Жилая недвижимость. Комфорт-класс
Ключевые индикаторы
По итогам I квартала 2024 г. в сегменте комфорт-класса в продаже находилось 1,168 млн кв. м жилья. По сравнению с предыдущим кварталом объем экспозиции практически не изменился, а по сравнению с прошлым годом* увеличился на 4%.
Согласно данным проектных деклараций застройщики вывели на рынок в I квартале 2024 года 259 тыс. кв. м квартир и апартаментов в сегменте комфорт-класса, что на 70% меньше значения прошлого квартала. Снижение данного показателя обусловлено рекордным уровнем вывода на рынок новых проектов комфорт- класса в конце 2023 года (858 тыс. кв.м). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель увеличился на 8%. Доля нового предложения в экспозиции насчитывает 43 тыс. кв. м (меньше на 9% по сравнению с прошлым годом), и составляет 17% от общего объема выхода новых проектов.
Средневзвешенная цена квадратного метра комфорт-класса повысилась на 6% по отношению к прошлому году, а к прошлому кварталу изменилась незначительно (+1,4%). Снижение цены квадратного метра не прогнозируется в связи с высокими ставками по проектному финансированию и увеличению себестоимости строительства. В течение года цены на жилье будут расти в рамках инфляции.
В I квартале этого года объем спроса составил 300 тыс. кв. м. Данный показатель уменьшился в 2 раза по сравнению с прошлым кварталом и на 33% по сравнению с I кварталом 2023 года, что вызвано снижением покупательской способности населения и следствием ужесточения условий по выдаче льготной ипотеки.
Принятые меры по борьбе с околонулевыми ставками привели к сокращению за год доли сделок по ипотеке с 80% до 72%. А доля сделок с использованием отложенных платежей или 100% оплатой наоборот увеличилась на 8 п.п.
Динамика объема спроса и предложения, комфорт-класс
Источник: Nikoliers
Новое предложение в I квартале 2024 г. Комфорт-класс
Структура предложения по типу недвижимости в сегменте комфорт-класса демонстрирует уверенное преимущество квартир над апартаментами с долей 89%. За квартал изменений не зафиксировано, а за год этот показатель снизился на 3 п.п. (был 92%). Наибольшая доля экспозиции жилья комфорт-класса сосредоточена в ЮВАО с показателем 18%, хотя год назад лидером по предложению был ЗАО (17% в I квартале 2023). Наибольшая доля экспозиции ЮВАО сосредоточена в ЖК «Люблинский парк» от ПИК и ЖК «Станция Л» от Seven Suns Development (по 39 тыс. кв. м). Также в ЮВАЮ зафиксирован старт продаж новых корпусов «Level Нижегородская» от Level Group.
Однокомнатные и двухкомнатные и квартиры составляют наибольшие доли в экспозиции с показателями 33% и 37% соответственно. В сегменте апартаментов на студии приходится более половины всего объема предложения (51%). Наиболее распространенный метраж в сегменте квартир – площади от 30 до 40 кв. м, их доля составляет 28%. Почти половина предложения апартаментов (48%) представлена лотами площадью до 30 кв. м.
Структура предложения по типу недвижимости и округам, комфорт-класс
Источник: Nikoliers
Структура предложения по комнатности, комфорт-класс
Источник: Nikoliers
Структура предложения по площади, комфорт-класс
Источник: Nikoliers
Цены
Умеренная положительная ценовая динамика наблюдается в сегменте комфорт-класса в I квартале 2024 года. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир за год увеличилась на 7%, за квартал - на 1,5%. По апартаментам годовое увеличение цены аналогично квартирам, а рост за квартал более значительный – 3,5%. Общая средневзвешенная цена квадратного метра за квартал увеличилась незначительно и составляет 362 тыс. руб./кв. м.
В структуре предложения по бюджетам квартир максимальный показатель 18% приходится на лоты свыше 22 млн руб., что демонстрирует тенденцию на уменьшение площади лота с увеличением бюджета покупки. В сегменте апартаментов, за счет высокой доли студий в экспозиции, наибольший объем предложения сосредоточен в диапазоне бюджетов до 6-8 млн руб. и 8-10 млн руб. (по 21% соответственно).
