Макроэкономическая ситуация
Основные макроэкономические показатели рынка
Источник: Банк России
В 2023 г. динамика основных экономических показателей России оказывала прямое воздействие на рынок складской недвижимости. Постепенное увеличение ключевой ставки ЦБ до 16% повлекло за собой увеличение стоимости заемного финансирования, что тормозит темпы нового строительства складских объектов и влияет на опережающий рост арендных ставок.
Прогноз на 2024 г. предполагает увеличение среднегодовой ключевой ставки до 14,0%, что, вероятно, дополнительно ограничит доступ к кредитам для новых девелоперских проектов.
Снижение уровня инфляции до 5,1%, тем не менее, может способствовать стабилизации цен на строительные материалы.
Курс USD/RUB, достигший в 2023 г. отметки 85,4 руб. за долл., оказывает влияние на международную торговлю и внешнюю экономику России, приводя к дисбалансу импорта и экспорта. Ожидаемое ослабление курса в 2024 г. до 92 руб. за доллар предполагает дополнительное давление на активность в сегменте торговли и, следовательно, на рынок складской недвижимости.
Зависимость среднезавышенной ставки аренды (без OPEX и НДС) от уровня вакантности и ключевой ставки ЦБ
Источник: Nikoliers
Основные индикаторы рынка
*Не включая операционные расходы и НДС (20%); средневзвешенный показать на готовые сухие складские помещения.
Источник: Nikoliers
В 2023 г. рынок складской недвижимости в регионах России характеризовался активным спросом, охватывающим всю страну.
Драйвером развития этой тенденции стали представители сферы электронной коммерции, которые, в ответ на относительное затишье бизнес-активности в 2022 г., начали активно заключать сделки формата BTS, расширяя свои складские мощности на всей территории страны. К концу года рынок установил новый рекорд по объему спроса, достигнув 2 289 тыс. кв. м.
После фазы интенсивного поглощения складских помещений уровень вакантности снизился на 1,2 п.п., достигнув отметки 1,7%. Это, в свою очередь, подтолкнуло к росту арендных ставок до уровня 6 тыс. руб./кв. м/год.
Тем не менее темпы ввода спекулятивных объектов и перегруженность ключевых девелоперов рынка остаются ограничивающими факторами, затрудняющими полное удовлетворение потребностей игроков рынка.
В связи с этим в 2024 г. прогнозируется сохранение высокого уровня активности по заключению новых сделок BTS для крупных продуктовых сетей и маркетплейсов, которые направлены на обеспечение компаний складскими помещениями, полностью соответствующими их требованиям и запросам.
Динамика основных индикаторов рынка
Источник: Nikoliers
Предложение
На конец 2023 г. совокупный объем введенных в эксплуатацию складских помещений за год составил 1 106 тыс. кв. м, что превышает результат 2022 г. на 78%. Таким образом, объем складского предложения в регионах России перешагнул отметку в 13 млн. кв. м.
Среди наиболее крупных новых складских объектов можно выделить РЦ Fix Price на территории складского комплекса «PNK парк Сибирский тракт» площадью 67 тыс. кв. м, а также сортировочный центр Ozon на территории логопарка «Кольцовский» общей площадью 53 тыс. кв. м.
Городами-лидерами по объемам ввода являются Екатеринбург (293 тыс. кв. м), Краснодар (214 тыс. кв. м) и Рязань (100 тыс. кв. м).
Распределение объема введенных в эксплуатацию складских объектов
Источник: Nikoliers
Доля регионального рынка в распределении ввода складской недвижимости в России составила 38%. В разрезе нового предложения преобладают объекты, построенные под заказчика (BTS), чей вес составил 72%, или 796 тыс. кв. м.
В 2024 г. ожидается максимальный объем ввода на уровне 1 900 тыс. кв. м, что вызвано завершением строительства ряда распределительных центров игроков из сферы электронной коммерции — Ozon и Wildberries.
