Источник: Nikoliers
Новое предложение
С начала года завершилось строительство около 69 тыс. кв. м качественной складской недвижимости в составе трех комплексов.
В июне в эксплуатацию был введен полностью заполненный спекулятивный складской комплекс «Тродекс Логистик» (23 тыс. кв. м). Еще ряд спекулятивных объектов находится на высокой стадии готовности, и их ввод ожидается до конца года. Например, новые корпуса в составе комплексов Ahlers Logistic в Горелово (20 тыс. кв. м) и «Октавиан» в Мурино (8 тыс. кв. м).
Также были запущены первая очередь оптово-распределительного центра «Нарт» (41 тыс. кв. м) в поселке Петро-Славянка и корпус, построенный компанией «Трансмед» для собственных нужд в Буграх (5 тыс. кв. м).
Несмотря на экономическую ситуацию и логистические сложности, ранее анонсированные объекты, реализующиеся как по модели built-to-suit, так и собственными силами компаний с привлечением подрядных организаций, не были заморожены.
Общий объем ввода на конец 2022 г. может составить порядка 300 тыс. кв. м. Одним из ключевых проектов, находящихся на высокой стадии готовности, является распределительный центр Wildberries в Шушарах (106 тыс. кв. м).
Объем ввода, новое строительство и доля вакантных площадей в качественных объектах
Источник: Nikoliers
Уровень спроса и объем сделок
Несмотря на то что объем сделок по итогам полугодия составил 190 тыс. кв. м, что на 14% превышает показатель за аналогичный период 2021 г., более 50% от общего объема реализованных площадей пришлось на одну сделку формата built-to-suit с участием федерального логистического оператора, завершенную в начале года. Во втором квартале всего было реализовано порядка 44 тыс. кв. м, большая часть из которых сформирована отложенным спросом.
Небольшие блоки размером 2 000–5 000 тыс. кв. м, появляющиеся на рынке, поглощают арендаторы, так и не сумевшие удовлетворить спрос в 2021 г. во время острого дефицита вакантных площадей. На данный момент, в случае появления вариантов лучше текущего, у арендаторов появляется возможность переехать, в отличие от ситуации годовалой давности.
Рынок складских помещений трансформируется в сторону уменьшения площадей — после активного наращивания мощностей и запуска проектов в 2020–2021 гг. сейчас компании рассматривают складские комплексы исходя из текущих нужд и не стремятся арендовать площади «про запас».
Крупные блоки сейчас не пользуются активным спросом: за последний квартал скорректировались в сторону снижения темпов развития планы как отдельных компаний, так и целых секторов. К примеру, онлайн-ритейлеры, а также торговые и дистрибуционные компании сейчас активно предлагают временные излишки площадей в субаренду, становясь таким образом ключевым конкурентом спекулятивных складских комплексов и формируя основной объем «скрытой вакантности».
Структура спроса по профилям арендаторов
Источник: Nikoliers
Производственные компании с начала года активизировались в поиске готовых объектов и участков под строительство. Так, производственные компании «Сталь ТД» и «Таврос» приобрели участки в промпарке «Софийский» под строительство производственно-складских комплексов площадью по 5 тыс. кв. м.
В случае плавного восстановления экономической активности, когда наладятся логистические цепочки, за ними последует восстановление спроса на складские и производственные помещения. Процесс ускорится после запуска программы промышленной ипотеки, анонсированной на федеральном уровне.
С другой стороны — будет расти интерес к проектам в непосредственной близости от трансграничных переходов (особенно на востоке страны, включая территории Дальнего Востока), а также дальнейший интерес к переработке сельскохозяйственная продукция (фрукты/овощи).
Уровень вакантности и запрашиваемые ставки аренды
В конце 2021 г. склады были самым растущим сектором коммерческой недвижимости, успешно прошедшим пандемию и накопившим колоссальный дефицит площадей на фоне расширения присутствия маркетплейсов и крупных федеральных ритейлеров. Первая половина 2022 г. завершилась для рынка снижением спроса и постепенным ростом доли вакантных помещений (вкл. «скрытую вакантность»).
Несмотря на то что на данный момент показатель среднерыночной доли вакантных помещений не выглядит катастрофичным и составляет около 1,1% от общего объема рынка, в свободном предложении от арендаторов и собственников находится еще порядка 3,2%, или 120 тыс. кв. м в «скрытой вакантности». Т. е. с начала года показатель увеличился более чем в 2,5 раза (с 60 тыс. кв. м до 150 тыс. кв. м).
По состоянию на конец июня 2022 г. коммерческие условия в целом остались на уровне начала года, однако за календарный год (с июля 2021 г. по июль 2022 г.) средний показатель запрашиваемых ставок аренды в качественных складах увеличился почти на 50% — до 6 350 руб./кв. м/год в классе А и 5 860 руб./кв. м/год в классе В*.
Некоторые собственники готовы к формированию индивидуальных условий и скидок, особенно в случае освобождения крупных блоков в комплексах, где коммерческие условия ранее были «перегреты», или интереса со стороны стабильных компаний, проявляющих устойчивость к текущей ситуации. Большинство арендаторов и арендодателей научились находить взаимовыгодные решения и продлевать контракты, что выгодно обеим сторонам — арендодатель сохраняет непрерывный денежный поток от аренды, арендатор не теряет деньги на переезд и адаптацию нового помещения.
На данный момент основной объем свободного предложения составляет так называемая «скрытая вакантность» — блоки, которые:
- могут быть освобождены компанией, готовой оптимизировать занимаемый объем, вернув часть площадей владельцам склада;
- высвобождаются у арендаторов, у которых заканчиваются договоры аренды и есть возможность переехать или сократить занимаемый объем;
- предлагаются в качестве субаренды от крупных арендаторов, нарастивших мощности «на будущее», которым площади в прежнем объеме не требуются в моменте.
Динамика среднерыночной доли вакантных помещений, «скрытой вакантности» и запрашиваемых ставок аренды по классам*
*Ставки аренды не включают операционные расходы и НДС.Медианные значения эксплуатационных платежей для качественных складских помещений классов А и В составляют 950–1 450 руб./кв.м/год.
Источник: Nikoliers
