Основные индикаторы рынка
Дубай продолжает оставаться привлекательной площадкой для инвестиций и бизнеса благодаря своей развитой инфраструктуре, выгодным налоговым условиям и доступу к растущим рынкам. Это подтверждает увеличение числа международных компаний, особенно в секторах технологий и финансов, стремящихся расширить свое присутствие в регионе, открывая офисы в Эмирате.
По итогам трех кварталов 2024 г. рынок офисной недвижимости Дубая демонстрирует стабильный рост, что подтверждается ростом числа заключенных сделок по новым договорам аренды и средневзвешенной ставки аренды. В III квартале 2024 г. рост составил 26% и 21% соответственно, сравнивая с аналогичным периодом 2023 г.
Интерес со стороны инвесторов способствует активному развитию офисной недвижимости, особенно в контексте стратегического положения города как финансового центра. Количество сделок по покупке офисных объектов за первые девять месяцев 2024 г. выросло на 8%, сравнивая с аналогичным периодом прошлого года. Увеличение спроса на качественные офисные помещения, в сочетании с ограниченным предложением и растущими арендными ставками, создает благоприятные условия для развития сектора офисной недвижимости в основных деловых районах Дубая.
Аренда
Рынок офисной недвижимости Дубая продолжает демонстрировать рост. Общая площадь сделок в I–III кварталах 2024 г., по данным REIDIN, составила более 81 млн кв. футов, или 7,5 млн кв. м (+11% г/г), где около 46 млн кв. футов, или 4,2 млн кв. м (+19% г/г), пришлось на новые договоры аренды.
В количественном выражении суммарно за первые девять месяцев 2024 г. было заключено более 120 тыс. сделок (+26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), где 75% пришлось на новые договоры аренды, остальные пришлись на продление договоров. За аналогичный период 2023 г. было заключено 69,6 тыс. сделок по новым договорам аренды и 28,6 тыс. сделок с продлением договоров.
Объем заключенных сделок с офисной недвижимостью, I-III кв. 2023 vs. I-III кв. 2024 гг.
Наблюдается планомерный рост средневзвешенной ставки аренды в основных деловых районах Дубая. На конец III квартала 2024 г. она составила 167 AED/кв. фут/год (489 USD/кв. м) на новые договоры аренды, на продление договоров аренды — 119 AED/кв. фут/год (349 USD/кв. м), что больше на 21% и 17% соответственно, сравнивая с аналогичным периодом 2023 г.
Динамика средневзвешенной ставки аренды в основных деловых районах Дубая, 2021-2024 гг.
Аренда
Основные деловые районы Дубая — Business Bay, Barsha Heights, Downtown Dubai, Dubai Design District, Dubai Internet City, Dubai Media City, Jumeirah Lake Towers, Trade Center First и Trade Center Second, где сосредоточено основное предложение офисной недвижимости. Предложение в этих районах ограничено, что влияет на ставки аренды и их динамику.
Средневзвешенные ставки по новым договорам аренды в основных деловых районах Дубая в III кв. 2024 г.
Покупка
Суммарно за девять месяцев 2024 г. было заключено более 2 тыс. сделок общей площадью около 3 млн кв. футов (278 тыс. кв. м), из которых 95% от всех продаж пришлось на готовые объекты. Средневзвешенная цена квадратного фута в готовых офисных объектах недвижимости в III квартале 2024 г. составила 1 483 AED (4 347 USD/кв. м), что на 15% больше аналогичного периода прошлого года.
Динамика объема продаж готовых офисных помещений, 2021-2024 гг.
Динамика изменения средневзвешенной цены на готовые офисные помещения, 2021-2024 гг.
Источник: Nikoliers, REIDIN
Новый девелопмент
С выходом все большего количества не только локальных, но и международных компаний на рынок ОАЭ возрастает спрос на качественные офисные помещения. Увеличение спроса на офисные помещения, наряду с ростом арендных ставок и цен в основных деловых районах Дубая, является стимулом для активизации новых строительных проектов.
