Жилая недвижимость. Комфорт-класс
Ключевые индикаторы
По сравнению с I кварталом 2024 г. объем экспозиции квартир и апартаментов комфорт-класса уменьшился на 5%, а по сравнению с прошлым годом* — на 3,5%. В открытых продажах находится 1,114 млн кв. м жилья.
По данным проектных деклараций, застройщики вывели в продажу во II квартале 2024 г. проекты объемом 646 тыс. кв. м, что в 2,5 раза больше прошлого квартала и на 52% больше прошлого года. Увеличение показателя обусловлено стартом продаж в 6 новых проектах и в 14 корпусах в уже реализуемых проектах. Аналогично высокие темпы вывода в продажу были характерны для II полугодия 2021 г. на фоне очень высокого спроса. В экспозицию из всего нового объема выставлено 17% (или 110 тыс. кв. м).
Средневзвешенная цена квадратного метра выросла по отношению как к прошлому кварталу (5,8%), так и к прошлому году (10%). На фоне завершения программы льготной ипотеки застройщики вели агрессивную ценовую политику в массовом сегменте недвижимости на часть лотов.
Объем спроса в II квартале 2024 г. составил 450 тыс. кв. м проданных лотов, что на 50% больше прошлого квартала и равносильно II кварталу прошлого года. Несмотря на традиционный сезон отпусков, покупатели спешили приобрести недвижимость на льготных условиях с использованием ипотеки.
Динамика объема спроса и предложения, комфорт-класс
* Здесь и далее сравнение со II кварталом 2023 г.
Источник: Nikoliers
Новое предложение. Комфорт-класс
Источник: Nikoliers
Новое предложение. Комфорт-класс
Источник: Nikoliers
Предложение
Доля квартир комфорт-класса в структуре предложения по типу недвижимости за квартал снизилась на 2 п.п., а за год — на 3 п.п. (с 90%). Больше всего жилья массового сегмента представлено в продажах в ЮВАО, как и кварталом ранее (15% в общей структуре предложения). Данный округ Москвы за год нарастил объемы предложения с 13% до 15% за счет старта продаж и высоких темпов вывода в экспозицию таких проектов, как «Level Нижегородская» от Level Group, «Квартал Домашний» от «Самолет», «Издание» от девелопера «Брусника», а также за счет сохранения высоких объемов площадей в экспозиции в проектах «Люблинский парк» от «ПИК» и «Станция Л» от Seven Suns Development.
Доля предложения двухкомнатных квартир увеличилась за квартал на 3 п.п. и составила 40%, за год — на 11 п.п. (была 29%). Квартиры-студии, наоборот, сократились за год в доле экспозиции на 5 п.п. (с 24% до 19%), отчасти за счет новых стандартов проектирования малогабаритных лотов. В сегменте апартаментов на студии по-прежнему приходится около половины всего объема предложения (49%), хотя наблюдается постепенное уменьшение: год назад этот показатель составлял 57%, а кварталом ранее — 51%.
Квартиры площадью от 30 до 40 кв. м наиболее широко представлены в текущей экспозиции (30%). Апартаменты площадью до 30 кв. м составляют большую часть экспозиции (43%), а в целом на долю апартаментов площадью до 60 кв. м приходится 89% всех лотов в реализации.
Структура предложения, комфорт-класс
Структура предложения по площади, комфорт-класс
Источник: Nikoliers
Цены
По квартирам комфорт-класса цена выросла за год на 11%, по апартаментам — на 8%. За квартал увеличение составляет 7% и 1% соответственно. Темп роста цен на апартаменты замедляется.
24% предложения квартир приходится на лоты с бюджетом свыше 22 млн руб., за квартал показатель увеличился с 18% до 24%, в то время как наибольшая доля апартаментов приходится на диапазон бюджетов 10–12 млн руб., хотя кварталом ранее лидировали более бюджетные лоты (6–8 и 8-–0 млн руб.).
Динамика средневзвешенной цены, комфорт-класс
Структура предложения по бюджетам, комфорт-класс
Самым дорогим округом в Москве по средневзвешенной цене квадратного метра квартир стал СВАО (рост цены за квартал на 17%), в основном за счет значительного повышения цен экспозиции в проектах «Алтуфьевское 53» и «Руставели 14» от «ПИК» и вывода в продажу «Монс» от «Брусники» со средневзвешенной ценой лотов 423 тыс. руб. за кв. м. ЗАО по-прежнему лидирует среди округов с самыми дорогими апартаментами, при этом прирост цены лотов за квартал составил 4%.
