Макроэкономическая ситуация
Основные макроэкономические показатели рынка
Источник: Банк России
Сохранение ключевой ставки ЦБ на уровне 16% продолжает негативно влиять на увеличение затрат на проектное финансирование, что воздействует как на темпы возведения складских объектов, так и на принятие решения об их строительстве. Это, в свою очередь, отражается на котировке ставок аренды, делая их менее доступными для потенциальных потребителей.
Во второй половине текущего года ожидается незначительное снижение ключевой ставки ЦБ, однако, предположительно, она останется на относительно высоком уровне.
Накопленное инфляционное давление предыдущих лет, а также сдерживающие факторы роста 2022 г. привели к заметному скачку арендной ставки в 2023 г. на фоне рекордного спроса и околонулевой вакансии.
Ожидаемая корректировка ИПЦ вниз до 5,2% в текущем году будет способствовать стабилизации цен на операционную деятельность и издержки собственников, а также повысит вероятность снижения ключевой ставки ЦБ к концу года. Более доступные условия заемного финансирования могут стать стимулом для роста девелоперской активности.
Корреляция средневзвешенной ставки аренды (без OPEX и НДС), уровня вакантности, ключевой ставки ЦБ и инфляции
Источник: Nikoliers
Основные индикаторы рынка
Источник: Nikoliers
*Ставки аренды указаны без учета OPEX и НДС на готовые сухие складские помещения. Медианные значения OPEX для складских помещений классов А и В составляют 1 000–1 500 руб./кв. м/год.
Основные индикаторы рынка
На рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга продолжаются тенденции, намеченные во II полугодии 2023 г.
Рост арендных ставок до пиковых значений за всю историю развития рынка и острый дефицит вакантных площадей напрямую влияют на поведение всех участников рынка и показатели объема удовлетворенного спроса, который по итогам I квартала 2024 г. составил 60 тыс. кв. м.
На данный момент предпосылок к кардинальным изменениям текущей ситуации нет: новое спекулятивное предложение, ожидающееся к вводу в 2024 г., не сможет в полной мере закрыть потребности интересантов ввиду того, что превалирующая доля площадей уже законтрактована. При этом клиентам с запросами на крупные площади в большинстве случаев не остается вариантов, кроме как заключение сделок формата BTS.
В течение всего года ожидается дальнейший рост ставок аренды и обострение ситуации снижения уровня вакантных площадей до исторически рекордных показателей.
Динамика ввода новых площадей, суммы сделок и доли вакантных площадей
Источник: Nikoliers
Предложение
По итогам I квартала 2024 г. рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга показал максимальный объем ввода складских площадей в сравнении с аналогичными периодами всех предыдущих лет — более 119 тыс. кв. м, что в большинстве своем вызвано вводом в эксплуатацию крупного транспортно-логистического комплекса от группы «Адмирал» на Волхонском шоссе площадью 69 тыс. кв. м, который полностью арендовал маркетплейс Ozon в конце прошлого года, и склада «SKRAP Бугры» (27 тыс. кв. м), который был построен под нужды оптового поставщика. Данные объекты в сумме составляют 80% нового ввода за I квартал 2024 г.
Спекулятивное и BTS-строительство
Источник: Nikoliers
На сегодняшний день девелоперами анонсирован годовой ввод на уровне 900 тыс. кв. м, из них 42% приходится на built-to-suit и собственное строительство и 58% — на спекулятивные объекты.
При условии, что все заявленные к вводу проекты будут построены, общий объем складского предложения Санкт-Петербурга перешагнет отметку в 5 млн кв. м.
Географическое распределение складских объектов Санкт-Петербурга
Источник: Nikoliers
Спрос
По итогам I квартала 2024 г. объем спроса на рынке складской недвижимости Санкт-Петербургской агломерации составил 60,3 тыс. кв. м. Этот показатель в 2,5 раза меньше результата за аналогичный период прошлого года. Однако столь внушительный спад не олицетворяет сокращение потребности в складских помещениях, а, наоборот, указывает на то, что на рынке мало опций, способных закрыть запросы интересантов.
81% от объема заключенных сделок аренды и продажи сформировали сделки со стороны маркетплейсов — они арендовали в общей сложности 49 тыс. кв. м. Самой крупной сделкой за первые три месяца текущего года стала субаренда складского блока площадью 28 тыс. кв. м онлайн-ритейлером Wildberries у компании «ВсеИнструменты.ру» в ИП «PNK парк Шушары 3».