На сегодняшний день онлайн-ритейлеры являются ключевыми драйверами рынка — совокупный размер действующих и будущих складских мощностей маркетплейсов составляет более 11 млн кв. м. Отмечается активная экспансия представителей электронной коммерции и продуктовых сетей по всей России с целью расширения зоны покрытия по всей стране.
Спекулятивное и BTS-строительство
Источник: Nikoliers
Распределение действующих и будущих складских мощностей ключевых ретейлеров в России
Обеспеченность складскими площадями
На данный момент наибольшее значение показателя обеспеченности складскими помещениями наблюдается в таких городах-миллионниках (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга), как: Екатеринбург (1 404 кв. м на тыс. чел), Ростов-на-Дону (1 057 кв. м на тыс. чел) и Новосибирск (965 кв. м на тыс. чел).
В изменении показателя обеспеченности складских помещений на тыс. чел. относительно уровня 2021 г. наибольший рост показал Краснодар (59%), следом идет Екатеринбург (30%). При этом наблюдается увеличение индикатора на 20–26% в таких городах, как Самара, Омск и Казань. Уфа и Красноярск показали отрицательную динамику, что вызвано крайне низкими объемами ввода новых складских объектов, не успевающими за ростом населения.
Сравнение городов-миллионников по параметрам обеспеченности качественной складской недвижимостью
Источник: Nikoliers
Городами с высоким сбалансированным показателем являются Екатеринбург, Новосибирск и Казань. При этом в Нижнем Новгороде обеспеченность находится на самом сбалансированном уровне, что означает, что численность населения и объем предложения находятся на относительно среднем уровне среди анализируемых городов.
В дальнейшем ожидается увеличение регионального показателя обеспеченности складскими площадями, что объясняется несколькими факторами, из которых ключевыми являются дальнейший выход представителей классического и онлайн-ритейла в регионы, а также адаптация игроков к изменениям в логистике.
Сравнение городов-миллионников по параметрам обеспеченности качественной складской недвижимостью (размер окружности — объем предложения)*
*Степень сбалансированности рассчитана относительно совокупного среднего значения показателей городов-миллионников.
Источник: Nikoliers
Спрос
В 2023 г. совокупный объем спроса на складскую недвижимость регионов России достиг исторически рекордных 2 289 тыс. кв. м, что превышает предыдущее наивысшее значение, зафиксированное в 2021 г., в два раза. В 2024 г. ожидается продолжение роста показателя спроса до уровня 2,5 млн кв. м.
Столь внушительное увеличение объясняется высокой деловой активностью маркетплейсов. Онлайн-ритейлеры, в связи с крайней нехваткой качественных вакантных складских предложений на рынке, всё чаще обращаются к формату build-to-suit, который среди прочего позволяет удовлетворить специфические требования клиента. Таким образом, доля заключенных BTS-сделок в 2023 г. составила 59% — более 1 349 тыс. кв. м.
Наибольший объем зафиксированных сделок аренды и продажи отмечается в таких городах, как Казань (280 тыс. кв. м), Нижний Новгород (232 тыс. кв. м) и Ярославль (157 тыс. кв. м).
Распределение объема спроса по типам сделок
Источник: Nikoliers
Более половины спроса (64%) в регионах России фиксируется со стороны представителей сферы электронной коммерции. Не перестают активно наращивать свои складские мощности и продуктовые сети (25%). На дистрибьюторов, производственные и логистические компании в сумме пришлось 12% от объема спроса.
Распределение арендованных и купленных площадей по отраслям
Источник: Nikoliers
Ключевые сделки, закрытые в регионах России в 2023 г.
Распределение объема зафиксированных сделок аренды и продажи (спекулятивные и BTS) по городам России
Вакантность и ставки аренды
Относительно конца 2022 г. средневзвешенная ставка аренды (без OPEX и НДС) показала рост на 35% и зафиксировалась на уровне 6 тыс. руб./кв. м/год, что во многом вызвано резким сокращением уровня вакантных площадей на 1,2 п.п., до 1,7%. На 2024 г. прогнозируется дальнейший рост арендной ставки до 6 500–7 000 руб./кв. м/год.