Средневзвешенная цена по округам, комфорт-класс, тыс. руб./кв. м
Источник: Nikoliers
Спрос
Как и в предыдущие два квартала, ЮВАО популярен у покупателей жилья во II квартале этого года (18% от общего объема ДДУ). За квартал в округе было куплено 80 тыс. кв. м недвижимости комфорт-класса, а наибольшее число сделок было заключено в ЖК «Люблинский парк» от «ПИК» (17,9 тыс. кв. м), «Level Южнопортовая» и «Level Нижегородская» от Level Group (16 тыс. кв. м и 10 тыс. кв. м соответственно).
Самый востребованный у покупателей формат квартир — однокомнатные лоты, как и кварталом ранее. При этом их доля в общих сделках выросла за квартал на 9 п.п. (с 36% до 45%). По апартаментам наибольшую популярность у покупателей имели студии с показателем 56% от общего числа ДДУ (снижение на 2 п.п. по сравнению с прошлым кварталом). Малогабаритные лоты с небольшим порогом входа в сделку были более востребованы, в т.ч. на фоне ограничений по проектировке малогабаритных лотов площадью менее 28 кв. м (изменение с начала мая 2024). На апартаменты площадью менее 40 м пришлось 75% всех ДДУ, на квартиры до 40 кв. м. — 55% спроса.
II квартал 2024 г. — период максимально активного спроса на квартиры и апарты малой площади, за счет таких факторов, как сворачивание льготных программам с господдержкой и запрет проектировки квартир менее 28 кв. м.
С привлечением заемных средств во II квартале 2024 г. было заключено 81% договоров долевого участия, что превышает долю прошлого квартала на 9 п.п. в связи со стремлением клиентов успеть совершить покупку на условиях еще действующей льготной ипотеки при высокой ключевой ставке.
Структура спроса, комфорт-класс
Структура спроса по площади, комфорт-класс
Жилая недвижимость. Бизнес-класс
Ключевые индикаторы
На первичном рынке жилья бизнес-класса во II квартале 2024 г. в открытую продажу выставлено 1,17 млн кв. м недвижимости. По сравнению с прошлым кварталом объем экспозиции снизился на 3%, за год — на 13%, чему способствовало увеличение темпов вымывания жилья бизнес-класса.
По данным проектных деклараций, объем нового предложения в бизнес-классе во II квартале 2024 г. составляет 505 тыс. кв. м, что более чем в два раза превышает показатель предыдущего квартала и на 86% выше объемов II квартала прошлого года. В открытые продажи из общего объема по ПД выставлено лишь 17% (или 83,7 тыс. кв. м).
Объем зарегистрированных ДДУ во II квартале 2024 г. составил 441 тыс. кв. м, что на 28% превышает продажи прошлого квартала и на 26% больше II квартала 2023 г. При этом доля продаж однокомнатных квартир увеличилась за квартал на 8 п.п. (с 27% до 35%).
За квартал средневзвешенная цена квадратного метра предложения выросла на 3%, а за год — на 11%. Завершение льготной ипотеки увеличило спрос на проекты бизнес-класса, что, в свою очередь, и влияло на ускорение темпов роста цены квадратного метра.
Покупатели недвижимости бизнес-класса все чаще используют заемные средства (66% от всех сделок и плюс 8 п.п. за квартал).
Динамика объема спроса и предложения, бизнес-класс
Источник: Nikoliers
Новое предложение. Бизнес-класс
Новое предложение. Бизнес-класс
Источник: Nikoliers
Предложение
По итогам II квартала наибольшее число проектов в экспозиции бизнес-класса, как и кварталом ранее, представлено в ЮАО с показателем 22%, в том числе за счет вывода в продажу новых корпусов «Гранд» и «Спарк» (1 и 2) в ЖК «Зиларт» от «ЛСР».
83,7 тыс. кв. м жилья (или 17% от нового объема по ПД) приходится на долю нового предложения в экспозиции во II квартале 2024 г. За апрель — июнь 2024 г. в продажу в бизнес-классе вышли такие проекты, как «Родина Парк» от застройщика «Родина», «Амбер Сити» от «ФСК», Sezar City от Sezar Group, «Мангазея на Речном» от «Мангазея Девелопмент», Portland от Forma, Artel от Stenoy, «Level Звенигородская» от Level Group.
Двухкомнатные квартиры занимают наибольшую часть предложения — 39% от общего объема экспозиции, аналогично предыдущему кварталу. Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса также имеют максимальную долю в 38%, при этом малогабаритные лоты (студии и 1кк) занимают 46% предложения, так как остаются высокопривлекательным инвестиционным инструментом.
