Источник: ООО «Коллиерз Интернешнл»*Ставки аренды не включают операционные расходы и НДС
Новое предложение
По итогам I квартала 2022 г. завершилось строительство одного складского объекта, реализованного компанией «Трансмед» для собственных нужд компании (5 тыс. кв. м).
В эксплуатацию не было введено ни одного спекулятивного объекта, однако ряд складских комплексов находится на высокой стадии готовности, и их ввод ожидается в следующем квартале. В их числе — объекты в составе складских комплексов Ahlers Logistic в Горелово (20 тыс. кв. м), «Тродекс Логистик» в Шушарах (18 тыс. кв. м), «Октавиан» в Мурино (8 тыс. кв. м).
В 2022 г. девелоперы планировали ввести в эксплуатацию более 370 тыс. кв. м качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге. Рост неопределенности, волатильность курса рубля, нарушение цепочек поставок, удорожание банковского финансирования, динамичный рост стоимости и дефицит стройматериалов и рабочей
силы — все эти факторы усложняют запуск новых проектов и создают условия для приостановки уже строящихся. Фактический показатель ввода складов по итогам года может быть ниже на 50% и более от заявленных планов.
Объем ввода, новое строительство и доля вакантных площадей в качественных объектах
Источник: ООО «Коллиерз Интернешнл»
Уровень спроса и объем сделок
Уровень спроса за первые три месяца 2022 г. составил 146 тыс. кв. м, что в три раза превышает показатель за аналогичный период 2021 г.
Превалирующую долю (78%) от объема сделок сформировали логистические компании.
Положительная динамика обусловлена сохранением тренда на заключение крупных сделок формата built-to-suit — около 70% от общего объема реализованных площадей пришлось на одну сделку с участием логистического оператора.
Основной причиной наращивания мощностей рядом логистических компаний является усиление их связей с маркетплейсами и обслуживание основных игроков онлайн-ритейла.
Интерес компаний-производителей (12%) попрежнему сосредоточен на аренде небольших блоков площадью 1 000–3 000 кв. м.
В свою очередь, торговые и дистрибуционные компании в I квартале 2022 г. заключали сделки аренды блоков площадью 5 000–10 000 тыс. кв. м, чтобы распределить свои складские мощности по городу для максимального охвата территорий.
Структура спроса по профилям арендаторов
Источник: ООО «Коллиерз Интернешнл»
Уровень вакантности и запрашиваемые ставки аренды
Последние события пока не находят отражения в основных индикаторах рынка качественной складской недвижимости. На конец марта уровень вакантных помещений на рынке Санкт-Петербурга не превышает 30 тыс. кв. м, или менее 1% от объема рынка. Еще около 130 тыс. кв. м экспонируется на рынке в составе строящихся
спекулятивных объектов.
Дополнительное предложение формируется за счет «скрытой вакансии» — складских площадей, предлагаемых в субаренду, и блоков, которые могут быть освобождены, если арендуются компанией, готовой оптимизировать или вернуть часть площадей владельцам склада. Доля «скрытой вакансии» находится на уровне 2,5–3% от объема рынка и составляет 100–120 тыс. кв. м.
В январе-феврале 2022 г. сохранялась тенденция повышения запрашиваемых ставок аренды, однако темп роста замедлился и на конец квартала средний показатель по городу составил порядка 6 260 руб./кв. м/год*.
Сохраняющийся дефицит вакантных площадей удерживал в марте запрашиваемые ставки на высоком уровне. К примеру, запрашиваемая ставка в классе А в среднем находилась в диапазоне 6 100–7 500 руб./кв. м/год*.
Динамика среднерыночной доли вакантных помещений и запрашиваемых ставок аренды по классам*
Источник: ООО «Коллиерз Интернешнл»
*Ставки аренды не включают операционные расходы и НДС.
Медианные значения эксплуатационных платежей для качественных складских помещений классов А и В составляют 950–1 450 руб./кв.м/год
"Анонс ухода с рынка ряда иностранных компаний, а также изменение цепочек поставок и возникающие логистические ограничения будут иметь отложенный эффект и могут привести к появлению у некоторых арендаторов потребности в освобождении и сдаче в субаренду пустующих блоков.
По нашим оценкам, в случае если доля свободных площадей превысит показатель в 5-6% от общего объема рынка, ставки аренды могут начать снижаться. Рынок складской недвижимости уже перегрет, и, если собственники решат повышать ставки и дальше, клиенты будут активнее оптимизировать площади или рассматривать
другой регион для размещения складских мощностей.", - Андрей Косарев,генеральный директорООО «Коллиерз Интернешнл»в Санкт-Петербурге.
