Проблемные активы банков: как сохранить стоимость и подготовить объект к продаже

Проблемный актив банка – это не обязательно объект, который нужно как можно быстрее продать с дисконтом. Во многих случаях снижение его стоимости связано с качеством самой недвижимости и обстоятельствами, к которым актив изначально не был подготовлен: сменился собственник, ушел арендатор, изменилась экономика проекта или объект требует новой концепции.

Поэтому первый вопрос при работе с таким активом должен звучать не «за сколько его можно продать?», а «что необходимо сделать, чтобы сохранить или увеличить его стоимость перед продажей?»

Что делать с проблемным активом до выхода на торги?

Прежде всего необходимо определить его реальную рыночную стоимость и понять, соответствует ли текущее использование объекта его максимальному потенциалу.

У одного и того же здания могут быть разные сценарии: продолжение текущей эксплуатации, реконцепция, сдача в аренду, продажа по частям, изменение функционального назначения или реализация как площадки под дальнейший девелопмент.

Иногда самый быстрый сценарий продажи оказывается не самым выгодным. Несколько месяцев подготовки объекта способны существенно расширить круг потенциальных покупателей и изменить его цену.

Именно поэтому проблемный актив правильнее рассматривать не как объект для срочной реализации, а как отдельную задачу по реструктуризации.

Зачем банку независимая оценка проблемного актива?

Оценка определяет экономическую отправную точку всей стратегии реализации.

Она позволяет понять, сколько объект действительно стоит на текущем рынке, определить обоснованный диапазон цены и сравнить несколько возможных сценариев дальнейшего использования.

Для банка это особенно важно. Цена реализации должна быть привлекательной для покупателя и экономически обоснованной. Качественный отчет об оценке становится основанием для принятия управленческого решения и помогает аргументировать рыночность условий сделки.

При этом одной цифры недостаточно. Профессиональная работа с активом предполагает анализ того, почему объект стоит именно столько и что способно изменить эту стоимость.

Как не потерять стоимость проблемного актива?

Наиболее частая ошибка - начать продажу раньше, чем сформирована стратегия.

Если объект выходит на рынок без понятного позиционирования, анализа спроса и подготовленной документации, потенциальный покупатель сразу закладывает дополнительные риски в цену. В результате дисконт может оказаться значительно выше, чем стоимость предварительной подготовки актива.

До начала реализации имеет смысл последовательно проверить пять вещей: текущую рыночную стоимость, наиболее эффективное использование объекта, юридические и технические ограничения, потенциальный круг покупателей и оптимальную структуру сделки.

После этого уже можно принимать решение: продавать объект сразу, предварительно повысить его инвестиционную привлекательность или рассматривать альтернативный сценарий использования.

Что дает комплексное сопровождение продажи?

Работа с проблемным активом редко заканчивается оценкой. На практике лучший результат возникает, когда оценка, консалтинг и дальнейшая реализация рассматриваются как единый процесс.

Сначала определяется стоимость и потенциал объекта. Затем формируется стратегия: кому актив может быть интересен, что необходимо подготовить до выхода на рынок и какой формат реализации даст лучший результат. После этого начинается поиск покупателя, организация конкурентной процедуры и структурирование сделки.

Для собственника это означает переход от модели «продать то, что есть» к модели «подготовить продукт, который рынок готов купить».

Может ли проблемный актив быть продан дороже первоначальной оценки?

Да, если в процессе подготовки удается раскрыть потенциал объекта, который ранее не учитывался рынком.

В нашей практике был случай, когда проведенная оценка и последующая работа с активом позволили банку изменить подход к его реализации. В результате объект был продан по цене выше первоначально рассматриваемой стоимости, при этом структура сделки была сформирована таким образом, чтобы минимизировать налоговые риски.

Этот пример хорошо показывает, зачем оценивать сам объект и возможные сценарии его использования. Стоимость недвижимости не всегда является фиксированной характеристикой. Во многом она зависит от того, насколько правильно актив подготовлен к рынку.

Какой подход к проблемным активам оптимален для банка?

На мой взгляд, последовательность должна быть простой: оценить - определить потенциал - подготовить - вывести на рынок - структурировать сделку.

Попытка пропустить первые этапы ради скорости часто приводит к тому, что экономия времени оборачивается потерей стоимости.

Проблемный актив действительно может требовать быстрой реакции, но это не означает, что единственным решением должна становиться срочная продажа. Иногда главная задача консультанта как раз состоит в том, чтобы показать собственнику: перед ним не просто залог или непрофильный объект, а недвижимость, стоимость которой еще можно сохранить, а в отдельных случаях - увеличить.