Четверть рынка торговой недвижимости Московского региона приходится на малоформатные торговые центры

В рамках специализированного отчета Nikoliers проанализировала основные тренды и цифры малоформатных торговых центров в Московском регионе

Рынок торговой недвижимости Московского региона переживает трансформацию – как с точки зрения объема нового предложения, так и по размеру объектов. Все большее влияние на сегмент оказывают малоформатные торговые центры и стрит-ритейл, которые появляются в рамках жилых комплексов. По данным консалтинговой компании Nikoliers, этот сегмент уже формирует почти четверть рынка качественных торговых центров региона. Однако, уровень развития инфраструктуры рядом с домом не всегда отвечает ожиданиям потребителей. Перед малоформатными торговыми центрами стоит задача найти баланс между экономической эффективностью и потребностями жителей.

Москва, 12 марта 2026 г. Международная консалтинговая компания Nikoliers проанализировала сегмент малоформатных торговых центров в Московском регионе, которые составляют основу ввода торговой недвижимости в регионе в последнее время – с 2022 года по текущий период от 40 до 100% нового строительства приходилось на малоформатные торговые центры.

В последние три года девелоперская активность была на рекордно низком уровне: объем нового строительства не превышал 250 тыс. кв. м в год. А средний размер вводимых объектов сократился до 14 тыс. кв. м. В 2026 году, по оценкам аналитиков Nikoliers, этот тренд сохранится: объем ввода в эксплуатацию ожидается на уровне 93 тыс. кв. м (в 2,7 раз ниже, чем в 2025 г.), а средний размер вводимого торгового центра сократится до 11 тыс. кв. м. Новое предложение будет пополняться за счет районных и окружных торговых центров. Исключение - 2027 г., на который заявлено 512 тыс. кв. м площадей, что является максимальным показателем с 2017 года. Такой объем ввода объясняется запланированным запуском ряда объектов большой площади, среди которых один из крупнейших за всю историю наблюдений — МФК «Олимпийский» от ГК «Киевская площадь». Традиционно сроки запуска до 40% от заявленного объема ввода проектов могут быть скорректированы в зависимости от получения разрешительной документации, темпов заполняемости и готовности арендаторов к открытию.

Если посмотреть на структуру нового предложения в 2026-2027 годах, отдельно стоящие торговые центры классического формата не превысят 27%. Основной объем нового предложения составят торговые центры в составе ТПУ – 46%, также 14% придется на ТЦ в составе жилых комплексов и 13% площадей на торговые галереи в составе МФК.

Такая структура отражает стремление девелоперов диверсифицировать риски и создавать многофункциональные пространства, которые сочетают различные форматы и потоки посетителей. Рост доли проектов в составе жилых комплексов, в свою очередь, связан с требованиями к застройщикам обеспечивать жилые районы определенным объемом социальной и коммерческой инфраструктуры, включая помещения для ритейла и услуг.

Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «В настоящий момент мы наблюдаем сдержанные объемы девелопмента в сегменте торговой недвижимости - на смену крупным проектам, которые активно строились в период 2005-2015 годов, пришли малоформатные торговые центры. Потребность в масштабном строительстве на текущий момент практически исчерпана, и на рынок выходят только единичные крупные проекты. С 2021 по 2025 г. в России было введено всего 7 ТЦ с GLA более 50 тыс. кв. м, при этом в Москве – всего два. Тренд на развитие малоформатных торговых центров шаговой доступности в Москве, который наблюдается с 2022 года, стимулируется программой МПТ (мест приложения труда), а также изменением модели потребления под влиянием онлайн-торговли. Одновременно растет доля многофункциональных комплексов, позволяющих оптимизировать экономику проектов и сокращать сроки окупаемости. В ближайшей перспективе мы будем наблюдать точечный новый девелопмент и обновление уже существующих проектов (на текущий момент порядка 43% объектов в Москве нуждаются в актуализации)».

По данным Nikoliers, по состоянию на конец 2025 года доля малоформатных торговых центров (GLA <20 тыс. кв. м) в общем объеме качественного предложения в Московском регионе уже составляет 24%, или 202 объекта. Малоформатные объекты занимают важное положение на рынке, представляя оптимальное предложение для повседневного спроса. С одной стороны, эти объекты достаточно вместительны для формирования разнообразного торгового предложения, с другой — сохраняют камерность и удобную навигацию, характерные для объектов меньшего масштаба.