Квартиры площадью до 50 кв. м формируют основной пул предложения (общая доля 37%), тем временем апартаменты (до 50 кв. м) в бизнес-классе составляют 57% от объема.
Структура предложения, бизнес-класс
Структура предложения по площади, бизнес-класс
Источник: Nikoliers
Цены
По итогам II квартала 2024 г. экспозиция квартир бизнес-класса максимально сосредоточена в бюджете свыше 40 млн руб. — 28% предложения (рост на 2 п.п. за квартал за счет высоких темпов вымывания наиболее интересных по цене лотов меньшей площадью). Апартаменты с бюджетами от 10 до 20 млн руб. формируют ядро экспозиции (46% совокупно).
Динамика средневзвешенной цены, бизнес-класс
Структура предложения по бюджетам, бизнес-класс
Самым дорогим округом в текущем предложении квартир стал ЗАО (рост цены за квартал 3%), сместив ЦАО с первого места. В экспозиции апартаментов также наблюдается смена лидера в пользу САО. При этом средневзвешенная цена в округе выросла за квартал сразу на 37% за счет вывода в продажу проектов с более высокими характеристиками и роста цен в текущей экспозиции. Наибольшая цена предложения апартаментов зафиксирована в ЖК «Зорге 9» от StMichael.
Средневзвешенная цена по округам, бизнес-класс, тыс. руб./кв. м
Источник: Nikoliers
Спрос
ЮАО, ЗАО и СЗАО — самые востребованные районы у покупателей жилья бизнес-класса во II квартале 2024 г.: на эти три района приходится 55% объема спроса. Самое большое количество жилья купили в ЖК «Остров» от «Донстрой» (30 тыс. кв. м) и в Shagal от «Эталон» (24 тыс. кв. м) из 441 тыс. кв. м в целом по бизнес-классу.
В бизнес-классе во II квартале однокомнатные квартиры пользовались наибольшим спросом, и за квартал их доля в общем объеме выросла на 8 п.п. (с 27% до 35%). Апартаменты-студии, как и кварталом ранее, являются самым востребованным форматом у покупателей (43% от общего объема).
Минимальные площади апартаментов по-прежнему являются инвестиционно привлекательным типом недвижимости.
Апартаменты площадью до 50 кв. м покупались в самом большом объеме (совокупно 78%), а квартиры аналогичного формата — совокупно в объеме 47%.
Ипотека востребована покупателями жилья бизнес-класса. 66% клиентов используют заемные средства (увеличение на 11 п.п. за квартал).
Структура спроса, бизнес-класс
Структура спроса по площади, бизнес-класс
Источник: Nikoliers
Жилая недвижимость.Премиум-класс
Ключевые индикаторы
Объем предложения первичного жилья премиум-класса во II квартале 2024 г. составлял 335 тыс. кв. м (около 3,4 тыс. шт.), что превышает показатели рынка как кварталом, так и годом ранее (на 22% и 35% соответственно).
По данным проектных деклараций застройщики вывели 148 тыс. кв. м новостроек, что на 50% больше объемов новых проектов по ПД прошлого года и в 12 раз больше прошлого квартала. За II квартал рынок пополнился шестью новыми проектами премиум-класса, в то время как в I квартале этого года в продажи вышел лишь один проект.
Средневзвешенная цена квадратного метра выросла за год на 18%, за квартал — на 9%. Высокий темп роста цен данного сегмента обусловлен выводом новых проектов.
Спрос на недвижимость премиум-класса вырос за квартал на 58% (за год — на 86%), вернувшись к среднему значению 2021 г. (54 тыс. кв. м по зарегистрированным ДДУ). Если по объему проданных лотов во II квартале этого года лидирует проект Luzhniki Collection от «Абсолют» (7,9 тыс. кв. м и 73 лота), то по количеству продаж первое место занимает Slava от MR Group (77 шт., или 5 тыс. кв. м.).
Средняя площадь лотов, предлагаемая девелоперами, не изменилась как за квартал, так и за год и составила 99 кв. м. При этом средняя площадь купленных высокобюджетных лотов выросла за квартал на 4 кв. м. и составила 90 кв. м.
