К ноябрю 2023 года уровень вакантности на складском рынке Санкт-Петербургской агломерации вновь опустился до исторического минимума — 0,2%. Нарастающий в последние годы дефицит качественного предложения складов привёл к динамичному росту арендных ставок. В настоящее время в ходе переговоров собственников наиболее востребованных объектов с потенциальными арендаторами ставка может превысить 8 500 руб./кв. м в год (без учета OPEX и НДС), тогда как в конце 2019 года средние ставки в складах класса А были на уровне 4 400 руб./кв. м в год.

Санкт-Петербург, 27 ноября 2023 года. — С конца 2019 года на фоне активного поглощения складских площадей федеральными ритейлерами, маркетплейсами и дистрибьюторами в Санкт-Петербургской агломерации нарастал дефицит качественного складского предложения. В итоге, по данным департамента исследований консалтинговой компании Nikoliers, к концу ноября 2023 года доля вакантных площадей составила всего 0,2%, то есть доступными для аренды остаются менее 11 тыс. кв. м.

В то же время запрашиваемые арендные ставки в противовес сокращающемуся предложению демонстрируют значительный рост. С начала 2023 года в классе А средние ставки увеличились на 30% и в ноябре достигли 7 800 руб./кв. м в год (без учета OPEX и НДС). В объектах класса B рост ставок составил 24% — до 6 840 руб./кв. м в год (без учета OPEX и НДС).

Стоит отметить, что арендные ставки динамично растут с 2019–2020 годов, когда представители розничной и онлайн-торговли начали активно наращивать складские мощности, поглощая значительную долю имеющегося на рынке предложения. Например, в конце 2019 года средняя запрашиваемая ставка на аренду складов класса А составляла 4 360 руб./кв. м в год (без учета OPEX и НДС). К концу 2021 года она выросла до 6 300 руб./кв. м в год, а к ноябрю 2023 года прибавила ещё в среднем 1 500 рублей за кв. м. Таким образом, за четыре прошедших года запрашиваемые ставки в классе А увеличились в 1,8 раз.

В классе В запрашиваемые ставки с 2019 года выросли с 3 540 руб./кв. м в год (без учета OPEX и НДС) до 6 840 руб./кв. м в год, то есть в 1,9 раз.

Как поясняет Кирилл Вечер, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers, многие собственники не торопятся озвучивать запрашиваемую ставку: они собирают предложения от потенциальных арендаторов, и в итоге запрашиваемая ставка может существенно увеличиться в процессе переговоров. «В объектах, расположенных в черте городе или наиболее востребованных локациях, во время переговоров ставка может превышать 8 500 руб./кв. м в год (без учета OPEX и НДС). Особенно серьёзная конкуренция между потенциальными арендаторами наблюдается за редкие для рынка блоки площадью 5 000–7 000 кв. м. Всё это подталкивает и остальных собственников увеличивать ставки аренды на рынке. При этом мы ожидаем, что ставка продолжит расти и в 2024 году, пока на рынок не выйдет несколько больших проектов, которые смогут хотя бы частично удовлетворить спрос на складские площади», — поясняет эксперт.

По данным Nikoliers, за 11 месяцев 2023 года в Санкт-Петербургской агломерации в эксплуатацию было введено 368 тыс. кв. м качественных складских объектов. Например, завершилось строительство первой очереди производственно-складского комплекса мерча и промопродукции «Проект 111» (30 тыс. кв. м), а также был сдан новый корпус в составе PNK Парк Шушары 3 (64,1 тыс. кв. м). До конца года рынок может пополниться еще на 50 тыс. кв. м. Кроме того, в стадии строительства и проектирования в регионе находится ещё более 1 млн кв. м складов, ввод которых заявлен в ближайшие два с половиной года. В частности, в четвёртом квартале началось строительство PNK Парк Колпино площадью 380 тыс. кв. м.

В условиях накопленного дефицита спрос частично удовлетворяется за счет ротации и замещения арендаторов, а также за счет заключения предварительных договоров в строящихся объектах и сделок формата built-to-suit. Так, в октябре-ноябре ритейлер «Семишагофф» арендовал склад площадью 16,2 тыс. кв. м в логопарке «Октавиан», а ГК «Деловые Линии» заняла склад на 7,7 тыс. кв. м в логопарке «Шушары».

Напомним, ранее эксперты Nikoliers подсчитали, что неудовлетворенный спрос на покупку или аренду качественных складских помещений в городе превышает 500 тыс. кв. м. Причём 37% из этого объема потенциально могут быть не арендованы, а приобретены компаниями в собственность для собственных нужд. Большие трудности с поиском складов и производственных помещений в Санкт-Петербурге испытывают российские производители, которые активно развиваются на фоне закрепления тренда на импортозамещение. В их числе производители автокомпонентов, исполнители госзаказов (сфера b2g) и пищевые производства.