Итоги 2023 | Дубай | Офисная недвижимость
Меню

RU

Санкт-Петербург

+7 812 718 36 18
Назад

Итоги 2023 | Дубай | Офисная недвижимость

14 февраля 2024

Аренда

В сравнении с 2018 г. наблюдается кратный рост спроса (более чем в три раза) на новые офисные помещения. Это свидетельствует о привлекательности эмирата для ведения бизнеса по нескольким причинам. Во-первых, большая доля спроса поддерживается притоком компаний из США, Европы и Азии (в частности, из Индии и Китая), так как эмират рассматривается как стратегическое место, позволяющее компаниям укрепить свое присутствие на стремительно развивающемся рынке cтран Персидского залива с доступными арендными ставками на офисы (по сравнению с другими мировыми центрами). Во-вторых, географическое положение Дубая позволяет сотрудникам комфортно работать с партнерами из разных часовых поясов. В-третьих, в последнее время Дубай развивается как один из ключевых мировых бизнес-хабов.

В 2023 г. было заключено 144 507 сделок, из которых 73% (105 110 сделок) составляют новые договоры аренды, 27% (39 397 сделок) составляют пролонгации существующих. Для сравнения, в 2022 г. суммарно было заключено на 36% меньше сделок.

Одни из самых развитых и востребованных деловых районов эмирата — Business Bay, Downtown Dubai, Jumeirah Lake Towers (JLT), Trade Center 1, Trade Center 2 и Barsha Heights. Предложение офисов в этих локациях ограниченно, в связи с чем ставки аренды высокие и динамично растут. На конец 2023 г. средневзвешенная ставка аренды* в этих зонах составила 129 AED/кв. фут/год (378 USD/кв. м/год) для новых договоров и 95 AED/кв. фут/год (278 USD/кв. м/год) — для пролонгированных. С 2020 г. ставки в среднем выросли в 1,5–1,8 раза и в прошлом году достигали в отдельных объектах 400–600 AED/кв. фут/год (1172–1759 USD/кв. м).

Сделки в офисных помещениях указанных зон составляют порядка 20% от общего объема спроса эмирата (новые сделки без учета продления договоров аренды).

Структура сделок (в шт.) новых договоров аренды в 2023 г. по средневзвешенным ставкам за 1 кв. фут/год

Структура сделок (в шт.) новых договоров аренды в 2023 г. по средневзвешенным ставкам за 1 кв. фут/год


Динамика объема арендных сделок

Динамика объема арендных сделок

Динамика изменения средневзвешенной ставки по новым договорам аренды в наиболее развитых и востребованных деловых районах Дубая



Источник: REIDIN, Nikoliers

* Средневзвешенная арендная ставка рассчитана как отношение суммы цен аренды офисов на сумму площадей данных офисов.

Предложение и уровень заполняемости
На конец 2023 г. общая сумма всех офисных площадей Дубая составила порядка 125,26 млн кв. футов (11,64 млн кв. м), расчет произведен по арендопригодной площади. Находится на стадии строительства и запланировано к вводу в 2024–2026 гг. 2,75 млн кв. футов (255,79 тыс. кв. м) офисных площадей.

За последние три года заполняемость офисных помещений увеличилась на 8,2 п.п., с 77,7% во втором полугодии 2020 г. до 85,9% во II полугодии 2023 г. По сравнению с 2022 г. рост этого показателя составил 4,3 п.п. Заполняемость на рынке офисной недвижимости Дубая уже превысила доковидный уровень.

Уровень вакантности офисов в «топовых» районах находится на низком уровне, особенно в районах Al Sufouh, DIFC и Al Garhoud.

Средняя заполняемость офисов

Средняя заполняемость офисов

Средняя заполняемость офисов по итогам II полугодия 2023 года по районам

Средняя заполняемость офисов по итогам II полугодия 2023 года по районам

карта офисов

Источник: REIDIN, Nikoliers

Покупка

В 2023 г. было заключено наибольшее число сделок по покупке готовых офисных помещений (3 854 шт.) общей площадью 5,7 млн кв. футов (529,5 тыс. кв. м). Общее число сделок со строящимися офисами существенно выросло: в пять раз по сравнению с 2022 г. Тем не менее, в сравнении с готовыми офисами их число значительно меньше. Это объясняется ограниченным объемом предложения в строящихся проектах.

