Основные индикаторы рынка
Основные итоги
В I квартале 2024 г. наблюдается снижение общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость России по отношению к аналогичным суммам 2023 г. От исторических пиков 2023 г. показатели приближаются к средним нормативным значениям предыдущих 5–10 лет.
I квартал 2024 г. показывает еще и рекордно низкий уровень сделок с участием иностранного капитала, что в первую очередь вызвано обилием таких операций в 2023 г. и исчерпанием тренда на продажу активов уходящими компаниями. За счет этого можно только предположить, что и в ближайшие периоды сохранится невысокий объем транзакций данного типа
По традиции основной объем сделок пришелся на Москву и Московскую область — 80%. Тем временем инвестиции в региональные площадки, которые показывали высокие объемы продаж на протяжении последних 15 месяцев, снизились до рекордно низких уровней, показав снижение практически в 2,5 раза относительно средних квартальных объемов за 2017–2022 гг. (1,95 млрд руб. против 4,7 млрд руб. соответственно).
Самой крупной сделкой за анализируемый период стала покупка ЦДМ на Лубянке структурами «Киевской площади» у «Галс Девелопмент».
Динамика объема инвестиций
Источник: Nikoliers, данные по итогам I квартала 2024 г.
Объем инвестиций в отчете не включает транзакции с площадками для девелопмента и производств.
Распределение объема инвестиций
Источник: Nikoliers
В I квартале 2024 г. снизилась доля сделок с участием иностранного капитала, составив 9% от всего объема реализованных активов. Показатель сформирован сделкой компании «Десна Девелопмент» (входит в структуру холдинга Rönesans, Турция) по реализации БЦ Renaissance Forum и гостиницы Crown Plaza в Санкт-Петербурге.
После массового выхода иностранных инвесторов из российских активов объем подобных сделок в будущих периодах будет растягиваться в виде шлейфа, поскольку у компаний, сделавших заявления об уходе с российского рынка, все еще сохраняются активы для потенциальной реализации.
Распределение сделок по географическому признаку, млрд руб.
Источник: Nikoliers
В географическом распределении сделок за I квартал 2024 г. наиболее существенно изменение доли Москвы, которая достигла уровня 80% против 70%, среднего показателя за предыдущие 10 лет.
Большую часть (61%, или 36,8 млрд руб.) от всех московских объемов сформировали две самые крупные сделки отчетного периода: ЦДМ на Лубянке и БЦ «STONE Белорусская».
В начале 2024 г. заметно снизилась доля инвестиций в региональные активы (2 млрд руб.), которые пользовались повышенным спросом с октября 2022 г. по декабрь 2023 г. Это вызвано вымыванием наиболее ликвидных лотов в период массового выхода иностранных компаний из российских активов.
Долевое распределение сделок по географическому признаку, %
Источник: Nikoliers
Распределение сделок по типам недвижимости
Источник: Nikoliers
Гостиничный бизнес показал рост доли инвестиций относительно других направлений в I квартале 2024 г. до 21% при средневзвешенном значении в 7,7% за последние 10 лет. Так, в Санкт-Петербурге в гостиничном секторе планируется качественное пополнение за счет средств российских инвесторов: структура «Газпрома» приобрела проект реконструкции здания под люксовый отель на Марсовом поле. Первично вложенные инвестиции оцениваются в 5 млрд руб.
Несмотря на существенный вклад в структуру инвестиций этого сегмента, доминирующий объем сделок сформировали объекты торговой (39%, или 29,1 млрд руб.) и офисной недвижимости (37%, или 27,5 млрд руб.), в том числе 7,7 млрд руб. (25%) были вложены под размещение собственных сотрудников компании.
В I квартале 2024 г. покупки помещений под собственные нужды совершили «ЛУКОЙЛ» (БЦ «Голубая жемчужина»), Lesta Games (БЦ в Известковом переулке), «Полипласт» (особняк на Садово-Спасской) и Fix Price (БЦ у м. «Проспект Мира»).
В секторе складской недвижимости отмечается снижение объема сделок, что может быть вызвано несовпадением ожиданий продавцов и покупателей и угасанием постпандемийного пика спроса на склады при все еще растущей арендной ставке.
Склады дают высокую норму доходности своим владельцам, поэтому желающих расстаться с данным видом активов мало.
Динамика ставок капитализации в Москве, «прайм»
Источник: Nikoliers
Тенденции и прогнозы
Начало 2024 г. примечательно снижением объема инвестиционных вложений по всем категориям недвижимости. Основные причины данной тенденции — рекордное количество сделок, совершенных в 2023 г., и вымывание к 2024 г. наиболее привлекательных предложений.
Традиционно на рынке капитала в I квартале заключается наименьшее количество операций с сезонным приростом к концу года. При сохранении обозначенного тренда общий прогнозируемый объем инвестиций за 2024 г. ожидается на уровне 300–350 млрд руб.
Несмотря на обилие операций по выходу с российского рынка иностранных игроков в 2023 г., в настоящее время сохраняются компании, в чей портфель все еще входят российские активы. Заключение сделок по выводу капитала из таких активов осложняется процессом согласования операции с правовой комиссией и необходимостью уплачивать «добровольный взнос» в федеральный бюджет, но пока еще остается возможным.
Сохранение ЦБ РФ ключевой ставки в рамках концепции сдерживания инфляции привело к минимальному количеству инвестиционных сделок в I квартале с использованием заемных средств. При смягчении денежно-кредитной политики к концу 2024 г. структура источников капитала может скорректироваться.
В экспозиции складского сектора наблюдается дефицит объектов инвестиционного качества, выставленных на продажу. В связи с ростом арендных ставок и исторически минимальным уровнем вакансии предполагается сохранение небольшого объема сделок с объектами складской недвижимости в течение ближайшего времени или заключение договоров с премией к рыночной стоимости.