Самым дорогим округом в Москве по средневзвешенной цене квадратного метра квартир стал ЮЗАО, по апартаментам – ЗАО. Наибольший рост цены квартир за квартал на 6% также зафиксирован в ЮЗАО, по апартаментам – в ЮВАО (17%) за счет выхода в экспозицию нового объема ЖК «Highway» по более высоким ценам.
Динамика средневзвешенной цены, комфорт-класс
Источник: Nikoliers
Структура предложения по бюджетам, комфорт-класс
Источник: Nikoliers
Средневзвешенная цена по округам, комфорт-класс, тыс. руб./кв. м
Источник: Nikoliers
Спрос
Структура сделок по типу недвижимости в комфорт-классе за квартал и за год изменилась незначительно – наибольшим спросом по-прежнему пользуются квартиры. Самым высоким спросом у покупателей жилья, как и кварталом ранее, пользовались проекты САО и ЮВАЮ (19% и 18% соответственно). Наибольшее число сделок в САО за I квартал 2024 года было заключено по ЖК «Молжаниново» от девелопера Самолет, в ЮВАО – в ЖК «Люблинский парк» от ПИК и «Level Южнопортовая» от Level Group.
Однокомнатные квартиры пользовались набольшим спросом (36% сделок). По апартаментам наибольшую востребованность у покупателей имели студии с показателем 58% от общего числа ДДУ. Оба показателя выше, чем доля аналогичных лотов в экспозиции. Небольшие лоты с минимальным бюджетом сделки стали определяющими факторами при выборе покупки квартир. А рост ключевой ставки повлиял на активизацию инвестиционного спроса при выборе апартаментов и привел к вымыванию минимальных по площади лотов в первую очередь.
Наибольшую долю (31%) в структуре спроса на квартиры составляют площади от 30 до 40 кв. м, 46% спроса на апартаменты сформировано минимальными площадями до 30 кв. м., что подтверждает вышеуказанные тенденции.
С привлечением заемных средств в I квартале 2024 года было заключено 72% договоров долевого участия, что ниже по отношению к прошлому кварталу на 8 п.п. в связи с ужесточением условий по выдаче льготной ипотеки.
Структура спроса по типу недвижимости и округам, комфорт-класс
Источник: Nikoliers
Структура спроса по комнатности, комфорт-класс
Источник: Nikoliers
Структура спроса по площади, комфорт-класс
Структура спроса по типу оплаты, комфорт-класс
Источник: Nikoliers
Жилая недвижимость. Бизнес-класс
Ключевые индикаторы
В I квартале 2024 г. на первичном рынке жилья бизнес-класса было представлено 1,21 млн кв. м недвижимости. Данный показатель практически не изменился по отношению к прошлому кварталу, что демонстрирует стабильный интерес застройщиков к реализации данного сегмента. На фоне активизации спроса и увеличения темпов вымывания жилья бизнес-класса предложение в данном сегменте снизилось по отношению к прошлому году на 7%, но сохраняется на высоком уровне относительно I квартала 2022 года за счет вывода в продажу дополнительных объемов.
Среди общего объема предложения 44 тыс. кв. м — квартиры и апартаменты во вновь вышедших на рынок проектах, поступивших в открытые продажи в январе-марте 2024 г. (18% от общего объема нового предложения I квартала 2024 г. по ПД). За год объем нового предложения в экспозиции увеличился больше чем в 2 раза (показатель составлял около 20 тыс. кв. м). В объеме площадей, заявленных в проектных декларациях, новое предложение бизнес-класса I квартала этого года составило 240 тыс. кв. м, что на 68% выше показателей I квартала 2023 г.
Средневзвешенная цена кв. м предложения бизнес-класса по итогам I квартала 2024 г. составила 498 тыс. рублей, показав рост за год на 10%. Положительная динамика индикатора во многом обусловлена возросшим спросом на проекты бизнес-класса как покупателей жилья для собственного проживания, так и для инвестиционных целей.
