Несмотря на ввод новых объектов в эксплуатацию дефицит складских помещений в Санкт-Петербургской агломерации продолжает нарастать. Если в 2023 году объём сделок (в том числе формата build-to-suit) побил рекорд, превысив 900 тыс. кв. м, то в первом квартале 2024 года наблюдается резкое снижение удовлетворённого спроса. Как отмечают эксперты Nikoliers, почти все готовые складские объекты Петербурга законтрактованы, и выйти из сложившегося дефицита не позволит даже ввод строящихся в настоящее время спекулятивных складов.

Санкт-Петербург, 11 апреля 2024 года. — По итогам первого квартала 2024 года, объём удовлетворенного спроса на рынке складской недвижимости Санкт-Петербургской агломерации составил 60,3 тыс. кв. м. Этот показатель в 2,5 раза меньше результата за аналогичный период прошлого года, подсчитали аналитики Nikoliers.

81% от этого объёма сформировали сделки со стороны маркетплейсов — они арендовали в общей сложности 49 тыс. кв. м. Самой крупной сделкой за первые три месяца года стала субаренда складского блока площадью 28 тыс. кв. м онлайн-ритейлером Wildberries у компании «ВсеИнструменты» в «PNK парк Шушары 3».

Cделок формата build-to-suit в первом квартале зафиксировано не было, однако в условиях острого дефицита свободных складских помещений заключение подобных контрактов ожидается в течение года, отмечают аналитики.

«В 2023 году рекордный объём удовлетворенного спроса (966 тыс. кв. м) был обеспечен ротацией арендаторов и ростом доли сделок формата build-to-suit. Такие сделки будут формировать большую часть спроса и в этом году, поскольку в настоящее время для аренды в городе и области доступно всего 18 тыс. кв. м. По прогнозам аналитиков, к концу года общий объём сделок на складском рынке Петербурга может составить около 600 тыс. кв. м», — комментирует Илья Янеев, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.

Объём ввода складских площадей в агломерации в первом квартале 2024 года превысил показатели начала прошлого года — всего за три месяца было достроено чуть более 119 тыс. кв. м. Однако доля вакантных помещений на рынке не увеличилась, поскольку все объекты были арендованы ещё до ввода в эксплуатацию и на открытый рынок не выходили. Так, новый крупный транспортно-логистический комплекс от группы «Адмирал» на Волхонском шоссе площадью 69 тыс. кв. м в конце прошлого года полностью арендовал маркетплейс Ozon, а склад «SKRAP Бугры» размером 27 тыс. кв. м был построен под нужды оптового поставщика.

«В течение 2024 года девелоперы планируют ввести в эксплуатацию около 900 тыс. кв. м, из которых 42% приходится на build-to-suit и собственное строительство, а 58% — на спекулятивные объекты. Если все заявленные ко вводу проекты будут реализованы, общий объем складского предложения Санкт-Петербурга к концу года перешагнет отметку в 5,6 млн кв. м, а к концу 2025 года рынок складов в регионе может достигнуть 6 млн кв. м, — отмечает Илья Янеев. — Конечно, новые проекты помогут сократить дефицит, но даже этого заявленного объёма недостаточно, чтобы удовлетворить отложенный спрос развивающегося бизнеса. В ближайшие годы склады останутся столь же востребованными объектами недвижимости, поэтому после снижения ключевой ставки ЦБ РФ мы ожидаем запуск новых спекулятивных проектов. При этом собственники будут реализовывать строящиеся площади незадолго до ввода объекта в эксплуатацию».

Напомним, что на фоне околонулевого уровня вакантности на складском рынке Санкт-Петербургской агломерации арендные ставки достигли рекордных показателей – с НДС и операционными расходами аренда одного квадратного метра в месяц теперь обходится в 1000 рублей и больше, хотя ещё год назад можно было арендовать склад класса А за 700—750 руб./кв. м/мес. Только за последние 12 месяцев, с первого квартала 2023 года к концу марта 2024 года, средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные складские блоки класса А Санкт-Петербурга увеличилась на 44%.

Настолько динамичный рост арендных ставок обусловлен рядом факторов, ключевым из которых является снижение объема вакантных площадей. К концу первого квартала доля свободных складов держится на околонулевом уровне — 0,4%.

Динамика объема ввода, объема сделок и доли вакантных площадей

Источник: Nikoliers