*Здесь и далее ставки аренды включают операционные расходы, не включают НДС.
Источник: Nikoliers
Предложение
Общий объем офисного предложения в Санкт-Петербурге к концу первого полугодия 2022 г. насчитывает 3,83 млн кв. м. За первые шесть месяцев три новых объекта пополнили рынок: БЦ «Керстен» (GLA 5 955 кв. м), «Обводный, 118» (GLA 5 015 кв. м) и новое бизнес-пространство в ТЦ «Атлантик Сити», второй этаж которого был переоборудован под офисы (GLA 7 500 кв. м). Таким образом, суммарный объем нового предложения равен 18 470 кв. м, что составляет 10% от ожидаемого нами объема ввода по итогам 2022 г.
На фоне введения новых пакетов санкций, приостановки бизнес-процессов в России ряда иностранных компаний, объявлений об уходе с российского рынка международных корпораций активность офисных арендаторов заметно снизилась в период с конца февраля до конца апреля, до стабилизации ситуации или появления определенности. Однако уже с мая мы фиксируем рост активности и спроса, что говорит о постепенной адаптации бизнеса к изменившимся реалиям.
Динамика прироста офисных площадей
Источник: Nikoliers
Спрос
На фоне снижения бизнес-активностей в марте-апреле по причине санкций и быстро меняющихся внешних условий спрос на офисы был невысоким — объем чистого поглощения по итогам первых шести месяцев составил 26 800 кв. м, что в 3,4 раза меньше, чем годом ранее, при этом сопоставимо с показателем первой половины 2020 г., когда бизнес-активность была на паузе по причине пандемии COVID-19.
В структуре сделок максимальная доля пришлась на сегмент ИТиТ — 58% от общего объема, что стало возможным благодаря сделке по покупке компанией Huawei БЦ «Кантемировский» (GBA 49 500 кв. м) для собственных нужд в начале года. Несколько крупных ИТ-компаний весной 2022 г. запустили процесс релокации в другие страны и освободили занимаемые в Петербурге офисы. По нашим оценкам, после ухода этих компаний во II квартале на открытый рынок вышло около 38 500 кв. м площадей, часть из которых уже нашла новых арендаторов.
На втором месте по объему сделок в первом полугодии расположились структуры ПАО «Газпром», сформировав долю 19%. В целом на офисном рынке Санкт-Петербурга отмечается рост активности структур «Газпрома» после сравнительного затишья в 2020-2021 гг.
Ритейл-сегмент в январе — июне 2022 г. сформировал 8% совокупного объема сделок. Одной из самых заметных в этом сегменте стала аренда компанией «Магнит» бизнес-центра «Обводный, 118».
По размерам арендованных офисов наибольшим спросом пользовались небольшие офисы, до 100 кв. м. (37% от общего количества сделок аренды). Такие блоки чаще других арендовали компании торгового, производственного и финансового профиля.
Уровень вакантности и ставки аренды
К концу II квартала средний уровень вакантности составил 6,3%, что на 0,6 п.п. выше, чем в предыдущем квартале, и на 0,7 п.п. выше, чем в конце 2021 г. Увеличение вакантности произошло в обоих классах бизнес-центров, при этом в классе A доля свободных площадей возросла на 1,4 п.п., до 6,1%, а в классе B — всего на 0,3 п.п., до 6,4%. В абсолютных цифрах объем фактически свободных офисов за шесть месяцев увеличился на 28 100 кв. м и достиг 240 300 кв. м. При этом объем так называемой «скрытой вакансии» — готовящихся к освобождению до конца года офисов — насчитывает порядка 84 000 кв. м.
Ставки аренды по классам бизнес-центров показали разную динамику за первое полугодие. В объектах класса A средневзвешенная ставка аренды увеличилась на 5,2%, достигнув 1 790 руб./кв. м/мес. (без НДС). В проектах B-класса ставки в среднем не изменились, сохранившись на уровне 1 133 руб./кв. м/мес. Рост показателя в A-классе связан с выходом в экспозицию ряда качественных офисов в хороших локациях, ставки на которые превышают среднерыночные значения.
Доля свободных помещений по классам
Источник: Nikoliers
Распределение сделок по профилю арендаторов
Источник: Nikoliers
Распределение сделок по размеру арендованного офиса, первые полугодия 2020–2022
Источник: Nikoliers
Динамика ставок аренды по классам*
Ставки аренды включают ОРЕХ, не включают НДС.
Источник: Nikoliers
Тенденции и прогнозы
- Большинство иностранных корпораций, работавших на российском рынке к началу 2022 г., объявило о выходе из международной сети и продолжении работы в статусе независимых компаний с последующим ребрендингом. Исключением стали ИТ-компании, основной бизнес которых связан с иностранными заказчиками. После ухода ряда ИТ-компаний на рынке появились качественные офисы с современной инженерией, вызывающие высокий интерес арендаторов, ищущих возможности для переезда, расширения или улучшения условий аренды. Речь идет прежде всего о компаниях из нефтегазового сектора — по нашим оценкам, ими рассматривается около 60% объема освобождающихся офисов.
- Доля свободных помещений на офисном рынке демонстрирует плавный рост. Ставки аренды при этом в большинстве объектов сохраняются на прежнем уровне. По нашим оценкам, до конца 2022 г. ставки аренды также не покажут существенной динамики — рост будет сдержан свободным предложением на рынке, а падения не ожидается по причине высоких эксплуатационных расходов собственников.
- На рынке наблюдается увеличение спроса на приобретение офисных зданий для собственных нужд. В числе бизнес-центров, приобретенных конечными пользователями в первой половине 2022 г.: БЦ «Нобель», GBA 5 330 кв. м (покупатель — «Петрович»), БЦ «Президент», GBA 5 700 кв. м (покупатель — «Первый Бит»), БЦ «Аквалина», GBA 6 800 кв. м (покупатель — физическое лицо). Покупка собственных офисов позволяет компаниям сократить издержки на аренду в долгосрочной перспективе и надежно вложить средства, уберегая их от инфляции.