Средневзвешенная цена сделки купли-продажи на готовые офисы в IV квартале 2023 г. составила 1 228 AED/кв. фут* (3 600 USD/кв. м), что на 9% выше результата за аналогичный период 2022 г. В сравнении с минимумом, зафиксированным в период пандемии COVID-19 (II квартал 2020 г.), цены на рынке офисной недвижимости в среднем выросли в 1,7 раза. Однако, при сопоставлении с предыдущим пиковым значением в III квартале 2018 г., рост цен в среднем составил 11%.

Динамика объема продаж офисных помещений

Динамика объема продаж офисных помещений

Источник: REIDIN, Nikoliers

Динамика изменения средневзвешенной цены сделки на готовые офисные помещения

* 1 кв. ф. = 0,093 кв. м, 1 AED = 0,27 USD, 1 AED/кв. ф. = 2,93 USD/кв. м.

Источник: REIDIN, Nikoliers

Новый девелопмент

Новое офисное строительство в Дубае в последние годы крайне ограничено и преимущественно ведется в рамках единичных проектов на территориях свободных экономических зон (free zones). В начале 2024 г. ожидается завершение строительства 6 Falak в Dubai Internet City (195 тыс. кв. футов), а в конце 2025 г. — окончание строительства второй фазы TECOM’s Innovation Hub (355 тыс. кв. футов). В 2024 г. планируется завершить строительство mixed-use здания Wasl Tower в районе Al Wasl (190 тыс. кв. футов офисных площадей).

В планах — преобразовать район Expo City в новую свободную экономическую зону для местных и международных компаний, которая будет отличаться выгодным расположением и наличием метро в пешей доступности. Кроме того, в 2029 г. планируется завершить проект новой синей линии метро, которая соединит пять основных районов эмирата: Bur Dubai/Deira, Downtown Dubai/Business Bay, Dubai Silicon Oasis, Dubai Marina/JBR и Expo City Dubai. Так, свои намерения открыть офисы в Expo Сity уже выразили такие крупные компании, как Emirates Airlines, Siemens Energy, Siemens Industrial, Terminus Group и другие. Компания DP World заявила о планах переноса штаб-квартиры в новое здание площадью 400 тыс. кв. футов в Expo City.

Кроме выше упомянутых проектов компания DEWA (Dubai Electricity and Water Authority) строит себе новую штаб-квартиру в районе Al Jaddaf на 5 тыс. сотрудников. На стадии запуска находится DIFC Expansion 2.0; планируется ввести около 13 млн кв. футов, включая жилье, магазины и зоны отдыха. Почти половина этой площади будет предназначена под офисы. Завершение проекта ожидается к концу 2026 г. Также DMCC недавно представили вторую фазу проекта Uptown Dubai в JLT, который будет состоять из двух офисных башен с 753 тыс. кв. футов офисных площадей. Этот проект должен быть завершен ко II кварталу 2026 г.

Высокий спрос на офисные помещения на фоне роста арендной ставки и стоимости продажи в топовых районах Дубая является драйвером для роста объема нового девелопмента, особенно на территориях mainland.

Тенденции

Рынок офисной недвижимости Дубая справился с последствиями предыдущих кризисов и пандемии, выйдя на уверенный рост уровня заполняемости по рынку в целом и ставок аренды в наиболее востребованных локациях. Вместе с тем, девелоперы долгое время не обращали внимания на этот сегмент, в результате чего современных качественных зданий крайне мало, основное предложение сформировано зданиями со средним возрастом 15 лет, а планируемый на ближайшие три года ввод новых зданий многократно ниже объема растущего спроса и сосредоточен в свободных экономических зонах (free zones), что создает некоторые препятствия для компаний, которые в первую очередь интересуются офисами в основной части Дубая (mainland)

Географическое положение Дубая, развитая инфраструктура, комфортное налогообложение и доступ к развивающимся рынкам делают его привлекательным местом для инвестиций и бизнеса. Это подтверждает приток международных компаний, особенно крупных технологических и финансовых, которые стремятся развивать свое присутствие в регионе, открывая офисы в эмирате. Растущий спрос на качественные офисы и их ограниченное предложение наряду с повышающимися ставками аренды создают благоприятные условия для девелопмента офисной недвижимости в востребованных локациях Дубая.

