Рост ставок на аренду складских помещений на фоне дефицита предложения привел к ротации на рынке, а также к росту доли сделок формата built-to-suit. Активнее всего сделки по аренде качественных складов традиционно заключали торговые и дистрибуционные компании, кроме того, сохраняется спрос со стороны российских производителей и игроков рынка ответственного хранения и 3PL-операторов. В то же время в Санкт-Петербургской агломерации накапливается отложенный спрос, поэтому большинство строящихся складских объектов контрактуются до ввода в эксплуатацию.

Санкт-Петербург, 16 октября 2023 года. — За девять месяцев 2023 года в Санкт-Петербургской агломерации было арендовано 454 тыс. кв. м качественных складских помещений, что почти в два раза превышает показатель за аналогичный период прошлого года (240 тыс. кв. м). Как отмечают аналитики Nikoliers, объем спроса по итогам 2023 года имеет все шансы приблизиться к рекорду 2021 года. Тогда, несмотря на дефицит свободных площадей, были заключены сделки на 616 тыс. кв. м, что стало рекордом для складского рынка агломерации за 10 лет.

График 1. Динамика объема ввода, объема сделок и доли вакантных площадей
Источник: Nikoliers

Нужно отметить, что дефицит предложения не стал ограничивающим фактором для заключения сделок. В условиях фактического отсутствия доступных площадей запрашиваемая собственником ставка может существенно увеличиться в процессе переговоров, что подталкивает и остальных собственников постепенно увеличивать ставки аренды на рынке. Это приводит к ротации на рынке, а также к росту доли сделок формата built-to-suit (57%). В частности, были заключены сделки с девелоперами на строительство двух объектов для Ozon в Порошкино (118 тыс. кв. м) и Янино (118 тыс. кв. м). А в «PNK Парк Шушары-3» для дистрибьютора автомобильных запасных частей «Армтек» будет построено 12,5 тыс. кв. м, а для «Шате-М плюс» 10 тыс. кв. м.

«Текущее предложение не удовлетворяет высокий спрос на качественные складские помещения, поэтому строительство объектов для собственных нужд и по схеме built-to-suit для многих компаний становится единственным вариантом получения необходимого склада или распределительного центра, — отмечает Кирилл Вечер, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. — Также высока потребность в высокотехнологичных и мультитемпературных складах. К примеру, популярность проектов built-to-suit связана не только с ограниченным спекулятивным предложение на рынке, но также с ограниченными возможностями адаптации готовых объектов под требования новых клиентов, которыми часто выступают ритейлеры».

В структуре спроса традиционно доминируют (85%) торговые и дистрибуционные компании, что связано с наращиванием складских мощностей со стороны электронной коммерции и омниканальных ритейлеров. Так, онлайн-DIY-гипермаркет «ВсеИнструменты.ру» арендовал 60 тыс. кв. м на территории «PNK Парк Шушары-3», а сеть косметических супермаркетов «Золотое Яблоко» заняла склад на 7,1 тыс. кв. м в «ПСК Шушары».

Кроме того, растет спрос со стороны игроков рынка ответственного хранения и 3PL-операторов, работающих с крупнейшими российскими ритейлерами и маркетплейсами. В числе сделок — аренда площади в MLP Уткина Заводь (8,5 тыс. кв. м) и Nordway (3 тыс. кв. м) 3PL-оператором, предоставляющим полный комплекс логистических услуг Dialog Terminal. А фулфилмент-сервис по работе с маркетплейсами EasyPlace заехал в склад на территории СК «Маммингер» (2,4 тыс. кв. м).

На фоне закрепления тренда на импортозамещение активно развиваются российские производители. Например, печатная компания «ПЕЧАТНЯ» арендовала склад в Nordway (6,8 тыс. кв. м), алкогольная компания Ladoga заняла склад в «Логопарк Шушары» (6,8 тыс. кв. м), производитель крепежных изделий «Госкреп» арендовал склад в «Логопарк М10» в Шушарах (3 тыс. кв. м), косметический бренд Levrana заключил сделку на аренду склада на севере города (1,8 тыс. кв. м), а производитель мебельных решений «Акантус Ателье» — склад в ТЛК «Модуль Южный» (1,2 тыс. кв. м).

График 2. Структура спроса по типу сделок и по профилям арендаторов, I-III кв. 2023 г.

Источник: Nikoliers

Напомним, что с января по сентябрь 2023 года в Санкт-Петербургской агломерации в эксплуатацию было введено 241,4 тыс. кв. м качественных складских объектов. Этот показатель на 41% превышает объём ввода за девять месяцев 2022 года. Но несмотря на активное строительство, доля свободных площадей в складском сегменте продолжает снижаться: к концу сентября уровень вакантности в качественных складах агломерации достиг исторического минимума — 0,4% (около 15 тыс. кв. м). 

В настоящее время на петербургском рынке строится и анонсировано к строительству более 1,3 млн качественных складских площадей. Многие из этих объектов предполагают строительство по схеме built-to-suit или находятся в поиске якорного арендатора. В случае завершения реализации всех запланированных ко вводу объектов, к концу 2023 года рынок может пополниться ещё на 136 тыс. кв. м.

Однако, как отмечают эксперты Nikoliers, даже такой ввод не способен удовлетворить имеющийся спрос, причём во всех сегментах и классах производственно-складкой недвижимости.

«В агломерации продолжает накапливаться отложенный спрос: если сейчас в Санкт-Петербургской агломерации анонсировать спекулятивный складской комплекс площадью от 100 тыс. до 150 тыс. кв. м с блоками кратными 5-10 тыс. кв. м, он будет экспонироваться на рынке не больше полугода, а скорее, площади арендуют ещё в процессе строительства, — уверен Кирилл Вечер. — В сегменте мультитемпературных складов есть запрос минимум на 80 тыс. кв. м, и это без учета будущего роста спроса. Ощущается дефицит объектов light industrial — почти все имеющиеся площади в этом сегменте реализуются ещё до завершения строительства или в течение полугода после получения акта ввода в эксплуатацию. А не удовлетворенный спрос на производственные объекты составляет около 300–350 тыс. кв. м. Особенно непросто найти площадку пищевым производствам: из-за редевелопмента «серого пояса Петербурга» и требований к санитарным зонам пищевой промышленности в городской черте почти не осталось подходящих территорий».