МАКРОЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ
Сохранение инфляционного давления не позволяет ЦБ снизить уровень ключевой ставки, которая напрямую влияет на девелопмент складской недвижимости в стране.
Исходя из обновленного прогноза Банка России, на конец текущего года резкое снижение ключевой ставки ЦБ не ожидается, что, в свою очередь, сдерживает спекулятивное строительство, которое необходимо для реализации накопившегося неудовлетворенного спроса на рынке.
Основные макроэкономические показатели рынка
Источник: Макроэкономический опрос Банка России
16% |
Ключевая ставка остается неизменной уже на протяжении более 6 месяцев и, по прогнозу Банка России, не будет снижена до конца текущего года |
Динамика макроэкономических показателей России

Источник: Макроэкономический опрос Банка России
*Изменение прогноза Банка России дано как сравнение результатов опроса за май/март 2024 г.
ОСНОВНЫЕ ИНДИКАТОРЫ РЫНКА, П1 2024 г.
Рынок складской недвижимости России продолжает испытывать ощутимую нехватку качественных свободных помещений, что, вкупе с сохранением высокой деловой активности, ужесточает дисбаланс спроса и предложения. Доля вакантных площадей по всей России остается на отметке ниже 1%, при этом объем заключенных сделок аренды и продажи за I полугодие уже превышает на 31% показатель этого же периода прошлого года. Отмечается, что объем спроса выходит на новый для рынка среднегодовой уровень. Так, полугодовое значение текущего года уже опережает все годовые значения доковидного периода.
Объем нового предложения пока можно назвать «умеренным» — 961 тыс. кв. м. Хоть по итогам года и ожидается максимальное значение показателя за всю историю рынка, превалирующая часть нового спекулятивного строительства уже законтрактована, что, в свою очередь, не позволит переломить текущую ситуацию, и, вероятнее всего, рынок останется на стороне арендодателя как минимум еще на год.
Динамика основных индикаторов рынка (итоги по всей России)
*Указана средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные сухие складские помещения (класса A, B+/B) без учета операционных расходов и НДС.
Источник: Nikoliers
НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По истечении первых двух кварталов 2024 г. общий объем введенных качественных складских помещений составил 961 тыс. кв. М, из которых 43% приходится на московский рынок, 38% — на регионы России и 19% — на Санкт-Петербург и ЛО.
На конец 2024 г. ожидается максимальное значение годового ввода за всю историю развития рынка — 6 277 тыс. кв. м, что во многом вызвано прогнозируемым окончанием строительства собственных и BTS-проектов крупных маркетплейсов по всей России. Данные типы строительства представляют 64% в разрезе анонсируемого объема ввода за весь 2024 год.
Динамика объема ввода по основным рынкам России
6 277 |
Совокупный годовой объем заявленного нового предложения ожидается на рекордном уровне за всю историю рынка складской недвижимости России |
тыс. кв. м |
По итогам 2024 г. региональный рынок складской недвижимости может впервые превысить показатель ввода столицы (на 33%). Принимая во внимание текущую активность заключения BTS-сделок в регионах, данная тенденция может продолжиться и в последующие периоды.
Динамика ввода по типу строительства

Источник: Nikoliers
Девелоперы заинтересованы в спекулятивном строительстве, но находятся в выжидательной позиции, рассчитывая на снижение ключевой ставки ЦБ
НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ: Москва и Московская обл.

Объем нового предложения в Московском регионе за первое полугодие 2024 г. составил 410 тыс. кв. м, что на 33% уступает результату за аналогичный период прошлого года. Наиболее крупным объектом формата big-box является 3-й этап строительства склада для Ozon в составе СК «А2 Обухово» — 30,2 тыс. кв. м.
Всего за 2024 г. объем ввода на столичном рынке может составить около 2 290 тыс. кв. м, что потенциально может превысить прошлогодний результат на 41%, из которых 51% — BTS и собственное строительство. Наиболее крупными анонсируемыми к вводу проектами являются: РЦ «ВкусВилл» в ИП «PNK Парк Домодедово 2» (120 тыс. кв. м), РЦ «Петрович» в ИП «PNK Парк Домодедово» (120 тыс. кв. м) и РЦ Ozon на этой же площадке размером 104 тыс. кв. м.
НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ: Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

На рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга полугодовое значение ввода составило 183 тыс. кв. м, что является максимальным значением региона за аналогичные периоды предыдущих лет, опережая общий результат первых двух кварталов прошлого года на 51%.
По итогам 2024 г. в агломерации также ожидается рекордный объем ввода — 939 тыс. кв. м. Среди наиболее крупных проектов можно отметить РЦ «Ozon Порошкино» (118 тыс. кв. м) и СК «100К» (116 тыс. кв. м).
Источник: Nikoliers
НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ: Регионы России

48% |
прогнозируемого объема нового строительства по итогам года приходится на региональный рынок складской недвижимости, что во многом вызвано ожидаемым открытием здесь РЦ крупнейших продуктовых сетей и маркетплейсов страны |
На региональный рынок складской недвижимости России в этом году придется около половины от всего объема ввода в стране — 3 048 тыс. кв. м или 48%. По типу помещений преобладает BTS и собственное строительство — это РЦ маркетплейсов, среди которых лидерами являются Wildberries и Ozon.
За I полугодие 2024 г. общий размер нового предложения составил 368 тыс. кв. м, из которых 43% пришлось на Екатеринбург, 20% — на Самару, 17% — на Ростов-на-Дону и 14% — на Омск.
На конец года лидером по объему нового строительства может оказаться Новосибирск (300 тыс. кв. м), где строятся РЦ Wildberries площадью 150 тыс. кв. м в ПЛП «Новосибирск» и II очередь ОРЦ «РусАгроМаркет» (70 тыс. кв. м).
Таким образом, по итогам 2024 г. объем качественного готового складского предложения в России может распределиться следующим образом: 53% — Московский регион и 47% — остальные рынки страны, тем самым соотношение между столицей и регионами постепенно уравнивается.
Распределение объема готового предложения, П1 2024/2024П
Источник: Nikoliers
ОБЪЕМ ЗАКЛЮЧЕННЫХ СДЕЛОК АРЕНДЫ И ПРОДАЖИ
Рынок складской недвижимости сегодня — это один из самых активно-развивающихся сегментов коммерческой недвижимости страны, что во многом обусловлено действиями компаний из сферы онлайн-ритейла, которые, ввиду большого спроса с их стороны на складские помещения, определяют как объемы девелопмента, так и стратегии ведения бизнеса других участников рынка.
По итогам шести месяцев объем заключенных сделок аренды и продажи составил более 3 млн кв. м. В связи с отсутствием свободных качественных спекулятивных площадей практически на всех основных рынках России в объеме спроса преобладают именно сделки формата build-to-suit.
После относительно турбулентного периода маркетплейсы уверенно наращивают свои складские мощности по всей стране. Так, практически половина (45%) заключенных сделок аренды и продажи по итогам I полугодия пришлась именно на рынки Санкт-Петербурга и регионов.
Деловая активность не спадает. Объем заключенных сделок аренды и продажи за П1 2024 г. опережает значение за такой же период прошлого года на 31%
Динамика объема заключенных сделок аренды и продажи по основным рынкам России
Распределение объема заключенных сделок аренды и продажи по типу сделок
Источник: Nikoliers
Объем заключенных сделок аренды и продажи: Москва и Московская обл.
Объем спроса на рынке складской недвижимости Москвы за П1 2024 г. составил более 1,7 млн кв. м, что является рекордным результатом по аналогичным периодам за все время.
Такой показатель был достигнут заключением ряда крупных BTS-сделок, преимущественно с маркетплейсами. Всего на сделки BTS-аренды и BTS-продажи в сумме приходится 60% от всего объема спроса на этом рынке за полугодие.
В распределении заключенных сделок аренды и продажи за 2024 г. по бизнес-отраслям лидирует сегмент онлайн-ритейла (63%), следом идет классический ритейл (14%).
Комплекс |
Формат |
Площадь, кв. м |
Сектор |
Конфиденциально |
BTS-аренда |
189 185 |
Онлайн-ритейл |
ЛП «Старая Купавна» |
BTS-аренда |
104 300 |
Онлайн-ритейл |
ЛП «Софьино» |
Аренда |
41 800 |
Онлайн-ритейл |
Объем заключенных сделок аренды и продажи: Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
В Санкт-Петербурге объем реализованного спроса за полугодие находится на среднем уровне для данного рынка — 109 тыс. кв. м. Здесь наиболее остро ощутим дефицит рыночного предложения, что, в свою очередь, не позволяет реализовать весь накопленный объем спроса.
В распределении объема спроса по секторам здесь лидируют маркетплейсы (73%) и дистрибьюторы (13%).
Комплекс |
Формат |
Площадь, кв. м |
Сектор |
СК «Адмирал Горелово» |
Аренда |
29 190 |
Онлайн-ритейл |
ИП «PNK Парк Шушары 3» |
Субаренда |
27 910 |
Онлайн-ритейл |
СК «Адмирал Марьино» |
Аренда |
21 140 |
Онлайн-ритейл |
Объем заключенных сделок аренды и продажи: Регионы России
На региональном рынке складской недвижимости также был зафиксирован максимальный объем сделок аренды
и продажи за I полугодие — 1 267 тыс. кв. м.
Ввиду практически полного отсутствия свободного качественного предложения, а также продолжения экспансии маркетплейсов, которым требуется определенный формат помещений для удовлетворения их требований, 87% от объема спроса здесь составляют именно BTS-сделки.