В I квартале 2024 г. объем спроса в бизнес-классе составил 345 тыс. кв. м, что на 37% превышает объем, проданный в I квартале 2023 года. Отличительной особенностью текущего периода стало доминирование бизнес-класса в объеме спроса I квартала, его доля за год увеличилась с 35% до 51%. Основной спрос формируют одно- и двухкомнатные лоты (62% от общего объема продаж), они первыми вымываются из предложения.
Востребованность рассрочек и 100% оплаты растет и в бизнес-классе. Таким типом оплаты воспользовались 45% покупателей (год назад показатель составлял 39%).
Динамика объема спроса и предложения, бизнес-класс
Источник: Nikoliers
Новое предложение в I квартале 2024 г. Бизнес-класс
Новое предложение в I квартале 2024 г., бизнес-класс
Источник: Nikoliers
Предложение
По итогам I квартала в экспозиции сегмента бизнес- превалируют квартиры, как кварталом и годом ранее. Наибольшее число проектов бизнес-класса сосредоточено в ЮАО с показателем 25%, который увеличился за квартал на 3 п.п., в том числе за счет выхода в продажу новых очередей в ЖК «Shagal» и ЖК «Nagatino i- Land».
На долю нового предложения в экспозиции в I квартале приходится 44 тыс. кв. м общего объема предложения. В январе-марте 2024 года вышел в продажу новый проект бизнес-класса «EvoPark Сокольники» от ГК «Основа».
Двухкомнатные квартиры представляют наибольшую долю предложения с показателем 38%. При этом доля трехкомнатных квартир бизнес-класса представлена в экспозиции достаточно большим объемом как в текущем квартале, так и кварталом ранее. В сегменте апартаментов двухкомнатные лоты также имеют максимальную долю в 40%, при этом малогабаритные апартаменты занимают 47% предложения, так как являются высоко привлекательным инвестиционным инструментом.
Квартиры площадью до 40 кв. м, 40-50 кв. м и 60-70 кв. м формирую основной пул предложения. Апартаменты в продаже по-прежнему в большинстве представлены площадью до 40 кв.м.
Структура предложения по типу недвижимости и округам, бизнес-класс
Источник: Nikoliers
Структура предложения по комнатности, бизнес-класс
Источник: Nikoliers
Структура предложения по площади, бизнес-класс
Источник: Nikoliers
Цены
По сравнению с предыдущим кварталом средневзвешенная цена квадратного метра квартир бизнес-класса выросла на 3%, а за год цена увеличилась на 12% за счет повышенного интереса покупателей к данному сегменту жилья. На фоне ужесточения условий выдачи льготной ипотеки и, как следствие, общего спада продаж комфорт-класса изменилась структура спроса и предложения. В сегменте апартаментов средневзвешенная цена за год и за квартал практически не демонстрирует изменений, в том числе за счет вывода нового предложения по более низким ценам.
Экспозиция квартир по итогам I квартала 2024 года сосредоточена в бюджете свыше 40 млн руб. — 26% предложения, за счет высоких темпов вымывания наиболее интересных по цене лотов меньшей площадью. Среди предложения апартаментов самый большой выбор был представлен среди бюджетов от 10 до 15 млн рублей — 27% от общего объема предложения.
ЦАО лидирует среди округов Москвы по предложению с самой большой средневзвешенной ценой как квартир, так и апартаментов. При этом цена апартаментов в округе выше на 26%, чем цена квартир, что обусловлено сосредоточением в ЦАО комплексов апартаментов с более высокими характеристиками. Самая высокая средневзвешенная цена предложения апартаментов в округе зафиксирована в «Runovsky 14» (907 тыс. руб./кв. м) и в «Red 7» (853 тыс. руб./кв. м), который на конец I квартала находился на высокой стадии готовности.