На региональном рынке складской недвижимости России наблюдается крайняя нехватка готовых вакантных складских помещений класса А, и основной объем свободных площадей сосредотачивается в менее качественных объектах класса B/B+.
Динамика вакантности и ставки аренды
При детальном рассмотрении показателей объема свободных площадей, в таких городах, как Нижний Новгород, Екатеринбург, Красноярск и Омск, готовых вакантных складских блоков практически не наблюдается.
Средневзвешенные ставки аренды в свободных и готовящихся к высвобождению блоках в введенных и строящихся складских помещениях в Уфе, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге уже превышают отметку в 7 тыс. руб./кв. м/год.
Распределение объема свободных площадей в готовых складских объектах и средневзвешенной ставки аренды на свободные и высвобождающиеся блоки в готовых и строящихся объектах
Инвестиционный рынок складской недвижимости
По итогам 2023 г. объем инвестиций в складскую недвижимость России достиг 61 млрд руб.,что на 15% превышает результат 2022 г. Более 22% инвестиций пришлось на складские объекты в регионах.
Тренд привлечения коллективных инвестиций в качественные складские объекты укрепляется. В условиях высокого спроса арендаторов, дефицита предложения и роста ставок фонды предоставляют привлекательные показатели доходности частным инвесторам, включая физических лиц. Управляющие паевыми фондами активно ищут объекты для инвестиций, это преимущественно качественные спекулятивные комплексы со стабильным арендным доходом, а также объекты, предназначенные для федеральных розничных сетей, маркетплейсов и логистических компаний.
Динамика объема инвестиций в складскую недвижимость и доля инвестиционных сделок складского сегмента от совокупного объема инвестиций в коммерческую недвижимость*
Источник: Nikoliers
Ключевые инвестиционные складские сделки, закрытые в России в 2023 г.
Источник: Nikoliers
Тенденции и прогнозы
Увеличение заинтересованности в складских объектах городов с населением менее миллиона человек
В результате анализа 2023 г. можно отметить увеличение объема спроса на складскую недвижимость в городах с населением менее миллиона человек, достигнувшее приблизительно 900 тыс. кв. м, что составляет около 40% от общего объема спроса на региональном рынке складской недвижимости.
Существенным стимулом для компаний- арендаторов стало стремление охватить более широкую аудиторию и оптимизировать логистические процессы в регионах. В этом контексте маркетплейсы, такие как Ozon и Wildberries, играют ключевую роль в формировании спроса на складские помещения в населенных пунктах с относительно более низким размером населения. Активное расширение сети логистических хабов указанными компаниями создает высокую потребность в высококачественных складских помещениях в данных регионах.
Сохранение дефицита свободных складских площадей в ключевых региональных логистических хабах
Прогнозируется сохранение нехватки вакантных складских мощностей в ключевых региональных логистических хабах.
Данный дефицит обусловлен низкими объемами ввода спекулятивных помещений при высоких показателях поглощения.
Однако в перспективе ожидается планомерное изменение ситуации. С постепенным вводом новых фулфилмент и распределительных центров маркетплейсов в достаточных объемах часть в настоящее время занятых ими площадей может постепенно выйти на рынок аренды.
Виктор Афанасенко, региональный директор, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости:"Рынок складской недвижимости продолжает активный этап роста, уверенно шагая по стране вслед за развитием ритейла и электронной коммерции. В настоящее время отмечается значительный дефицит вакантных помещений, при этом в России уровень обеспеченности складскими площадями на человека отстает от показателей экономик Восточной и Западной Европы. Становится очевидным что участники рынка испытывают потребность в дополнительных складских мощностях по всей России. В ответ на это консалтинговые компании в сфере недвижимости готовы оказывать качественную поддержку девелоперам и потребителям, предоставляя им наиболее оптимальные решения на высоком профессиональном уровне."
