*Ставки аренды указаны без учета OPEX и НДС.
Медианные значения OPEX для складских помещений классов А и В составляют 1 000–1 500 руб./кв. м/год.
Источник: Nikoliers
Новое предложение
Строительство новых качественных складских объектов сохраняется на высоком уровне — по итогам 2023 г. в Санкт-Петербургской агломерации введено в эксплуатацию более 383 тыс. кв. м, что на 13% ниже показателя за 2022 г., однако выше среднегодового показателя за 10 лет в 1,8 раз (217 тыс. кв. м).
Объем складского рынка в агломерации на начало января составил 4,406 млн кв. м. Из них примерно 1,5 млн кв. м были введены с 2019 по 2023 год. Две трети от объема складских площадей, сданных за последние пять лет, были построены для собственных нужд компаний, включая схему built-to-suit. Остальные объекты заявлялись как спекулятивные, однако зачастую не выходили на открытый рынок, а находили арендаторов еще до завершения строительства с целью выбора наиболее эффективного и менее рискового сценария их реализации.
Аналогичная ситуация будет наблюдаться в ближайшие годы: многие строящиеся на данный момент площади уже сданы в аренду. До конца 2024 г. в Санкт-Петербургской агломерации планируется ввести в эксплуатацию несколько спекулятивных складских комплексов общей площадью около 260 тыс. кв. м. Однако большая часть этих помещений уже не доступна для аренды. В случае реализации всех заявленных к вводу объектов к концу 2024 г. рынок может пополниться еще на 440 тыс. кв. м.
Динамика объема ввода, объема сделок и доли вакантных площадей
Источник: Nikoliers
Спрос и ключевые сделки
По итогам 2023 г. объем спроса на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга достиг нового рекорда — 966 тыс. кв. м, показав увеличение по сравнению с предыдущим максимальным значением 2021 г. в 1,5 раза.
В разрезе заключенных сделок по типу наибольшая доля пришлась на сделки аренды (50% или 486 тыс. кв. м). При этом набирает обороты формат built-to-suit, который составляет 44% от объема спроса, или 425 тыс. кв. м, что вызвано крайне острым дефицитом свободных помещений, не отвечающим всем требованиям ключевых игроков рынка. Прогнозируется дальнейшая тенденция к заключению BTS-сделок, что обосновывается недостаточными объемами ввода спекулятивных объектов, способных удовлетворить в полной мере крупные запросы клиентов.
Превалирующая доля в структуре спроса по профилям арендаторов приходится на представителей торговли и дистрибуции (79%, или 762 тыс. кв. м), в частности на компанию Ozon, которая постепенно наращивает свои складские мощности по всей стране. На нее пришлось более 55,6% от общего объема спроса.
Структура спроса по типу сделок за 2023 г.
Источник: Nikoliers
Структура спроса по профилям арендаторов за 2023 г.
Источник: Nikoliers
Ключевые объекты, введенные в эксплуатацию в 2023 г.
Источник: Nikoliers
Ключевые сделки за 2023 г.
Источник: Nikoliers
Уровень вакантности и запрашиваемые ставки аренды
Дефицит помещений на складском рынке агломерации сохраняется последние несколько лет, несмотря на активное строительство новых объектов.
На фоне сохраняющейся на высоком уровне активности арендаторов и преимущественно законтрактованного еще на этапе строительства низкого объема нового спекулятивного предложения, доля вакантных площадей в качественных складских объектах продолжала снижаться на протяжении всего 2023 года и к концу декабря вновь достигла исторического минимума, составив 0,3% (около 12 тыс. кв. м).
Даже с учетом скрытой вакантности и возможной субаренды арендовать в агломерации можно в общей сложности не более 70 тыс. кв. м складов. Особенно серьезная конкуренция между потенциальными арендаторами наблюдается за редкие для рынка блоки площадью 5–7 тыс. кв. м.
Высокий спрос на фоне «околонулевого» свободного предложения продолжает оказывать влияние на рост запрашиваемых арендных ставок. За год средний показатель в классе А увеличился на 30%, до 7 800 руб./кв. м в год*, в классе В — на 24%, до 6 800 руб./кв. м в год*. При этом в объектах, расположенных в черте городе или наиболее востребованных локациях, запрашиваемая ставка может превысить 8 000 руб./кв. м в год*.