Динамика средневзвешенной цены, бизнес-класс
Источник: Nikoliers
Структура предложения по бюджетам, бизнес-класс
Источник: Nikoliers
Средневзвешенная цена по округам, бизнес-класс, тыс. руб./кв. м
Источник: Nikoliers
Спрос
По итогам I квартала в бизнес-классе доля проданных квартир составила 96%. Предпочтения покупателей не изменились как за квартал, так и за год. В ЮАО реализована самая значительная доля лотов (24%), где сосредоточен большой объем предложения. Максимальное число ДДУ зарегистрировано за I квартал этого года в ЖК «Shagal» и ЖК «Nagatino i-Land», а также в «Зиларт» от ЛСР.
Первенство по спросу в I квартале принадлежит, как и в прошлом квартале, двухкомнатным квартирам (37% в структуре спроса) и апартаментам-студиям (42% в структуре спроса). Минимальные площади апартаментов являются инвестиционно привлекательным типом недвижимости, а квартиры с большей площадью рассматриваются покупателями как объекты для собственного проживания. Бизнес-класс становится самым популярным у покупателей недвижимости, так как, в том числе, располагает рядом характеристик для более комфортной жизни.
В структуре спроса по площади первенство принадлежит лотам до 40 кв. м как по апартаментам (65%), так и по квартирам (37%), что может демонстрировать активизацию инвесторов, которые хотят использовать возможности льготного ипотечного кредитования.
Оплата с использованием отложенных платежей или 100% оплатой становится более популярной и в бизнес- классе. Такой способ выбирают 45% покупателей недвижимости.
Структура спроса по типу недвижимости и округам, бизнес-класс
Структура спроса по комнатности, бизнес-класс
Источник: Nikoliers
Структура спроса по площади, бизнес-класс
Источник: Nikoliers
Структура спроса по типу оплаты, бизнес-класс
Источник: Nikoliers
Жилая недвижимость. Премиум-класс
Ключевые индикаторы
Объем предложения на первичном рынке в I квартале 2024 г. составлял 273 тыс. кв. м лотов премиум-класса (около 2,8 тыс. шт.), что сравнимо с предыдущим кварталом и на 10% больше аналогичного периода прошлого года.
Объем нового предложения по данным проектных деклараций пополнил рынок на 12,3 тыс. кв. м новостроек, из которых 2,5 тыс. кв. м было выведено в экспозицию. По сравнению с предыдущим кварталом объем нового предложения по данным проектных деклараций сократился на 72%.
Средневзвешенная цена квадратного метра в проектах премиум-класса выросла за год на 6%, за квартал – на 3%, что соответствует средним показателям роста инфляции.
Спрос на новостройки премиум-класса увеличился за год на 66% и составил 34 тыс. кв. м, в том числе за счет большого объема сделок в ЖК «Luzhniki Collection» от ГК «Абсолют» и в ЖК «Slava» от MR Group. За квартал зафиксировано снижение спроса порядка 31%, что связано с высокими объемами покупки жилья в конце 2023 года.
Средняя площадь лота в экспозиции не изменилась за квартал и составила 99 кв. м, средняя площадь реализованного лота наоборот увеличилась c 80 до 86 кв. м. При этом бюджет покупки увеличился как за год, так и за квартал на фоне увеличения средневзвешенной цены (на 6% и на 3% соответственно).
Динамика объема спроса и предложения, премиум-класс
Источник: NikoliersНовое предложение в I квартале 2024 г. Премиум-класс
Новое предложение в I квартале 2024 г., премиум-класс
Источник: Nikoliers
Предложение
Доля квартир в экспозиции сегмента премиум- в январе-марте 2024 г. выросла за год с 69% до 75%, за квартал изменений не зафиксировано. Почти половина (48%) премиального жилья располагается, как и кварталом ранее, в пределах ЦАО. Самый большой объем предложения представлен в ЖК «Life Time» от Sminex (32 тыс. кв. м в экспозиции) и в «Dom Dau» от девелопера «Сумма элементов» (27 тыс. кв. м). 20% лотов было выставлено на реализацию в ЗАО с наиболее широким выбором лотов в ЖК «Береговой» от Главстрой (15 тыс. кв. м).
В сегменте квартир наибольший объем предложения приходится на двух- и трехкомнатные квартиры – 33% и 32% соответственно. В апартаментах наиболее широко представлен выбор двухкомнатных лотов с долей 29% от общего рыночного предложения премиум-сегмента.