Сделок формата built-to-suit в первом квартале зафиксировано не было, однако в условиях острого дефицита свободных складских помещений заключение таких контрактов ожидается в течение года.
Всего по итогам 2024 г. объем заключенных сделок аренды и продажи ожидается на относительно высоком уровне, хоть и уступающем на 38% показателю 2023 г., — 600 тыс. кв. м.
Структура спроса по типу сделок
Источник: Nikoliers
Структура спроса по профилям арендаторов
Источник: Nikoliers
Вакантность и ставки аренды
На рынке недвижимости Санкт-Петербурга сохраняется дефицит свободных складских помещений, несмотря на ожидаемый вывод на рынок крупного объема спекулятивного предложения. Высокая деловая активность, наблюдаемая в 2023 г., привела к быстрому поглощению доступных опций. Таким образом, доля вакантных площадей на рынке сохраняется на уровне ниже 1,0% на протяжении четырех кварталов. По итогам марта индикатор зафиксировался на отметке 0,4% (или 18 тыс. кв. м). При этом предложение в субаренду, наблюдавшееся в 2022-2023 гг., полностью вымылось с рынка.
Средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные складские блоки класса А Санкт-Петербурга увеличилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 44% до 733 руб./кв. м/мес. (без учета OPEX и НДС). Таким образом, арендный платеж, включающий операционные расходы и НДС, в готовых свободных блоках класса А достигает 1 000 руб./кв. м/мес. Однако нередко встречаются случаи, когда в ходе «аукционов» среди претендентов на особенно привлекательные блоки арендная ставка заметно превышает среднее значение.
Динамика доли вакантных помещений и запрашиваемых ставок аренды по классам*
Источник: Nikoliers
*Ставки аренды указаны без учета OPEX и НДС. Медианные значения OPEX для складских помещений классов А и В составляют 1 000–1 500 руб./кв. м/год.
Тенденции и прогнозы
Рост ротации арендаторов в ответ на увеличение арендных ставок на складские помещения
В контексте роста арендных ставок на складские помещения наблюдается увеличение ротации арендаторов.
Арендаторы, сталкиваясь с новыми условиями договоров, в частности более высокими ставками, вынуждены либо соглашаться на эти изменения, рискуя финансовой стабильностью, либо искать альтернативные варианты.
Альтернативы включают в себя подбор складских помещений с более доступными арендными ставками, но часто это означает уступки в качестве и удобстве.
Ряд арендаторов рассматривают переезд в объекты с худшими характеристиками или ниже классом. Другая часть клиентов ищет похожие помещения, но уже в большей удаленности от города или даже в другом близлежащем регионе.
Увеличение заинтересованности в опции приобретения и наращивания собственных складских активов
Арендаторы всё чаще рассматривают возможность приобретения собственных складских помещений или даже земельных участков с последующим строительством складских объектов под индивидуальные потребности.
В 2023 г. в агломерации отмечено значительное увеличение числа сделок по приобретению земельных участков для строительства промышленных и складских объектов. Общая площадь купленной земли превысила 100 га, что свидетельствует о стремлении предприятий к обеспечению устойчивых складских мощностей в условиях растущей конкуренции и ограниченного предложения в спекулятивных объектах.
Экономическая обоснованность такого подхода заключается в том, что владение собственными складскими помещениями или земельными участками позволяет компаниям контролировать издержки, инвестировать избытки прибыли и развивать свои производственные и логистические операции.
Выявленный тренд, вероятно, будет продолжать развиваться в ближайшие годы в ответ на сохраняющийся дефицит складских площадей и давление на арендные ставки.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: "«Санкт-Петербург, являясь вторым крупнейшим рынком складской недвижимости в стране, не перестает быть востребованным для потребителей и привлекательным для девелопмента и инвестиций. На данный момент Северная столица характеризуется как рынок арендодателя, что является следствием поглощения практически всех свободных опций в 2023 г. Для достижения баланса рынку необходим дополнительный объем спекулятивного предложения. Девелоперы заинтересованы в возведении складской инфраструктуры в агломерации, однако в настоящее время они ожидают изменения конъюнктуры рынка. При текущем экономическом климате активного спекулятивного строительства следует ожидать не ранее 2025 г.»."