С 2022 года существенной трансформации подвергся и пул якорных арендаторов малоформатных торговых центров[1]. Рынок столкнулся с сокращением присутствия традиционных ритейл-якорей — магазинов спортивных товаров и детских универмагов, чья доля значительно уменьшилась.

Например, за последние три года в структуре районных ТЦ (GLA <10 тыс. кв. м) наибольший прирост занимаемых площадей отмечается у профилей «Фитнес» и «Общественное питание», они составляют 17% и 15% соответственно. При этом продукты сохраняют роль якорного арендатора и находятся на уровне 15%, а площади арендаторов сегментов «Товары для дома» и Fashion – сокращаются и находятся на уровне 3%.

В окружных проектах (GLA 10-20 тыс. кв. м) доля fashion-ритейла остается на уровне 11%, но по-прежнему значительно ниже, чем в крупноформатных торговых центрах, где категория занимает около 30—40% площадей. Также отмечается сокращение доли операторов категории «Товары для детей» и БТиЭ с 8% до 6%.

Представленность иностранных брендов в малоформатных торговых центрах всегда была на низком уровне. В рассматриваемых торговых центрах доля российских брендов за два года выросла на 4 п. п. и по состоянию на конец 2025 года составила 97%.

Примечательно, что на фоне общего снижения присутствия иностранных игроков выросла доля брендов из Китая, Турции и Польши (на 28 п.п., 6 п.п. и 2 п.п. соответственно). Однако в абсолютных цифрах их количество не изменилось — рост носит исключительно относительный характер и связан с уходом других международных операторов с российского рынка.

В то же время, сократились доли итальянских и немецких брендов (на 11 п.п. и 14 п.п.), что было связано с точечными закрытиями магазинов (например, Gipfel и Medi). Сокращение доли брендов из США на 1 п.п. было связано с уходом нескольких fashion-брендов и операторов питания (таких, как Starbucks, KFC и Dunkin Donuts).

Вакантность в малоформатных торговых центрах на конец 2025 г. составляла 6,4% (без учета проектов ADG*), что практически в два раза выше уровня конца 2024 г. Это связано с высокой представленностью торговых центров данного формата в объеме нового строительства, которые, как правило, открываются с достаточно высокой вакансией. При этом несмотря на рост вакантности, показатель все равно остается ниже среднерыночного уровня по Москве – 6,6%.

Эта динамика подтверждает повышенную устойчивость формата в условиях кризиса, обусловленную спецификой арендного микса. Как правило, в таких ТЦ почти не представлены международные бренды и ограниченно представлены fashion-операторы. Основу пула арендаторов формируют операторы повседневного спроса: продуктовый ритейл, аптеки, услуги, салоны сотовой связи и другие предприятия, чья бизнес-модель менее подвержена экономическим колебаниям.

«В сложившихся условиях для создания сбалансированного торгового предложения девелоперы вынуждены постоянно изучать потребительское поведение и искать новые сегменты арендаторов. Наблюдается переориентация на операторов, в меньшей степени чувствительных к развитию онлайн и закрывающих потребность в ежедневных покупках. В качестве новых точек притяжения все чаще выступают фитнес-центры и заведения общественного питания, — комментирует Анна Никандрова, партнер Nikoliers. — Дополнительным испытанием для девелоперов становится предоставление высокого качества даже в малоформатном торговом центре с одновременным контролем издержек. Доля малоформатных ТЦ в общем объеме торговых площадей Москвы составляет около четверти, и их значение для развития комфортной городской среды постепенно возрастает. Формирование торговой инфраструктуры сегодня — это не просто коммерческий проект, а важный элемент комплексного развития территорий».

*ADG group – девелопер, флагманским проектом которого выступает сеть районных центров «Место встречи», созданная путем реконструкции бывших кинотеатров

[1] Nikoliers проанализировали 10 районных торговых центров Москвы: PRIME PLAZA, Discovery, «Гравитация», «ГРАЙ», «Сказка», «Солнце Москвы», «Место встречи Будапешт», «Место встречи Нева», «Место встречи Орбита», «Место встречи Рассвет».