В структуре предложения квартир преобладают сразу несколько групп площадей, 50-70 кв. м, 70-90 кв. м, 90-110 кв. м. В линейке апартаментов наоборот ядро предложения сформировали лоты с меньшей площадью в диапазоне 50-70 кв. м, а также менее 50 кв. м.
Квартира с минимальной площадью 24,2 кв. м представлена в продаже в ЖК «High Life» от ГК «Пионер». Среди апартаментов самая небольшая площадь (23,2 кв. м) экспонируется в клубном доме «Голутвинский 10».
Структура предложения по типу недвижимости и округам, премиум-класс
Источник: Nikoliers
Структура предложения по комнатности, премиум-класс
Источник: Nikoliers
Структура предложения по площади, премиум-класс
Источник: Nikoliers
Цены
В отличие от ранее рассмотренных сегментов, средневзвешенная цена апартаментов премиум-класса преобладает над ценой премиальных квартир и составляет по итогам I квартала 2024 года 17%. Если по апартаментам ценовая динамика положительная (+12% за квартал и +7 за год), то в сегменте квартир цена на протяжении последних нескольких кварталов стагнирует за счет умеренной ценовой политики девелоперов в отношении большинства жилых проектов в экспозиции.
Самая значительная доля предложения квартир (29%) в I квартале сосредоточена в диапазоне бюджетов от 40 до 60 млн руб. В части апартаментов бюджеты от 20 до 40 млн руб. занимают перовое место в предложении (29%). Высокобюджетные лоты со стоимостью более 140 млн. руб. продолжают выводиться застройщиками в продажу, как и годом ранее, в достаточно широком объеме (15% по апартаментам и 9% по квартирам).
Максимальная средневзвешенная цена зафиксирована в ЦАО как среди предложения квартир, так и среди предложения апартаментов. Максимальная цена апартаментов отмечается в проекте «Долгоруковская 25» от Бэл Девелопмент с показателем 1 835 тыс. руб./кв. м и в клубном доме «Cult» от Gravion с ценой 1 808 тыс. руб./кв. м.
Динамика средневзвешенной цены, премиум-класс
Источник: Nikoliers
Структура предложения по бюджетам, премиум-класс
Источник: Nikoliers
Средневзвешенная цена по округам, премиум-класс, тыс. руб./кв. м
Источник: Nikoliers
Жилая недвижимость.Элит-класс
Ключевые индикаторы
На конец I квартала 2024 г. на рынке элитных новостроек в продаже находилось 120 тыс. кв. м квартир и апартаментов или 739 лотов. Объем представленных в экспозиции квадратных метров за квартал изменился незначительно (+3%), а за год увеличение объемов экспозиции составило 49%. В связи со стабильным спросом и практический нулевой зависимостью от оформления с использованием ипотеки, девелоперы усиливают свои ассортиментные портфели проектами элитно класса.
Средневзвешенная цена квадратного метра в элитном сегменте в I квартале выросла на 8%, а за квартал – на 5% и составила 2,085 млн руб./кв. м.
Во I квартале 2024 г. было реализовано 11,5 тыс. кв. м (или 76 лотов) элитных новостроек. Хотя за квартал данный показатель снизился на 30% (что связано с ажиотажным спросом на недвижимость в конце 2023 года), за год отмечается увеличение интереса к покупке элитной недвижимости более чем в 2 раза.
Ни одного выхода нового проекта в открытые продажи в I квартале 2024 года не зафиксировано, в связи с высоким показателем вывода проектов в реализацию в конце 2023 года.
Динамика объема спроса и предложения, элит-класс
Источник: Nikoliers
Предложение
Структура предложения по типу недвижимости в сегменте элит-класса в I квартале 2024 г. представлена в основном квартирами с показателем 75%, а на долю апартаментов приходится 25%. За квартал апартаменты потеряли 3 п.п.