Город |
Комплекс |
Формат |
Площадь, кв. м |
Сектор |
Ижевск |
Конфиденциально |
BTS-аренда |
104 400 |
Онлайн-ритейл |
Сургут |
Конфиденциально |
BTS-аренда |
104 300 |
Онлайн-ритейл |
Новосибирск |
СК «ПФО Новосибирск» |
BTS-аренда |
101 800 |
Онлайн-ритейл |
Источник: Nikoliers
ВАКАНТНОСТЬ И СТАВКИ АРЕНДЫ
В сравнении с концом 2023 г. объем свободных площадей показал незначительное увеличение (на 9,6%) до 381 тыс. кв. м. Однако если детальнее рассмотреть структуру вакансии, всего 38% от данного объема приходится на помещения класса А, а само увеличение вакансии вызвано либо процессом ротации арендаторов, либо выходом в рынок предложений преимущественно в объектах класса B/B+ или LI (light industrial).
Рост арендной ставки фиксируется на всех основных рынках страны, что является отражением суммы факторов: ростом стоимости строительства, увеличением издержек собственников по эксплуатации, а также обострением дисбаланса спроса и предложения.
Динамика объема вакантных площадей по основным рынкам России

ВАКАНТНОСТЬ И СТАВКИ АРЕНДЫ: Москва и Московская обл.
На конец II квартала 2024 г. базовая средневзвешенная ставка аренды на готовые складские помещения на рынке складской недвижимости Московского региона составила 10 320 руб./кв. м/год, показав рост по сравнению с предыдущим кварталом на 1,4%. При этом данный показатель на помещения класса А уже превышает 11 тыс. руб./кв. м/год.
Динамика средневзвешенной ставки аренды* и доли вакантных площадей

