III квартал 2024 | ОАЭ | Дубай | Торговая недвижимость

Тенденции на рынке торговой недвижимости Дубая

Рынок торговой недвижимости Дубая демонстрирует устойчивый рост, отражая ключевую роль города как глобального делового и туристического центра. Сегодня Объединенные Арабские Эмираты имеют значительный потенциал для роста и развития как бизнес-сферы, так и рынка недвижимости, что подтверждается увеличением числа не только локальных, но и международных компаний, а также ростом населения.

В последние годы сектор торговой недвижимости трансформируется, чтобы в полной мере отвечать меняющимся потребностям покупателей и новым трендам, вызванным изменениями в потребительском поведении и развитием электронной коммерции.

Реконцепция ТЦ как способ решения проблемы нехватки площадей

Высокий спрос со стороны ритейлеров формирует потребность в качественных торговых площадях. Предложение ограниченно, а строительство новых ТЦ — процесс, требующий значительных капиталовложений и времени. Такое положение на рынке приводит к острому дефициту качественных торговых площадей и побуждает владельцев проводить реконцепцию уже существующих проектов.

Активное строительство новых ТЦ возобновилось после завершения пандемии. В ближайшие три года планируется ввод около 567 тыс. кв. м новых арендопригодных площадей в ТЦ Дубая.

Динамика ввода торговых площадей в ТЦ Дубая, 2014-2027 гг.

Источник: Nikoliers, REIDIN 

Экспансия российских брендов

Рынок ОАЭ продолжает вызывать интерес у российских ритейлеров. Так, в III квартале 2024 г. стало известно минимум о трех новых открытиях российских брендов в Дубае: Letoile, Zemskiy Group, Fix Price.

Примеры открытий российских ритейл-брендов, впервые вышедших на рынок Дубая в III кв. 2024 г

За 9 месяцев 2024 г. суммарно было заключено 1 032 новых договора аренды, что на 30% меньше аналогичного периода прошлого года. Такая тенденция связана с острой нехваткой качественных торговых площадей.

На фоне экспансии международных и расширения локальных брендов, а также постоянного переноса сроков открытия новых ТЦ формируется дефицит. Доля переподписания договоров по продлению аренды текущих помещений составила 65% от общего числа за 9 месяцев 2024 г.

Динамика договоров аренды в ТЦ Дубая, 2021-2024 гг.

Ставки аренды

Рост арендных ставок в ТЦ по новым заключенным договорам в среднем по рынку составил более 25% и связан с заключением большого количества сделок в топовых ТЦ Эмирата. Так, например, в Dubai Mall и Dubai Hills Mall рост ставок аренды составил 108% и 34% соответственно по сравнению с III кв. 2023 г., что связано с ростом востребованности ТЦ и меньшей средней площадью сделок, чем за аналогичный период 2023 г. Средневзвешенная ставка по новым договорам аренды с площадью <1000 кв. футов составила 395 AED/кв. фут/год (1 158 USD/кв. м/год), с площадью 1000-5000 кв. футов – 388 AED/кв. фут/год (1 137 USD/кв. м/год), с площадью >5000 кв. футов –356 AED/кв. фут/год (1 043 USD/кв. м/год). 

Динамика средневзвешенных ставок аренды по новым договорам аренды в ТЦ Дубая, 2021-2024 гг., в зависимости от площади

Источник: Nikoliers, REIDIN

В течение 9 месяцев 2024 г. наибольший рост средневзвешенной ставки по новым договорам аренды в торговых центрах Дубая наблюдался среди площадей >5 000 кв. футов (> 465 кв. м), что связано с подписанием нескольких крупных сделок в одних из наиболее востребованных ТЦ Эмирата: в Mall of the Emirates в апреле и сентябре и в Dubai Mall — в июле и сентябре.

Наибольший рост средневзвешенной ставки аренды был зафиксирован в Dubai Mall, Dubai Hills Mall и Mall of the Emirates. Средневзвешенная ставка по новым договорам аренды в Dubai Mall составила 1 314 AED/кв. фут/год (3 851 USD/кв. м/год), в Dubai Hills Mall — 327 AED/кв. фут/год (958 USD/кв. м/год), в Mall of the Emirates —1 031 AED/кв. фут/год (3 022 USD/кв. м/год). В III кв. 2024 г. средневзвешенная ставка по новым договорам аренды в Эмирате составила 380 AED/кв. фут/год (1 114 USD/кв. м/год).

Средневзвешенные ставки по новым договорам аренды в наиболее популярных ТЦ Дубая (III кв. 2024 г. vs III кв 2023 г.)

Андрей Косарев,партнёр ОАЭ: «Рынок торговой недвижимости Дубая за последние два года кардинально изменился, пройдя путь от “рынка арендатора” к “рынку арендодателя”.  Последствия пандемии были быстро преодолены, а благоприятные условия для ведения бизнеса способствовали не только восстановлению активности существующих игроков, но и выходу новых сетей и концепций. Как следствие, операторы сейчас столкнулись с растущими ставками аренды и нехваткой подходящих помещений в самых востребованных торговых центрах».

Владимир Каликин,коммерческий директор департамента управления недвижимостью: «Владельцы недвижимости становятся более разборчивыми в выборе арендаторов, что создает конкуренцию на свободные торговые площади и будет стимулировать операторов внедрять инновационные концепции и уникальные форматы, способные привлечь внимание покупателей. Достижение успеха в условиях усиливающейся конкуренции будет зависеть от способности ритейлеров предлагать покупателям уникальные впечатления и адаптироваться к рынку».я