В силу особенностей сегмента предложение элитного жилья представлено всего в двух округах Москвы: в ЦАО (79% предложения) и в ЗАО (21%). Лидером по площадям в продаже в ЦАО является ЖК
«Лаврушинский» от девелопера Sminex (средневзвешенная цена экспозиции 2,9 млн руб./кв. м). В ЗАО наибольшая доля экспозиции сосредоточена в ЖК «Вишневый сад» от AB Development (средневзвешенная цена 1,347 млн руб./кв. м).
Доля крупногабаритного жилья традиционно преобладает в структуре элитной недвижимости. Лидирующую позицию по объему предложения в структуре по комнатности занимают как четырехкомнатные квартиры (36%), так и апартаменты (33%). Студии, наоборот, представлены только в экспозиции апартаментов, а в экспозиции квартир отсутствуют.
Максимальный объем квартир в предложении представлен площадями от 190 до 220 кв. м (20%). Большинство таких квартир предлагаются без отделки (86%). В структуре апартаментов преобладают площади более низкого формата от 70 до 100 кв. м (20% предложения).
Структура предложения по типу недвижимости и округам, элит-класс
Источник: Nikoliers
Структура предложения по комнатности, элит-класс
Источник: Nikoliers
Структура предложения по площади, элит-класс
Источник: Nikoliers
Цены
На протяжении последних кварталов средневзвешенная цена квадратного метра в сегменте элитной недвижимости демонстрирует уверенный рост как по квартирам, так и по апартаментам. За год цена квадратного метра элитных лотов выросла на примерно на 11%. При этом два года назад наблюдалась тенденция превосходства цены квартир над апартаментами, а начиная с 2023 года, наоборот, разница в цене фиксируется в пользу апартаментов. На конец I квартала 2024 года апартаменты элитного сегмента дороже квартир на 9%.
Максимальный объем предложения квартир приходится на бюджеты от 150 до 200 млн руб. (21%) и свыше
500 млн руб. (16%). В апартаментах, в силу более мелкой нарезки по площадям, самая большая доля приходится на бюджеты до 100 млн руб.(24%).
Проекты с наибольшей средневзвешенной ценой традиционно представлены в центральном округе Москвы.
Динамика средневзвешенной цены, элит-класс
Источник: Nikoliers
Структура предложения по бюджетам, элит-класс
Источник: Nikoliers
Средневзвешенная цена по округам, элит-класс, тыс. руб./кв. м
Источник: Nikoliers
Спрос
Практически все реализованные в I квартале лоты были представлены квартирами (96%). При этом в структуре предложения доля апартаментов – 25%, что свидетельствует о том, что и в элитном сегменте покупатели предпочитают традиционный формат недвижимости с перспективой постоянного проживания.
За прошлый квартал доля реализованных новостроек ЦАО снизилась на 10 п.п. с 67% до 57%. Год назад покупатели отдавали предпочтение двум округам в равной степени. Популярностью в ЗАО, как и квартал назад, пользуются ЖК «Бадаевский» от Capital Group (16 реализованных лотов) и ЖК «Вишневый сад» девелопера «AB Development» (13 проданных лотов).
Наиболее популярные элитные квартиры для покупки – крупногабаритные с числом комнат 4 и более. За год их востребованность увеличилась на 17 п.п. с 40% до 57%. Первенство по спросу на апартаменты, как и год назад, принадлежит четырехкомнатным лотам.
В сегменте квартир по диапазонам площадей самые востребованные у покупателей лоты от 100 до 130 кв. м. с долей в 22%. Структура спроса на апартаменты представлена в равных долях в диапазонах как мелкоформатных, так и крупногабаритных лотов.
Недвижимость элит-класса в I квартале приобреталась только со 100% оплатой или с использованием отложенных платежей. Ранее от 4% до 12% сделок за квартал заключались с использованием заемных средств.
Структура спроса по типу недвижимости и округам, элит-класс
Источник: Nikoliers
Структура спроса по комнатности, элит-класс
Источник: Nikoliers
Структура спроса по площади, элит-класс
Источник: Nikoliers
Структура спроса по типу оплаты, элит-класс
Источник: Nikoliers