Доходность от инвестиций в готовые офисные объекты в Дубае в среднем достигает 8–9% годовых и зависит от локации. Например, такая доходность характерна для районов Business Bay и JLT. В условиях роста уровня заполняемости и ставок аренды офисов в Дубае мы ожидаем рост инвестиций в данный сегмент.

Помимо классических офисов, наблюдается высокий спрос на гибкие офисные пространства и сервисные офисы, предоставляющие готовые высококлассные решения для эффективного ведения бизнеса. Такой формат в особенности предпочитают компании, которые только заходят на рынок. Зачастую им нужны небольшие качественные офисы, без дополнительных инвестиций и потерь времени, с возможностью расширения в соответствии с потребностями бизнеса, в хорошей локации и со всеми необходимыми услугами. Кроме того, высококлассные сервисные офисы отчасти компенсируют устаревание офисных зданий в Дубае и острый дефицит свободных площадей в наиболее современных объектах.

Подпишитесь на получение аналитических отчетов
Получайте актуальную аналитику по недвижимости первыми
Похожие отчеты
Итоги 2024 | Россия | Москва | Санкт-Петербург | Рынок инвестиций
Открыть отчет
12.02.2025
Итоги 2024 | Россия | Москва | Санкт-Петербург | Рынок инвестиций
Итоги 2024 | ОАЭ | Дубай | Офисная недвижимость
Открыть отчет
10.02.2025
Итоги 2024 | ОАЭ | Дубай | Офисная недвижимость
Итоги 2024 | Россия | Москва | Жилая недвижимость
Открыть отчет
10.02.2025
Итоги 2024 | Россия | Москва | Жилая недвижимость
Итоги 2024 | ОАЭ | Дубай | Торговая недвижимость
Открыть отчет
05.02.2025
Итоги 2024 | ОАЭ | Дубай | Торговая недвижимость
Итоги 2024 | Россия | Москва | Санкт-Петербург | Складская недвижимость
Открыть отчет
05.02.2025
Итоги 2024 | Россия | Москва | Санкт-Петербург | Складская недвижимость
Итоги 2024 | Россия | Санкт-Петербург | Жилая недвижимость
Открыть отчет
30.01.2025
Итоги 2024 | Россия | Санкт-Петербург | Жилая недвижимость
Итоги 2024 | Россия | Москва | Санкт-Петербург | Гостиничная недвижимость
Открыть отчет
29.01.2025
Итоги 2024 | Россия | Москва | Санкт-Петербург | Гостиничная недвижимость
Итоги 2024 | Санкт-Петербург| Офисная недвижимость
Открыть отчет
28.01.2025
Итоги 2024 | Санкт-Петербург| Офисная недвижимость
Итоги 2024 | Москва | Офисная недвижимость
Открыть отчет
28.01.2025
Итоги 2024 | Москва | Офисная недвижимость
Итоги 2024 | Россия | Санкт-Петербург | Торговая недвижимость. Стрит-ритейл
Открыть отчет
16.01.2024
Итоги 2024 | Россия | Санкт-Петербург | Торговая недвижимость. Стрит-ритейл
Итоги 2024 | Москва | Санкт-Петербург | Регионы | Торговая недвижимость. Торговые центры
Открыть отчет
27.12.2024
Итоги 2024 | Москва | Санкт-Петербург | Регионы | Торговая недвижимость. Торговые центры
Предварительные итоги 2024 | Россия | Москва | Санкт-Петербург | Жилая недвижимость
Открыть отчет
24.12.2024
Предварительные итоги 2024 | Россия | Москва | Санкт-Петербург | Жилая недвижимость
1
 \ 
12