несоответствия потенциальных инвесторов критериям отбора, что может стать дополнительным фактором «нормализации» уровня инвестиционной активности.
Денис Платов, руководитель департамента Рынки капитала: «Мы видим высокую инвестиционную активность на протяжении первых девяти месяцев 2024 г. по всем типам сделок, в том числе за счет непрофильных инвесторов. По нашим оценкам, интерес к покупке инвестиционных активов с целью защиты капитала сохранится до конца года и прогнозный объем сделок составит 500–550 млрд руб. за весь 2024 г. без учета земельных участков и производственных площадок. Также следует отметить изменение структуры сделок с уменьшением среднего чека сделки ввиду высокой стоимости долгового финансирования.»
