Отдел продаж земли и девелоперских проектов
На фоне роста стоимости проектного финансирования и ожидаемого ужесточения условий субсидированных ипотечных программ застройщики стали менее активно запускать новые проекты. Год назад в Петербурге на рынок вышло 55 новых объектов, в 2023 году — только 35. Эксперты Nikoliers прогнозируют, что в случае дальнейшего сокращения спроса девелоперы ещё более сдержанно станут выводить на рынок новые объекты в Петербурге и переориентируются периферийные районы и Ленобласть.
Санкт-Петербург, 22 декабря 2023 года. В 2023 году на рынок первичного жилья Санкт-Петербурга было выведено в общей сложности 48,7 тыс. квартир в составе 69 проектов, или 2 млн кв. м. По количеству квартир темпы пополнения рынка снизились по сравнению с показателями прошлого года на 13%, отмечают аналитики Nikoliers. При этом количество стартовавших за год проектов уменьшилось на треть: в 2022 году девелоперы вывели на рынок 55 новинок (27,5 тыс. квартир), а в этом году — только 35 (18,1 тыс. квартир).
В объеме нового предложения (в том числе, в очередях уже реализуемых проектов) традиционно наибольшую долю (83%) занимает комфорт-класс — 40,7 тыс. квартир. В бизнес-классе в продажу за год вышли 7,3 тыс. квартир (15%), в премиум-классе — 726 квартир (1%). Существеннее всего новое предложение сократилось в высокоценовых сегментах: в бизнес-классе — на 32%, в премиуме — на 63%. В классе комфорт снижение составило только 7%.
Смещение интереса девелоперов в периферийные локации Санкт-Петербурга привело к снижению в общем объёме нового предложения доли квартир, строящихся в центральных районах. Только 7%, или 3,6 тыс. квартир, вышедших на рынок за 2023 год, расположены в проектах Центрального, Адмиралтейского, Василеостровского и Петроградского районов. В 2022 году их доля в общем объеме нового предложения составляла 13% (13,3 тыс. квартир). В то же время лидером по объёму нового предложения, как и годом ранее, стал Пушкинский район — 17%, или 8 тыс. квартир. Еще 11% нового предложения пришлось на Приморский район, 10% — на Красносельский, 9% — на Выборгский.
Из 35 новых жилых проектов больше трети (13 проектов) стартовали в четвёртом квартале 2023 года. Так, в комфорт-классе на рынок вышли жилые комплексы «Plus Пулковский» и «Респект» (ПСК), «Аннино Сити» (НСК), «Квартал Заречье» («ИнтерГрупп»), «Квартал Торики» («Самолёт»), «Кинопарк» (РСТИ), «Струны» (RBI), «Южный форт» («Лидер Групп»). В сегменте бизнес-класса начались продажи в Riviera Сlub («Балтийская жемчужина»), «VI Квартал» («Графит»), «Куинджи» (RBI) и «Парусная, 1» («Строительный трест»). В премиум-классе стартовал Avant (AAG).
В Ленинградской области наблюдается обратная тенденция: в 2023 году в регионе стартовало 24 проекта, годом ранее — 22 проекта. С другой стороны, количество квартир в новом предложении в Ленобласти так же сокращается: в текущем году рынок пополнился 8,9 тыс. квартир, что на 41% меньше, чем в прошлом (15,2 тыс. квартир).
«С июля на рынке наблюдалось оживление девелоперской активности: более половины нового предложения 2023 года пришлось на третий квартал. Ожидаемое снижение доступности ипотеки на фоне изменения денежно-кредитной политики ЦБ и ужесточения требований к заемщикам привело к всплеску спроса на первичное жильё: покупатели принимали решения о приобретении недвижимости быстрее, а девелоперы более активно запускали новые проекты и корпуса, пытаясь в том числе обеспечить наполнение эскроу-счетов с заделом на будущее, — отмечает Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers. — Ожидаемое охлаждение спроса, а также рост стоимости проектного финансирования на фоне динамичного увеличения ключевой ставки ЦБ РФ станет причиной сохранения выжидательной позиции и переноса запуска проектов рядом девелоперов. В первую очередь это коснётся небольших игроков, для которых наиболее важно активное пополнение эскроу-счетов на старте продаж для удержания низких ставок на проектное финансирование. С другой стороны, федеральные игроки будут сохранять активность и продолжат экспансию в регионы и агломерации крупных городов. В условиях сдержанного спроса крупные девелоперы чувствуют себя более уверенно в части реализации подобных проектов, поскольку за счет больших объемов, а также собственных производственных и строительных мощностей имеют возможность предлагать рынку качественную, но при этом более доступную недвижимость. Мало того, крупные застройщики могут привлекать проектное финансирование по заниженной ставке, являясь «менее рискованными» в глазах у банка».