*Указана средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные сухие складские помещения (класса A, B+/B) без учета операционных расходов и НДС
Источник: Nikoliers
Уровень вакантных площадей в Московском регионе увеличился за три месяца на 0,2 п.п. до 0,5%, что в абсолютном выражении эквивалентно примерно 120 тыс. кв. м. Вместе с этим крупный объем предложения в субаренду, отмечающийся в прошлом квартале, был практически полностью вымыт с рынка за II квартал, сократившись с 65 тыс. кв. м до 11 тыс. кв. м.
Фактически полное отсутствие вакантных площадей наблюдается на восточном направлении Москвы. Также всего 0,1% от всего готового предложения свободно в юго-восточной части региона.
Однако и в других районах региона ситуация кардинально не отличается: уровень вакантности нигде не превышает 1%.
Ввиду того что свободные блоки как в готовых, так и в строящихся объектах быстро уходят с рынка, на особенно привлекательные вакантные складские лоты аукцион на повышение арендной ставки может приводить к росту коммерческих условий на 10-15%.
+15% |
может достигать рост арендной ставки в ходе торгов нескольких потенциальных арендаторов за особенно привлекательные складские блоки |
Если рассмотреть детальнее разброс базовой арендной ставки в зависимости от расстояния от МКАД, то на расстоянии до 10 км средневзвешенная ставка аренды на складские помещения класса А может доходить до 16,1 тыс. руб./кв. м/год triple net, что уже превышает среднерыночную ставку аренды на офисные помещения класса А, находящиеся за МКАД.
Удаленность объекта от МКАД обратно пропорциональна размеру арендной ставки. Однако даже на расстоянии более 60 км от МКАД ставка аренды превышает результат, фиксируемый до 2023 г., когда среднерыночное значение было на уровне
5 800 руб./кв. м/год.
Распределение базовой средневзвешенной ставки аренды* по классам по расстоянию от МКАД (размер окружности отражает объем свободного блока)
*Указана средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные сухие складские помещения (класса A, B+/B) без учета операционных расходов и НДС.
Источник: Nikoliers
ВАКАНТНОСТЬ И СТАВКИ АРЕНДЫ: Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
Санкт-Петербург во многом имеет схожие со столичными тенденции рынка. Здесь индикатор средневзвешенной базовой ставки аренды на складские помещения класса А показал рост за квартал на 22% — до 10 710 руб./кв. м/год. Это, вероятнее всего, продлится как минимум до конца текущего года ввиду того, что практически все спекулятивные площади, находящиеся на стадии строительства, уже законтрактованы.
По сравнению с I кварталом доля вакантных площадей показала незначительный рост — на 0,3 п.п. до 0,7%, что в абсолютном выражении составляет всего 34 тыс. кв. м.
Динамика средневзвешенной ставки аренды по классам* и доли вакантных площадей
Источник: Nikoliers
*Указана средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные сухие складские помещения без учета операционных расходов и НДС.
Кирилл Вечер, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers и Илья Янеев, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: "Принимая во внимание текущее положение дел на рынке, девелоперам, обладающим достаточным объемом собственных денежных средств, рекомендуется начать строительство новых складских помещений уже сейчас. Так как объем нереализованного спроса высок, а доля вакантных площадей не превышает 1%, новые проекты могут быть полностью законтрактованы еще на этапе строительства по выгодным для собственника коммерческим условиям. Также мы наблюдаем увеличение уровня инфляции, что в ближайшей перспективе может негативно сказаться на стоимости строительства складских объектов. Арендаторам, при наличии возможности, следует зафиксировать текущие ставки аренды и прописать в условиях договора пункт о «моратории на выходы из контрактов» сроком на 2-3 года. Клиентам, интересующимся покупкой склада и производства, также следует активизировать процесс подбора помещений, так как в дальнейшем ожидается рост стоимости продажи."
ВАКАНТНОСТЬ И СТАВКИ АРЕНДЫ: Регионы России
В регионах совокупный объем вакантных площадей на сегодняшний день не превышает 226 тыс. кв. м. Относительно других рынков это довольно крупный объем, но, если рассмотреть детальнее структуру вакансии, 78% от свободных площадей представлены классом B+/B.
В некоторых городах готовых свободных складских помещений класса А фактически нет, а если и находятся такие площади, то в основном в относительно старых объектах. Поэтому разрыв между строящимся и готовым рыночным предложением класса А столь ощутим (8 080 руб./кв. м/год и 7 110 руб./кв. м/год соответственно).
Динамика средневзвешенной ставки аренды* и доли вакантных площадей
33% |
от совокупного объема вакантных площадей складских объектов класса А на региональном рынке складской недвижимости России приходится на объекты, введенные в эксплуатацию до 2010 г. |
Распределение объема свободных площадей в готовых объектах по классам и дате ввода складских объектов класса А

*Указана средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные сухие складские помещения (класса A, B+/B) без учета операционных расходов и НДС.
Источник: Nikoliers