Динамика объема спроса и предложения, премиум-класс
Источник: Nikoliers
Новое предложение. Премиум-класс
Новое предложение. Премиум-класс
Источник: Nikoliers
Предложение
Во II квартале 2024 г. предложение премиальной недвижимости сосредоточено в ЦАО, как и кварталом ранее, объемом 156,5 тыс. кв. м (или 47%). Также широкий объем экспозиции высокобюджетного жилья предлагается в ЗАО (21%). Значительный объем экспозиции в ЦАО представлен в проекте Life Time от Sminex (37,8 тыс. кв. м) и в Dom Dau от девелопера «Сумма элементов» (25 тыс. кв. м). В ЗАО наиболее широкий выбор лотов был выставлен на реализацию в «Сберсити» от «Сбербанк» (14 тыс. кв. м) и в ЖК «Береговой» от «Главстрой» (14 тыс. кв. м).
Двух- и трехкомнатные квартиры формируют ядро экспозиции наиболее широко — 30% и 31% соответственно. Аналогичная картина и в апартаментах: доля лотов 2кк и 3кк — 27% и 29% соответственно.
В структуре предложения квартир преобладают сразу три группы площадей (от 50 до 110 кв. м. с совокупной долей 51%). В экспозиции апартаментов, наоборот, ядро предложения сформировали лоты меньшей площадью в диапазоне 50–70 кв. м, а также менее 50 кв. м. (по 22%).
Квартиры площадью более 500 кв. м представлены в продаже в Victory Park Residence от Ant Development. Крупноформатные апартаменты-пентхаусы площадью более 800 кв. м экспонируются в Cult от Gravion.
Структура предложения, премиум-класс
Структура предложения по площади, премиум-класс
Источник: Nikoliers
Цены
За квартал отмечается рост средневзвешенной цены жилья премиум-класса сразу на 9%. При этом квартиры выросли в цене на 12% за квартал, апартаменты — на 5%. На рынок в открытые продажи вышло несколько новых проектов с высокими ценовыми показателями на старте (Cosmos Selection Arbat Apartments со средневзвешенной ценой 1,68 млн руб. за кв. м и «Тишинский бульвар» со средневзвешенной ценой 1,22 млн руб. за кв. м).
Около половины всего предложения квартир (43%) во II квартале сосредоточено в диапазоне бюджетов от 40 до 80 млн руб. В части апартаментов бюджеты от 20 до 60 млн руб. формируют ядро предложения (45%). Высокобюджетные лоты стоимостью более 140 млн руб. продолжают выводиться застройщиками в продажу, как и годом ранее, в достаточно широком объеме (15% по апартаментам и 14% — по квартирам).
Динамика средневзвешенной цены, премиум-класс
Структура предложения по бюджетам, премиум-класс
Среди предложения как квартир, так и апартаментов максимальная средневзвешенная цена зафиксирована в ЦАО. Причем за квартал увеличение составило 11% и 6% соответственно. Самая высокая средневзвешенная цена квартир отмечается в проектах Lucky 1905 от Vesper (объект введен в эксплуатацию) и «Titul на Трубной» от «Центр Инвест» (более 1,5 млн руб. за кв. м).
Средневзвешенная цена по округам, премиум-класс, тыс. руб./кв. м
Источник: Nikoliers
Спрос
Почти половина от всех сделок с жильем премиум-класса приходится на лоты, находящиеся в границах ЦАО (49% от общего объема). По итогам II квартала в данном округе больше всего сделок было зарегистрировано в Luzhniki Collection от «Абсолют» (73 шт.).
Наибольшая доля сделок с квартирами (32%) пришлась на широкоформатные лоты большой площадью, в том числе для собственного проживания. За квартал их доля увеличилась более чем в два раза (с 15% до 32%). Почти половина купленных апартаментов (47%) также является лотами с большой площадью, а увеличение за квартал составило 31 п.п. (или почти в три раза).
Премиальные квартиры площадью 50–70 кв. м. являются наиболее востребованным форматом покупки во II квартале 2024 г. Вместе с площадями до 50 кв. м. сделки этих метражей сформировали порядка 47% от общего объема ДДУ премиум-сегмента.
Подавляющее количество сделок заключено с использованием рассрочек или 100%-ной оплатой, их доля за квартал увеличилась на 7 п.п., с 75% до 82%. Высокобюджетный сегмент недвижимости можно считать наиболее устойчивым к изменению условий кредитования и ключевой ставки.
Структура спроса, премиум-класс
Структура спроса по площади, премиум-класс
Источник: Nikoliers
Жилая недвижимость.Элит-класс
Ключевые индикаторы
На конец II квартала 2024 г. на рынке элитных новостроек в продаже находилось 128 тыс. кв. м квартир и апартаментов, или 777 лотов. За год увеличение объема экспозиции составило 19%, за квартал — 7%.
Средневзвешенная цена квадратного метра в элитном сегменте за квартал практически не изменилась, а за год выросла на 19%.
