Несмотря на активное строительство качественных складских помещений в Санкт-Петербургской агломерации, новые площади практически не доходят до открытого рынка, поскольку законтрактованы уже на этапе реализации проекта. В результате к концу сентября уровень вакантности в сегменте составил всего 0,4%. Как отмечают эксперты Nikoliers, активность арендаторов будет сохраняться на высоком уровне до конца года, что может привести к дальнейшему росту арендных ставок.

Санкт-Петербург, 27 сентября 2023 год. — С января по сентябрь 2023 года в Санкт-Петербургской агломерации в эксплуатацию было введено 241,4 тыс. кв. м качественных складских объектов. По данным аналитиков консалтинговой компании Nikoliers, этот показатель на 41% превышает объём ввода за девять месяцев 2022 года.

Только в третьем квартале завершилось строительство 121,4 тыс. кв. м в составе трёх объектов: нового распределительного центра в составе парка «Адамант Шушары» (108,1 тыс. кв. м), складского комплекса «Олимп Логистика» (6,2 тыс. кв. м) и мультитемпературного складского комплекса «Десерт Фентези» (7,2 тыс. кв. м).

Но несмотря на возросшие темпы ввода складских помещений, доля свободных площадей в этом сегменте продолжает снижаться: к концу сентября уровень вакантности в качественных складах агломерации достиг исторического минимума — 0,4% (около 15 тыс. кв. м).

В настоящее время на петербургском рынке строится и анонсировано к строительству более 1,3 млн качественных складских площадей. Многие из этих объектов предполагают строительство по схеме built-to-suit или находятся в поиске якорного арендатора. В случае завершения реализации всех запланированных ко вводу объектов, к концу 2023 года рынок может пополниться ещё на 136 тыс. кв. м.

Спекулятивное предложение выходит на рынок в недостаточном объёме и не способно удовлетворить текущий спрос арендаторов, отмечают эксперты Nikoliers. При этом спрос продолжает возрастать на фоне сохраняющейся высокой активности маркетплейсов, а также роста интереса со стороны российских производственных компаний и операторов, оказывающих услуги ответственного хранения.

«Искать площадки под строительство складов в удобных локациях становится всё труднее, а строить — всё дороже: у нас есть примеры, когда себестоимость строительства к моменту окончания строительства проекта увеличивалась в полтора раза по отношению к изначально заложенной. На это влияет рост стоимости проектирования, строительных материалов и рабочей силы, а также увеличение ключевой ставки ЦБ РФ, и как следствие – банковского финансирования, — комментирует Илья Янеев, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. — Текущие строящиеся объекты законтрактованы уже на этапе строительства, и новые площади практически не доходят до открытого рынка. В условиях фактического отсутствия доступных площадей многие собственники не торопятся озвучивать запрашиваемую ставку, собирая сперва предложения потенциальных арендаторов, или повышают ставку в ходе переговоров, если на освобождающиеся площади претендуют несколько интересантов».

По данным Nikoliers, за год арендные ставки в классе А увеличились на 12,0% до 6 720 руб./кв. м в год (без учета OPEX и НДС), в классе В — на 7,6% до 5 920 руб./кв. м в год (без учета OPEX и НДС). Иногда запрашиваемая ставка в объектах, расположенных в черте городе или наиболее востребованных локациях, может превышать 8 000 руб./кв. м в год (без учета OPEX и НДС).

«Спрос на качественные складские помещения в Санкт-Петербурге по-прежнему очень высок. Потенциал повышения запрашиваемых ставок может сохраняться до тех пор, пока не начнётся стабилизация баланса между спросом и предложением, — поясняет Кирилл Вечер, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. — На данный момент средние запрашиваемые ставки на складские площади в строящихся объектах приближены и иногда превышают среднерыночный показатель в готовых объектах и составляют 5 950—6 770 руб./кв. м в год (без учета OPEX и НДС)».

График 1. Динамика объема ввода, объема сделок и доли вакантных площадей

Источник: Nikoliers