Наиболее обеспеченными складскими помещениями городами-миллионниками России по итогам П1 2024 г. являются Екатеринбург (1 539 кв. м/тыс. чел.), Ростов-на-Дону (1 143 кв. м/тыс. чел.) и Москва, включая Московскую обл. (1 116 кв. м/тыс. чел.).
Относительно других городов особенно выделяется Нижний Новгород, который при большем размере населения имеет показатель обеспеченности складскими помещениями ниже среднего.
Сравнение городов-миллионников (без Москвы и Санкт-Петербурга) по параметрам обеспеченности качественной складской недвижимостью (размер окружности — объем готового предложения)
*Указана средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные сухие складские помещения (класса A, B+/B) без учета операционных расходов и НДС.
**Указана арендная ставка на конец предыдущего года, так как на данный момент открытых спекулятивных предложений на рынке не наблюдается.
Источник: Nikoliers
РЫНОК LIGHT INDUSTRIAL
На данный момент объем готового предложения объектов формата LI в России составляет 670 тыс. кв. м, из которых 92% сосредоточено в Московском регионе. Активизация девелопмента данного сегмента началась в 2023 г., и сегодня анонсы крупных проектов отмечаются не только в столице, но и в отдельных регионах страны.
По итогам 2024 г. объем предложения LI в России, при условии ввода в эксплуатацию всех запланированных проектов, может составить 1 108 тыс. кв. м. При этом блоки LI впервые могут быть построены на рынке регионов.
Динамика объема заявленного ввода объектов формата LI по основным рынкам России
1 108 |
По итогам 2024 г. совокупный объем готового предложения объектов формата LI по всей России может перешагнуть отметку в 1 млн кв. м |
тыс. кв. м |
LIGHT INDUSTRIAL: Москва и Московская обл.
В течение двух кварталов 2024 г. объем введенных в эксплуатацию объектов формата LI в Московском регионе составил 237 тыс. кв. м, тем самым объем готового предложения достиг отметки в 615 тыс. кв. м.
Относительно II квартала 2023 г. коммерческие условия на готовые и строящиеся блоки претерпели ощутимые изменения. Так, арендная ставка выросла на 33% — до 12 635 руб./кв. м/год, а цена продажи на 8% — до 102 705 руб./кв. м.
Источник: Nikoliers
Основные показатели рынка LI (Москва и Московская область)
Диапазон ставки аренды в объектах light industrial*
Диапазон стоимости продажи в объектах light industrial**
Распределение ставок аренды и стоимости продажи объектов light industrial относительно удаленности от МКАД
|
До 10 км |
11–20 км |
21 км и более |
Запрашиваемая ставка аренды*, руб./кв. м/год |
11 500 |
12 355 |
13 260 |
Стоимость продажи**, руб./кв. м |
200 000*** |
104 860 |
98 570 |
*Не включая операционные расходы и НДС (20%) — готовые и строящиеся объекты.
**Не включая НДС (20%) — готовые и строящиеся объекты.
***Ввиду дефицита вакансии в данной локации индикатор стоимости продажи рассчитан на базе рыночных предложений, представленных в одном объекте, и может не в полной мере отражать среднерыночный показатель
Источник: Nikoliers
LIGHT INDUSTRIAL: Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
Существующее качественное предложение |
Доля от объема складского предложения |
Доля вакантных площадей |
Средневзвешенная ставка аренды* руб./кв. м/ год |
Цена продажи** руб./кв. м |
54 745 кв. м |
1,1% |
16,6% |
14 310 |
113 850 |
Рынок LI Санкт-Петербурга является вторым по величине в России, с объемом готового предложения 55 тыс. кв. м, что составляет 1,1% от всего готового качественного складского предложения в агломерации. Всего в промежутке 2024-2026 гг. к вводу заявлено более 200 тыс. кв. м.
Если сравнить коммерческие условия рассматриваемого рынка с концом II квартала 2023 г., то ставка аренды показала увеличение в два раза — до 14,3 тыс. руб./кв. м/год, а цена продажи выросла на 19% с 96 тыс. руб./кв. м до 114 тыс. руб./кв. м.
Основная активность строительства комплексов LI сосредоточена в южной части региона на классических промышленных зонах, но также отмечаются и проекты внутри Санкт-Петербурга, которые потенциально могут выполнять функции объектов последней мили.