За квартал было реализовано 11,1 тыс. кв. м (или 81 лотов) элитных новостроек, что практически не отразилось на квартальной динамике.
В текущем квартале в продажу вышел один проект с апартаментами элитного класса — Golden Mile от «Идиль Иншаат Тиджарет Аноним Ширкети».
Ни одной сделки с использованием заемных средств в течение II квартала 2024 г. не зарегистрировано.
Высокий интерес со стороны покупателей в совокупности с минимальной зависимостью от ипотечных программ на новостройки элитного сегмента подталкивают девелоперов расширять свои ассортиментные портфели проектами высокобюджетного класса.
Динамика объема спроса и предложения, элит-класс
Источник: Nikoliers
Новое предложение. Элит-класс
Источник: Nikoliers
Предложение
Предложение недвижимости элитного сегмента распределилось только в трех округах Москвы в силу особенностей данного сегмента. В ЦАО по-прежнему сосредоточена большая доля высокобюджетных проектов (81%). В центральном округе в продаже находится 33 проекта площадью 104 тыс. кв. м. Наибольшая доля предложения сконцентрирована в ЖК «Лаврушинский» от девелопера Sminex (более 18 тыс. кв. м) и в Le Dome от «ЛСР» (более 11 тыс. кв. м). В ЗАО наибольшая доля экспозиции сосредоточена в ЖК «Вишневый сад» от AB Development (14 тыс. кв. м).
Жилье большей площади преобладает в структуре экспозиции элитной недвижимости. На долю широкоформатных квартир и апартаментов приходится более половины (61%) всего предложения. Студии, наоборот, представлены только в экспозиции апартаментов, а в экспозиции квартир отсутствуют и представляют скорее лоты свободной планировки.
Максимальный объем квартир в предложении представлен площадями от 190 до 220 кв. м (19%). В большинстве проектов такие квартиры предлагаются без отделки. В структуре апартаментов преобладают площади формата от 70 до 100 кв. м (18% предложения) и от 100 до 130 кв. м (19%).
Структура предложения, элит-класс
Структура предложения по площади, элит-класс
Источник: Nikoliers
Цены
По состоянию на конец II квартала 2024 г. в сегменте элитной недвижимости средневзвешенная цена апартаментов выше, чем цена квартир, на 14%, в том числе за счет выхода на рынок качественных элитных проектов с апартаментами.
Проекты с наибольшей средневзвешенной ценой квартир и апартаментов традиционно представлены в центральном округе Москвы. При этом по квартирам разница с ценой ЗАО составляет 79%, а по апартаментам разрыв в цене превышает 2,5 раза.
Динамика средневзвешенной цены, элит-класс
Максимальный объем предложения квартир приходится на бюджеты свыше 500 млн руб. (21%), за квартал их доля в общей экспозиции выросла на 5 п.п. Экспозиция апартаментов также представлена высокими бюджетами — 450–500 млн руб. с долей 25% от общего предложения.
Структура предложения по бюджетам, элит-класс
Среди предложения как квартир, так и апартаментов максимальная средневзвешенная цена зафиксирована в ЦАО. Причем за квартал увеличение составило 11% и 6% соответственно. Самая высокая средневзвешенная цена квартир отмечается в проектах Lucky 1905 от Vesper (объект введен в эксплуатацию) и «Titul на Трубной» от «Центр Инвест» (более 1,5 млн руб. за кв. м).
Средневзвешенная цена по округам, элит-класс, тыс. руб./кв. м
Источник: Nikoliers
Спрос
В течение II квартала 2024 г. реализована 81 квартира и апартамент площадью более 11 тыс. кв. м.
Доля реализованных лотов в новостройках ЦАО снизилась на 3 п.п., с 57% до 54%. А недвижимость в ЗАО, наоборот, пользуется все большей популярностью. Лидером продаж в ЗАО является ЖК «Бадаевский» от Capital Group (24 реализованных лота за квартал).
Наиболее востребованы у покупателей элитные квартиры крупного формата комнатностью 4+, их доля в общем спросе увеличилась за квартал на 5 п.п. (с 57% до 62%). Клиенты также предпочитали апартаменты форматом более 4 комнат.
Предпочтения покупателей по площади спален распределились довольно равномерно между всеми диапазонами площадей до 190 кв. м. Апартаменты, купленные за квартал, представлены только диапазоном площадей от 190 до 220 кв. м.
Недвижимость элит-класса во II квартале приобреталась только со 100%-ной оплатой или с использованием отложенных платежей.
Структура спроса, элит-класс
Структура спроса по площади, элит-класс
Источник: Nikoliers
