Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers, выступил спикером сессии «Складская недвижимость как индикатор развития отрасли ретейла. Экспертиза от глав складских департаментов «большой пятерки», которая состоялась 16 мая в рамках деловой программы MALLPIC SOCHI 2024.

Основные тезисы выступления

• По итогам 2023 г. объем заключенных сделок аренды и продажи на рынке складской недвижимости по всей России побил абсолютный рекорд и вышел на новую отметку практически в 6,5 млн кв. м.

• Рекорд 2023 г. на рынке складской недвижимости был вызван фактором накопившегося в 2022 г. отложенного спроса, также тенденцией складирования товаров (закупкой и хранением большего количества, чем необходимо), вызванного перестройкой логистических цепочек и санкциями.

• Увеличение сделок покупки также является нормальным трендом в кризисные периоды, что обусловлено стремлением инвесторов сохранить денежные ресурсы, вкладывая их в различные виды активов.

• На конец I квартала 2024 г. объем свободных готовых складских помещений не превышал 331 тыс. кв. м. Несмотря на это, по итогам I квартала отмечается, что даже при катастрофическом дефиците вакантных площадей сделки активно заключаются.

• Показатель спроса первых трех месяцев этого года является максимальным и достиг практически 700 тыс. кв. м. Примечательно, что спрос постепенно смещается в регионы России, вслед за развитием маркетплейсов и продуктовых сетей. Так за I кв. 2024 г. удовлетворенный спрос в регионах достиг 357 тыс. кв. м, в Санкт-Петербурге 60 тыс. кв. м, в Москве 275 тыс. кв. м.

• В периоде 2023 - I квартал 2024 гг. по всей России было заключено около 900 тыс. кв. м сделок продажи, из них 55% приходится на спекулятивный формат и 45% на built to suit.

• Традиционно наибольшие по размеру сделки были зафиксированы в объектах, возводимых «под ключ»: средний размер сделки BTS продажи (35 365 кв. м) в 2,6 раза превышает значение спекулятивной покупки (13 400 кв. м)

• В BTS формате наибольшую активность, хоть и с небольшим отрывом, проявили компании из сферы дистрибуции. В спекулятивном – производственные организации, которые также активно покупают блоки в комплексах light industrial.

• На сегодняшний день средневзвешенная цена продажи за кв. м в качественных складских помещениях Москвы составляет 98,5 тыс. руб. (диапазон запрашиваемой цены продажи готового сухого склада класса А находится на уровне 75 110 тыс. руб. за кв. м без НДС), тем самым показав рост по сравнению с концом 2021 г. в 1,7 раза. Рост обусловлен как повышением ключевой ставки ЦБ, так и в целом увеличением издержек девелоперов и дефицитом качественного предложения для продажи на рынке при высоком спросе.

• Средняя стоимость строительства в I квартале (без учета стоимости земельных участков и технических условий) на данный момент составляет 60-70 тыс. рублей без НДС за квадратный метр. Таким образом, рост в сравнении с IV кварталом 2021 г. составил 15%, что вызвано как и удорожанием материалов, в том числе из за инфляции и проблемами в импортозамещении ряда товаров, так и общим дефицитом на рынке труда.

Подробнее о мероприятии – по ссылке.