Многие собственники не торопятся озвучивать запрашиваемую ставку, сперва собирая предложения от потенциальных арендаторов. Как итог — запрашиваемая собственником ставка может существенно увеличиться в процессе переговоров, а ставки аренды на строящиеся объекты становятся приближены и иногда превышают среднерыночный показатель в готовых объектах. В условиях сохранения спроса мы ожидаем, что показатель продолжит расти и в 2024 г.
Динамика доли вакантных помещений, «скрытой вакантности» и запрашиваемых ставок аренды по классам*
*Ставки аренды указаны без учета OPEX и НДС.
Медианные значения OPEX для складских помещений классов А и В составляют 1 000–1 500 руб./кв. м/год.
Источник: Nikoliers
Тенденции и прогнозы
В ближайшие годы в регионе будут сохраняться высокие показатели ввода складских помещений.
Существующие спекулятивные объекты не могут удовлетворить текущий спрос. Высокая потребность в складских мощностях продолжает стимулировать федеральных ритейлеров, крупные продуктовые сети и маркетплейсы, а также обеспечивающие их деятельность логистические компании все чаще прибегать к строительству объектов по схеме built-to-suit с участием региональных и федеральных девелоперов, а также к самостоятельному строительству объектов с привлечением генподрядных организаций.
Большие трудности с поиском складов и производственных помещений в Санкт-Петербурге испытывают также российские производители, которые активно развиваются на фоне закрепления тренда на импортозамещение. В их числе производители автокомпонентов, исполнители госзаказов (сфера b2g) и пищевые производства.
В настоящее время в стадии строительства и проектирования находится более 1 млн кв. м складов (в т.ч. для собственных нужд), ввод которых заявлен в ближайшие два года.
Объем спроса на рынке региона поставил новый рекорд, несмотря на дефицит вакантных площадей.
В 2023 г. продолжился рост маркетплейсов, тренд на импортозамещение простимулировал российских игроков занимать освободившиеся на рынке ниши, активно увеличивая товарную массу и формируя спрос на складские площади.
В условиях накопленного дефицита спрос частично удовлетворяется за счет ротации и замещения арендаторов, а также заключения предварительных договоров в строящихся объектах и сделок формата built-to-suit.
С начала 2023 г. было реализовано более 966 тыс. кв. м качественных складских помещений, что является рекордом за всю историю наблюдений. На текущий момент неудовлетворенный спрос на покупку или аренду качественных складских помещений в городе превышает 500 тыс. кв. м. Причем более трети из этого объема потенциально может быть не арендовано, а приобретено компаниями в собственность.
В Санкт-Петербургской агломерации за год компании купили более 100 га земли под строительство промышленных и складских объектов.
В условиях крайней нехватки готового предложения для многих компаний это становится единственным вариантом получения необходимого склада, завода или распределительного центра.
Одна из крупнейших сделок — покупка 30 га на территории индустриального парка М10 в Тосненском районе онлайн-ритейлером Wildberries. Помимо этого, в индустриальном парке Greenstate компания «Промбокс» приобрела 4,7 га под индустриально-складской комплекс. Несколько новых резидентов «зашли» в промышленный парк «Софийский»: 11 га под распределительный центр приобрела фармацевтическая группа «ПОЛИСАН», 2 га — компания «СМТ» (проектирование и строительство систем газоснабжения), 1,15 га - компания «Современная лаборатория» (производство медицинской мебели) и др.
Виктор Афанасенко, региональный директор, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости: «Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга, несмотря на возникшие опасения относительно возможных изменений в логистических цепочках, уверенно удерживает вторую позицию в рейтинге спроса и поглощения в России. В мегаполисе и Северо-Западном регионе не перестает генерироваться востребованность со стороны потребителей и торговых сетей в сервисах хранения, складской обработки и эффективной доставке. Фиксируемый спрос также ощутим и по отношению к производственным площадкам. Данный регион будет продолжать демонстрировать существенные показатели деловой активности, что свидетельствует о его устойчивости, степени развития и привлекательности».