Динамика объема ввода объектов формата LI
LIGHT INDUSTRIAL: Регионы России
Принимая во внимание успех рассматриваемого формата в Москве и Санкт-Петербурге, активизация развития сегмента в остальных частях России — вполне ожидаемый исход.
Объем строящегося и планируемого предложения LI в регионах страны до 2026 г. составляет 185 тыс. кв. м. Анонсы и строительство проектов уже фиксируются в таких городах, как Краснодар, Екатеринбург, Воронеж и другие.
Динамика объема ввода объектов формата LI
*Не включая операционные расходы и НДС (20%) — готовые
и строящиеся объекты.
**Не включая НДС (20%) — готовые и строящиеся объекты.
Источник: Nikoliers
ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ
Новое строительство не переломит текущее состояние рынка
Проекты формата build-to-suit станут преобладающими в разрезе нового предложения в ближайшее время, ввиду отсутствия крупных вакантных блоков на рынке и ожидаемого сохранения ключевой ставки ЦБ на относительно высоком уровне.
Объекты, строящиеся «под ключ», являются менее рискованными активами как для девелопера, так и для банков, обеспечивающих финансирование проектов.
При этом новое спекулятивное строительство, скорее всего, будет возводиться менее крупными очередями (до 70 тыс. кв. м), которые будут практически полностью законтрактованы еще до момента ввода в эксплуатацию.
Данная специфика рынка будет определять рост отложенного спроса и обострит дисбаланс спроса и предложения. В ближайшие два года рынок останется на стороне арендодателя. При этом клиентам, которым необходим относительно небольшой размер площади, с высоким грузооборотом и особыми условиями хранения товаров, будет труднее арендовать складское помещение, так как, ввиду широкого списка претендентов на вакантные лоты, предпочтение отдается арендаторам с менее специфичными запросами.
Сокращение периода заключения договоров аренды и продажи
Учитывая сегодняшнюю конъюнктуру рынка, скорость принятия решения об аренде или покупке складского помещения стремительно возрастает.
В силу острой конкуренции за складские блоки, процесс согласования договора может сокращаться до нескольких недель.
Смещение превалирующего объема сделок аренды и продажи в регионы России
Онлайн-ритейлеры, после длительного процесса наращивания объемов складских мощностей в столице России и ряде городов-миллионников, постепенно перенаправляют исходящий от них спрос на остальные регионы России, анонсируя крупные BTS-проекты на наиболее востребованных для них территориях.
При этом сделки с их стороны отмечаются не только в городах с населением от миллиона человек, но и в менее крупных населенных пунктах.
Виктор Афанасенко, региональный директор, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости: "По итогам 2024 г. совокупный объем заключенных сделок аренды и продажи в России может составить 6,1 млн кв. м. Вероятнее всего рынок будет поглощать все вакантные предложения в кратчайшие сроки, что приведет к дальнейшему росту ставок аренды, чем это наблюдалось в 2023 г. При этом мы отмечаем увеличение спроса на регионы России, особенно со стороны маркетплейсов и продуктовых сетей. Ввиду ограниченного предложения на региональных рынках, девелоперам следует наращивать свои мощности и компетенции в регионах, что позволит им диверсифицировать бизнес и удовлетворить запросы на крупные площади от раннее упомянутых игроков. Критически ограниченное предложение заставляет арендаторов принимать быстрые решения по вновь освобождающимся блокам — периоды заключения договоров сокращаются. Для пользователей крупных площадей варианты BTS и собственного строительства, в зависимости от финансовых возможностей компании, становятся практически единственной опцией дальнейшего развития бизнеса."
КЛЮЧЕВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ОСНОВНЫХ РЫНКОВ РОССИИ


*Указана средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные сухие складские помещения (класса A, B+/B) без учета операционных расходов и НДС. Для рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга указана ставка аренды на помещения класса А